Los expertos advierten de que la bajada de tipos añade más presión a un mercado ya muy tensionado por la fortaleza de la demanda y la falta de oferta. La subida de precios superará la de 2023
"Quien quiera comprar [casa] que no espere, porque el beneficio a medio plazo por pagar menos intereses hipotecarios no compensará ni la espera ni el aumento en el precio de compra". El diagnóstico que ofrece Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, al respecto de lo que está por llegar en el mercado de la vivienda es el resumen más escueto pero a la vez más directo de lo que el consenso del mercado espera que ocurra en los próximos meses: una subida de precios que desbordará la registrada en 2023... y las previsiones de 2024.
Según los datos facilitados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE), los precios de la vivienda subieron un 6,3% hasta marzo en tasa interanual, un encarecimiento significativo similar a las cifras mostradas en 2021, cuando la demanda de compra embalsada por la pandemia comenzó a operar en el mercado, como recuerda María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Pero estas subidas, como advierte desde la proptech inmobiliaria Clikalia su jefa de inversión, Patricia Rodríguez-Lázaro, "suponen apenas el comienzo de una etapa de aumentos".
Matos, como el resto de expertos, asegura que aunque es habitual que los precios suban más en el primer trimestre del año que en el último, también lo es cierto que existe un conjunto de factores que hacen prever un fuerte incremento de los precios, entre los que sobresale la rebaja de tipos de interés aprobada ayer por el Banco Central Europeo (BCE) hasta el 4,25%. Un recorte que es un arma de doble filo para el mercado inmobiliario. Porque aunque por una parte contribuirá a abaratar las cuotas de las hipotecas ya firmadas -lleva haciéndolo de forma modesta dos meses consecutivos-, al mismo tiempo, animará a muchos de los que habían congelado sus planes de compra de vivienda a retomarlas ante la perspectiva de lograr mejores costes de financiación. "Sabemos que hay un 19% de compradores que han paralizado el proceso [de compra] porque se han visto afectados por la subida de tipos. Probablemente vuelvan al mercado en busca de una oportunidad más atractiva. Hemos medido que un 21% estaban dispuestos a volver al mercado una vez bajasen los tipos, por lo que en los próximos meses podremos encontrarnos en torno a un 30% o 35% más de compradores intentando operar", afirma Matos.
La baja de tipos del BCE "provocará un aumento del interés por la compra de viviendas, lo que a su vez acelerará la tendencia al alza de los precios por el aumento de la demanda", declara en el mismo sentido Bermúdez desde donpiso.
El portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, también avisa de que la bajada de tipos por parte del BCE podría reactivar parte de la demanda que se retiró al comienzo de la escalada de tipos, esperando unas bajadas de precio que nunca se produjeron, y tensionar aún más los precios, lo que "empujará aún con más fuerza la subida de precios en los próximos meses".
Aun siendo cierto que los bancos se han enzarzado en una "guerra de hipotecas" para atraer clientes y capitalizar así la bajada de tipos, Bermúdez considera que, para los potenciales compradores, "el beneficio a medio plazo que pueden percibir por pagar menos intereses en su préstamo hipotecario no compensará ni la espera ni el aumento en el precio de compra que se producirá por un contexto económico e inmobiliario de mayor optimismo dentro de unos meses".
Ricard Garriga, consejero delegado de la fintech hipotecaria Trioteca, también es de los que piensa que es "un error garrafal" esperar más para comprar casa si se tiene capacidad para ello. "Las hipotecas puede que sean más económicas, sí, pero seguramente el piso será un 10% más caro de lo que es ahora", advierte. A este respecto, Rodríguez-Lázaro advierte desde Clikalia que "en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, el crecimiento reportado por el INE no refleja completamente los elevados incrementos que vemos a diario en la compraventa de viviendas, donde los aumentos alcanzan cifras de doble dígito".
A la bajada de los tipos de interés y el incremento de la demanda Ferran Font, jefe de Estudios de Pisos.com, suma la falta de oferta como otro de los factores que provocarán que "lo más probable es que la vivienda aumente más su valor de lo que lo hizo durante el año pasado".
Francesc Quintana, consejero delegado de Vivendex, empresa de intermediación inmobiliaria, asegura que esta situación se debe a la falta de políticas de suelo efectivas por parte de los distintos gobiernos. "La demora en la creación de las licencias para los promotores está provocando que no haya oferta suficiente y que todo el mundo esté buscando vivienda, lo cual empuja los precios al alza", afirma Quintana.
Desde Fotocasa entienden también que hay otros factores más allá del recorte de tipos de interés que van a contribuir a espolear con mucha fuerza la demanda. "Las políticas incentivadoras que fomentan la compra de vivienda como los avales ICO también tendrán su efecto e impulsarán la demanda", concluye Matos.
