El problema de la vivienda en España es de oferta y demanda. Los expertos coinciden, en nuestro país existe un desajuste entre el número de pisos imprescindibles para cubrir las necesidades habitacionales de los residentes y el ritmo de construcción. El último análisis sobre el tema lo ha publicado esta mañana el 'think-tank' Funcas: su estudio 'Mercado inmobiliario y política de la vivienda en España' advierte que se necesitarían un total de 200.000 viviendas al año para paliar la falta de oferta . Las políticas centradas en la demanda como los avales y las rebajas fiscales -agregan- tienen una «eficacia reducida» y presionan los precios al alza. El principal problema, según desprende el estudio, es la escasez de oferta: «A día de hoy en España se construyen unas 100.000 viviendas nuevas al año, cifra que debería al menos duplicarse para poder absorber la demanda actual», explica el centro de análisis económico. Además de las que se tendrían que construir de forma anual, en la actualidad se necesitarían unas 600.000 viviendas para cubrir el déficit según los últimos datos publicados por el Banco de España. La escasez tensiona el mercado, eleva los precios al alza y dificulta el acceso a la vivienda. El desajuste, según resumen los expertos en el tema, Aniceto Zaragoza y Ramón Ibáñez, se debe también a otros factores que desde el año 2021 han producido una brecha entre la oferta y la demanda. Entre ellos, los autores destacan la falta de una localización adecuada de las viviendas vacías que podrían salir al mercado y su estado de conservación que requeriría de una rehabilitación importante, y el aumento en la demanda de vivienda como segunda residencia muy significativa y creciente, de al menos 60.000 viviendas por año. «En los últimos años deberían haberse iniciado al menos 100.000 viviendas nuevas adicionales por año para poder hacer frente a este desajuste, cifra que podría elevarse hasta las 150.000 unidades si no existieran demasiadas restricciones» , concluyen ambos autores. Y añaden que, «ante la evolución prevista de la población en España y, en particular, la creación de nuevos hogares en los próximos cinco años, las necesidades de vivienda nueva aún serán muy elevadas, entre 175.000 y 200.000 por año. A partir de 2032, las necesidades se relajarían paulatinamente hasta una cifra similar a la actual, en torno a 100.000, en 2037, según la hipótesis demográfica proyectada por el INE». Según Patricia Sánchez y Raymond Torres, también autores del informe, uno de los principales problemas en el mercado de vivienda es la falta de suelo construible. «Si bien España es el segundo país en extensión de la Unión Europea, y uno de los menos densos en términos de población, la falta de suelo disponible para la edificación es uno de los principales problemas e inciden en la importancia de un cambio de prioridades», explican Sánchez y Torres. En primer lugar, se refieren a la limitada disponibilidad de terrenos aptos para la construcción de vivienda asequible, sobre todo para el alquiler. Además, las trabas administrativas, la lentitud de los procesos de concesión de suelo y la cesión a la inversión en vivienda libre de terrenos inicialmente destinados a vivienda protegida contribuyen a esta situación. «La aprobación del proyecto de Ley del Suelo permitiría reducir la inseguridad jurídica y desarrollar nuevas actividades de construcción de vivienda. La planificación adecuada del suelo es fundamental para garantizar una oferta suficiente de viviendas y moderar el incremento de los precios», detallan. Y agregan que otro desincentivo es la falta de mano de obra en el sector de la construcción ya que puede ralentizar la creación de oferta de nuevas viviendas, aunque se despejaran otros interrogantes u obstáculos. «Estamos muy lejos de los números de trabajadores necesarios en el sector, por lo que para cualquier plan que aumente la oferta de viviendas debe contar con una estrategia de captación de la mano de obra necesaria», advierten Sánchez y Torres. Tal y como cuentan desde el 'think-tank' el hecho de que el problema esté centrado en la falta de oferta hace que los incentivos fiscales o los avales, al centrarse en la demanda, tengan una eficacia reducida y un coste para las arcas públicas. Además, aseguran que con el tiempo tenderán a agravar las desigualdades. Según el coordinador del estudio, Santiago Carbó, «la combinación de una gestión eficaz del suelo urbanizable, la construcción y rehabilitación de viviendas asequibles, la regulación adecuada del mercado de alquiler y el desarrollo de políticas de financiación sostenibles contribuiría a un mercado inmobiliario más equilibrado y justo». Carbó apunta asimismo que la colaboración entre el sector público y privado, junto con una planificación urbana eficaz, también será fundamental para asegurar un acceso equitativo a la vivienda. En este punto, los expertos advierten de que aunque muchas veces se aboga por la participación pública en la promoción o alquiler de vivienda, este enfoque puede llevar a incentivos inadecuados y, en ocasiones, dar lugar a resultados insatisfactorios. «Se ha demostrado que las intervenciones públicas, si no se diseñan y ejecutan cuidadosamente, pueden distorsionar el mercado, desalentar la inversión privada y no alcanzar los objetivos de accesibilidad y asequibilidad esperados. Es esencial, por tanto, considerar un enfoque equilibrado que combine la participación pública con la incentivación del sector privado», concluyen.
