Добавить новость

Детали пролета: кто виноват в поставке брака для самолетов Минобороны

Жители Уваровки в Можайске отметили 155-й день рождения поселка

Уникальные номера юных артистов цирка из Тулы поставили в тупик жюри международного фестиваля

NBC: Израиль готовится к многодневной атаке со стороны Ирана

News in English


Новости сегодня

Новости от TheMoneytizer

Bring Chicago Home real estate transfer tax would 'chill' multifamily housing development

Tents, bikes and other personal items are spread out at an encampment in Humboldt Park.

A homeless encampment in Humboldt Park in 2022. The Bring Chicago Home referendum aims to reduce homelessness, but critics say it will have harmful unintended consequences on development.

Anthony Vazquez/Sun-Times

Taxes can do a lot of good. Illinois already imposes a modest tax on transfers of real estate, half of which funds the Illinois Affordable Housing Trust Fund, which our state deploys to build affordable housing all over Illinois. The tax is modest, simple and goes directly to good things.

The Bring Chicago Home referendum on our ballots this month would change the city’s real estate transfer tax, lowering it slightly on property transfers under $1 million, while raising it substantially on transfers above that amount (quadrupling it on transfers of over $1.5 million). Money from the tax would legally be required to address the needs of homeless Chicagoans.

I love creating more money for affordable housing. We need so much more. Most of my practice as an attorney is in supporting affordable housing development. Bring Chicago Home could have been something like the Illinois Affordable Housing Trust Fund.

But in an effort to "stick it" to luxury developers, it ends up undermining its purpose.

Opinion bug

Opinion

One of the most important things we need to do in Chicago to address homelessness is to build more homes — not just subsidized housing, but all housing.

Upward pressures on rents in more desired parts of Chicago could be alleviated by making it easier, faster and cheaper to build homes at the density level the market in those areas can support. The most progressive thing we can do on this front is to upzone large swaths of Chicago so there is no local battle with the community every time a developer wants to build an apartment building.

‘Not in my neighborhood’ is a culprit

This costs nothing except the willingness of our alderpersons of all political stripes to cede their hyper-local control over zoning. This also needs to be done in the suburbs, which use zoning to make it a bruising, years-long fight to build even the most modest of affordable housing developments or even market-rate apartment units.

This is an area where progressive politics may hurt the needs of homeless and rent-burdened Chicagoans. Some oppose higher density because it diminishes their neighborhood’s charming character, some because they think it’s a handout to moneyed interests, and others because they’re fighting the amorphous enemy of gentrification and worry that letting in a new apartment building will push out renters.

But on a citywide basis, renters get pushed out by constraining development because that constrains the supply of housing. Efforts are better served by supporting affordable housing developments in communities that are gentrifying so that lower-income residents can remain there, while also allowing for higher-density development. When you’re holding down the lid on a very hot pot, don’t be surprised when rents start to boil over.

Jacking up the tax on transfers of over $1 million has nothing to do with "sticking it" to luxury developers; instead, it will just chill multifamily housing development. Almost any apartment building transferred in Chicago is going to exceed that threshold — not just luxury apartments, but ones that house middle-income and low-income tenants, too. (Also consider how many luxury condo sales won’t reach the $1 million threshold.)

Some of that money may come out of the developers’ pockets, but some of it may increase rents for regular tenants. A large increase in the transfer tax may also prevent deals from going forward that would otherwise proceed because the numbers simply won’t add up. Properties that should be transferred to new owners so they can be rehabbed or rebuilt will sit. We should be making it easier and cheaper for those kinds of transfers to happen, not harder.

Let’s not raise money to fight homelessness in a way that might cause more homelessness. Researchers on the subject, such as Gregg Colburn and Clayton Adern in their book "Homelessness is a Housing Problem," provide clear data that, well, homelessness is a housing problem.

The markets that have the worst homelessness problems are those that clamp down on housing supply — not just subsidized housing, but housing generally. Homes aren’t built to keep up with demand, rents escalate, and the most vulnerable among us fall into homelessness.

We need more money for affordable housing and supportive services. The way to raise that money shouldn’t be by chilling the development of housing overall. That’s one of the few things we know alleviates rent burdens throughout the housing market.

We can create a dedicated funding stream to support homeless Chicagoans by increasing the real estate transfer tax a little bit on all transfers — the Lincoln Square condo that sells for $900,000, the swath of vacant property that transfers for $900,000 but will then be redeveloped into luxury homes, and the middle-income apartment complex that sells for $15 million.

What actually fights homelessness might be different from what feels progressive when doing so.

Paul Balik is an attorney who handles affordable housing transactions.

The Sun-Times welcomes letters to the editor and op-eds. See our guidelines.

The views and opinions expressed by contributors are their own and do not necessarily reflect those of the Chicago Sun-Times or any of its affiliates.

Читайте на 123ru.net


Новости 24/7 DirectAdvert - доход для вашего сайта



Частные объявления в Вашем городе, в Вашем регионе и в России



Smi24.net — ежеминутные новости с ежедневным архивом. Только у нас — все главные новости дня без политической цензуры. "123 Новости" — абсолютно все точки зрения, трезвая аналитика, цивилизованные споры и обсуждения без взаимных обвинений и оскорблений. Помните, что не у всех точка зрения совпадает с Вашей. Уважайте мнение других, даже если Вы отстаиваете свой взгляд и свою позицию. Smi24.net — облегчённая версия старейшего обозревателя новостей 123ru.net. Мы не навязываем Вам своё видение, мы даём Вам срез событий дня без цензуры и без купюр. Новости, какие они есть —онлайн с поминутным архивом по всем городам и регионам России, Украины, Белоруссии и Абхазии. Smi24.net — живые новости в живом эфире! Быстрый поиск от Smi24.net — это не только возможность первым узнать, но и преимущество сообщить срочные новости мгновенно на любом языке мира и быть услышанным тут же. В любую минуту Вы можете добавить свою новость - здесь.




Новости от наших партнёров в Вашем городе

Ria.city

Служба в армии как испытание: как из мигрантов сделать настоящих россиян

Жители Уваровки в Можайске отметили 155-й день рождения поселка

Станцией метро «Генерала Тюленева» после открытия будут пользоваться до 21 тысячи пассажиров ежедневно

За Фрязево в тамбурах старых электричек появляются герои Ерофеева

Музыкальные новости

Что там в IT: смерть YouTube в России, падение Intel и GPT-поиск от OpenAI

Карточка Артиста.

Карточка Артиста. Карточка артиста яндекс.

1.Kla$ & kraenkova – это будущее русского рэпа!

Новости России

Медведев назвал переданных за границу в результате обмена россиян предателями

Санкции не сломили: Госдолг России на уровне ниже ЕС и США

Финансовые подарки к юбилею: размер выплат и категории получателей

«Нет никакого желания его навещать»: брат Серебрякова не будет с ним общаться

Экология в России и мире

Основание Киева на Днепре

Жители Снежинска помогут сделать родной город чище

Сергей Рябов назначен директором по маркетингу сети клиник «Будь Здоров»

8 опасных насекомых и членистоногих, с которыми лучше не сталкиваться

Спорт в России и мире

Азаренко вышла в ¼ финала турнира WTA-500 в Вашингтоне

Российский теннисист Рублев не смог выйти в финал турнира в Вашингтоне

Джокович поделился эмоциями от первого выхода в финал Олимпиады

Теннисист Джокович впервые в карьере выиграл золото на Олимпиаде

Moscow.media

Военные следователи провели рейд по бывшим мигрантам в Феодосии

Сегодня ночью Болховский микрорайон в Орле атаковали вражеские беспилотники

Врач объяснил пути заражения ротавирусом на курорте: море ни при чём

После атаки БПЛА на микрорайон Болховский в Орле есть один пострадавший











Топ новостей на этот час

Rss.plus






Лети не хочу: в Госдуме нашли способ снизить цены на авиабилеты

Уникальные номера юных артистов цирка из Тулы поставили в тупик жюри международного фестиваля

NBC: Израиль готовится к многодневной атаке со стороны Ирана

Будущее экономики: почему стоит обратить внимание на криптовалюты