Los datos del catastro revelan que las inmatriculaciones de pequeños tenedores (uno o dos inmuebles) han caído un 40,43% desde 2014. Los expertos sugieren que coexisten dos demandas en el contexto actual: la de aquellos que quieren una residencia para vivir y la de quienes pretenden hacer negocio
Clavijo insiste en la construcción como medida “prioritaria” en la crisis de vivienda por la “creciente demanda” en Canarias
El 40,07% de las viviendas registradas en Canarias en 2023 pertenece a propietarios con cinco o más casas, sin importar que estos sean personas o empresas. Es el porcentaje más alto desde 2013, cuando las Islas y el resto del mundo estaban sumidos en una crisis financiera. El análisis de cifras también revela que las inmatriculaciones de pequeños tenedores (uno o dos inmuebles) han caído un 40,43% en la última década, lo que sugiere la consolidación de una nueva tendencia en el mercado inmobiliario.
Los datos provienen de las altas recogidas en el catastro de las matriculaciones de nuevos inmuebles de uso residencial. Esa información viene desglosada por tipo de titular (persona física o persona jurídica) y número de propiedades que posee. Tan solo hace referencia a nuevas construcciones. Los cambios de titular (cuando alguien compra una vivienda de segunda mano) no quedan reflejados.
Las altas de casas en el catastro en 2023, el último curso con cifras, ascendieron a 10.912, el valor más alto desde 2015. De ese total, el 59,41% son de personas físicas y el 38,96% de personas jurídicas. La mayor parte de las altas catastrales en Canarias corresponde a dos perfiles muy concretos: pequeños propietarios individuales (personas físicas con uno o dos inmuebles), que acumulan el 45,97% de las inmatriculaciones; y sociedades mercantiles con cinco o más viviendas, acaparadoras del 34,52%.
El porcentaje de altas realizadas por propietarios con cinco o más inmuebles es del 40,07%. Es el valor más alto contabilizado en el Archipiélago desde 2013, cuando el acopio de viviendas por este tipo de tenedores estaba en pleno descenso desde 2008, el inicio de la crisis económica. Continuó cayendo hasta 2015, luego registró un pequeño valle en su evolución y en los últimos años no ha parado de aumentar.
Por su parte, los pequeños tenedores han protagonizado una dinámica totalmente opuesta. Tras el estallido del crac financiero, apenas realizaban el 32,77% de las altas. Ese porcentaje comenzó a crecer hasta 2014, cuando entonces efectuaban prácticamente dos de cada tres matriculaciones, pero su protagonismo no ha parado de caer desde entonces. Los datos reflejan que, en el contexto actual de emergencia habitacional, los propietarios con mínimo cinco inmuebles están ganando cada vez más peso en el parque de viviendas, arrinconando a los pequeños tenedores.
“Cuando tú vas a comprar una casa, no compites con tu vecino, sino con un inversor que quiere organizar esa vivienda en unos parámetros de especulación”, reflexiona Jordi González, doctor en Sociología por la Universidad de Leeds y colaborador del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA). “Hay una lógica de rendimientos crecientes en la que aquellos que tienen más pisos y cuentan con una estructura empresarial, les es cada vez más fácil adquirir casas”.
Más datos avalan esta tesis. Las estadísticas del catastro definen a los titulares como aquellos propietarios asociados a los derechos de un inmueble (propiedad, usufructo, nuda propiedad, superficie y concesión administrativa) y se computan sin tener en consideración el porcentaje de titularidad. Pues bien, en 2006, el número de titulares con un mínimo de 11 inmuebles en Canarias era de 7.065. En 2014, ese registro había ascendido hasta 13.470. Y en 2024, el último curso con cifras, ya es de 16.522. El único grupo de propietarios que ha perdido peso con respecto al total es el de los pequeños tenedores. En 2006, suponían el 87,01% de los titulares. Ahora, el 78,74%.
Para González, esto demuestra que quienes adquieren una vivienda en estos momentos “no son, en su mayoría, familias o jóvenes que se van a hipotecar”, sino inversores específicos que tienen un “objetivo adecuado” para ese inmueble. Todo eso en un contexto “donde la oferta es muy escasa y hay una competición extrema en alquiler y compraventa”. En 2020, las matriculaciones de personas físicas suponían el 68,11% y las de personas jurídicas el 29,6%. En 2023, no obstante, corresponden el 59,41 y el 38,96%, respectivamente.
El Gobierno de Canarias ha insistido en la construcción como medida “prioritaria” para atajar la crisis de vivienda, en palabras de su presidente, Fernando Clavijo (Coalición Canaria). El Ejecutivo regional dice contar con 4.000 millones de euros provenientes de los fondos europeos de reconstrucción y más de 2.000 millones adicionales aportados por el Estado para levantar inmuebles residenciales.
El decreto de vivienda aprobado a principios de este año está pensado en eso, en incrementar el parque de casas públicas y privadas apostándolo todo al ladrillo. Hasta el momento, el Gobierno autonómico desconoce cuántos hogares han sido edificados con esta norma y está trabajando con la Federación Canaria de Municipios (FECAM) para hacer un “balance conjunto”, apunta una portavoz de la Consejería de Vivienda a Canarias Ahora. De acuerdo con las cifras del Instituto Canario de Estadística (ISTAC), este año se ha finalizado la construcción de 1.338 viviendas, ninguna de ellas de protección oficial.
“Todo el mundo está de acuerdo en que hay que aumentar la oferta. Eso no lo discute nadie. El problema es que, ¿qué haces mientras?”, cuestiona González, quien aboga por regular los alquileres e intervenir en el mercado de vivienda vacía. En la misma línea ahonda Ángela García Bernardos, doctora en Políticas Públicas por la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB): “La construcción de vivienda no trae consigo elementos de abaratamiento a no ser que venga acompañada de otras medidas que atenúen el crecimiento de los precios”, añade.
La experta, que hace unos años publicó una tesis sobre el sistema de vivienda español durante la Gran Recesión (2007-2016), lamenta que muchos gobiernos, como el canario, apliquen la máxima “economicista” de que, si el precio de la vivienda es alto, es porque la oferta es escasa. “Por ejemplo, si hay pocas lavadoras y muchos demandantes, lo normal es que el coste sea elevado. Pero con la vivienda no funciona exactamente igual”, apunta Bernardos.
La doctora argumenta que una de las principales razones que explican esto es porque “no hay dos viviendas iguales” y que el producto (vivienda, en este caso) “tiene unas particularidades que hacen que el lugar donde esté sea determinante a la hora de condicionar la oferta”. También razona que las casas en España actúan como “canalizadoras de inversión”, lo que hace que su precio, incluso después de su uso, no baje (a diferencia de las lavadoras, por continuar con el ejemplo).
El progresivo aumento del peso de grandes inversores en el mercado inmobiliario suele vincularse a grandes fondos, como Blackstone, pero González también destaca el papel de las socimis, creadas en 2009 para invertir en vivienda y “dinamizar el mercado”, y las Entidades de Arrendamiento de Viviendas (EDAV). Las primeras no pagan impuesto de sociedades y las segundas cuentan con deducciones en el mismo tributo.
“En un modelo donde está tan mercantilizada la vivienda, se producen estos procesos. Que todo el mundo tenga que competir en igualdad de condiciones por un bien que, para unos, es una fuente de riqueza y, para otros, un techo donde vivir. Así se producen perversiones, especialmente si una familia tiene que competir con una gran empresa”, remacha Bernardos.
