¿Quiere vender una casa hipotecada? Pasos a seguir, documentación necesaria y errores más comunes

El vendedor podrá optar por la venta directa, la transferencia de la hipoteca o la hipoteca puente

Poner el cartel de "se vende" a la vivienda que nos ha acompañado durante años puede ocurrir por diferentes motivos, ya sea por una necesidad de liquidez o nuevos proyectos de inversión inmobilaria, entre otros. No obstante, al ir a dar este paso, muchos se preguntan qué ocurre si la vivienda actual tiene una hipoteca, ¿puede venderse de todas formas? Aunque una casa esté hipotecada, esto no significa que no se pueda hacer un negocio con ella, asegura el asesor financiero iAhorro.

Pasos para vender una casa hipotecada

Para vender una propiedad con carga hipotecaria, lo primero será que se consulte al banco la situación en la que se encuentra la hipoteca. En este sentido, se deberá solicitar un certificado que indique cuánto queda por pagar y los gastos de cancelación.

Una vez se sepa el saldo pendiente que se debe abonar para que la vivienda quede libre de cargas, el siguiente paso será establecer el precio de venta del inmueble. De esta forma, el vendedor comprobará si puede conseguir más dinero del que le debe a la entidad financiera. "Lo más efectivo en este caso es que realices una tasación del inmueble para determinar su valor objetivo", tal y como explican desde el asesor financiero iAhorro.

Asimismo, desde el asesor financiero recomiendan buscar un asesor experto en materia hipotecaria para conocer todos los trámites y gastos de cancelación de hipoteca, así como el resto de aspectos financieros y legales de esta operación de venta.

En función del saldo pendiente de la hipoteca y del precio que se consiga por la venta, el vendedor podrá optar por alguna de las siguientes fórmulas:

• Venta directa: el mecanismo más "simple y común" será vender la vivienda aunque tenga la carga hipotecaria. Aunque el procedimiento será el mismo que si la casa no estuviese hipotecada, en el acto de escritura de compraventa ante notario, el vendedor entregará un cheque al banco con el dinero que le quede por pagar para que la hipoteca quede saldada. Después será necesario cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad con el certificado de deuda cero que haya expedido el banco.
• Transferencia de la hipoteca: otra de las opciones será transmitir la hipoteca al comprador y, en este caso, el dinero que falte por pagar al banco, se restará del precio de venta; sin embargo, este procedimiento será una subrogación del deudor hipotecario y el banco debe aprobarlo. "En la práctica no suele llevarse a cabo puesto que supone para la entidad valorar de nuevo el riesgo. Además, los bancos prefieren conceder una nueva hipoteca con las condiciones actuales de mercado", sostiene el asesor financiero.
• Hipoteca puente: esta opción "no es muy común", aunque suele darse cuando el propietario no consigue vender la vivienda hipotecada pero quiere comprarse otra casa. En este caso, el interesado pide una nueva hipoteca para el nuevo inmueble y, de esta forma, a este préstamo hipotecario se suma el saldo pendiente del anterior. En este caso, solo se concede un período de carencia, ya que una vez vendido el inmueble antiguo, se cancela esta hipoteca y se formaliza una nueva con condiciones normales para la vivienda nueva.

Documentación necesaria y errores más comunes

Para vender una vivienda con hipoteca será necesario que el interesado aporte el certificado de deuda cero expedido por el banco, el Modelo 600 de la Agencia Tributaria (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) y la nota simple del Registro de la Propiedad que muestre que la vivienda no tiene carga hipotecaria.

Además, desde el asesor financiero explican cuáles son los errores más habituales que se cometen al vender una vivienda con cargas:

• Que el vendedor se lance sin tener un plan previsto.
• Precipitarse y vender la casa por el importe que le queda de hipoteca sin considerar los gastos de cancelación.
• No tener en cuenta las ofertas existentes en el mercado inmobiliario.
• No cumplir con las expectativas que se habían prometido en el anuncio de venta.