Warum einige Immobilien nach den Regeln des Kunstmarkts gehandelt werden
Stellen Sie sich vor, Sie bieten auf einer Kunstauktion mit. Würden Sie Ihr Gebot daran festmachen, welchen Preis das Gemälde erzielt hat, das direkt zuvor versteigert wurde? Wohl kaum. Schließlich geht es beim Kunstmarkt nicht um Stückgut, sondern darum, welchen persönlichen Wert ein Liebhaber einem Werk beimisst.
Eine Parallele zwischen dem Kunst- und dem Immobilienmarkt zu ziehen, mag zunächst schwerfallen. Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung geht es oft ziemlich rechnerisch zu. Neben dem baulichen und technischen Zustand der Immobilie entscheiden zahlreiche Standortfaktoren über den tatsächlichen Marktwert. Diesen bestimmen nicht nur die Mikro- und Makrolage selbst, sondern auch demografische Prognosen, die durchschnittliche Kaufkraft der Anwohner oder die erzielbaren Mietpreise. Mitunter können die entsprechenden Reports der unabhängigen Ratingagenturen Hunderte von Seiten umfassen.
Durchschnittswerte eignen sich nicht für alle Standorte
All diese Faktoren haben einen Einfluss auf die Immobilienpreisspiegel, die regelmäßig veröffentlicht werden und für eine hohe Markttransparenz sorgen sollen. Für größere Städte oder Stadtviertel ist das auch zutreffend. Je weniger Verkäufe allerdings registriert werden, desto ungenauer ist auch der gebildete Durchschnitt. Hierzu ein Beispiel: Den Gutachterausschüssen zufolge wurden 2017 in Berlin rund 21.400 Wohnungen verkauft. Auf dieser Basis wird der Durchschnittspreis ermittelt. In Stuttgart — ebenfalls einer „A-Stadt“ — waren es hingegen kaum mehr als 3.000. An einem kleineren, aber exklusiven Standort wie Sylt, wo jährlich nur einige Dutzend Verkäufe registriert werden, kann eine Einzeltransaktion den Durchschnitt also deutlich verzerren. Letzteren als Richtwert heranzuziehen, ist daher wenig hilfreich.
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Entscheidend ist zudem die Frage, wie heterogen die Immobilien am jeweiligen Standort sind. Eine Reihenhaussiedlung aus den Sechzigerjahren, bei der ein Hausabschnitt dem anderen bis aufs Haar gleicht, lässt sich gut anhand von Durchschnittspreisen bewerten. Ein Standort wie Sylt jedoch ist von Immobilien unterschiedlichster Baujahre mit jeweils individueller Architektur und Ausstattung geprägt. Wenn ein solches Einzelstück bewertet werden soll, dann hilft ein Blick auf die Nachbargrundstücke nur sehr bedingt weiter — besonders dann nicht, wenn es sich beim betreffenden Objekt um eine Premium-Immobilie handelt.
Oftmals entscheiden Detailfragen
Genau hier beginnt die erwähnte Parallele zum Kunstmarkt. Um den richtigen Wert einer solchen Immobilie zu ermitteln, bedarf es dreier Dinge: Erstens braucht es ein Gespür für verborgene Werte. Oft weiß der Verkäufer selbst nicht, welche Alleinstellungsmerkmale die eigene Immobilie hat — seien es kleinere Details, die schnell übersehen werden können oder architektonische Besonderheiten. Zweitens sollten diese Merkmale angemessen inszeniert werden – genau wie ein Kunstwerk, das nur dann Emotionen weckt, wenn es ins richtige Licht gerückt wird. Und drittens – was am wichtigsten ist –, es muss der richtige Käufer gefunden werden. Besonders an Regionalstandorten wie Sylt befinden sich die attraktivsten Immobilien oft generationenlang im Familienbesitz. Doch die Immobilienmärkte internationalisieren sich zunehmend, sodass der vielversprechendste Interessent für die besagte Sylter Immobilie eventuell aus Salzburg oder Zürich stammen könnte. Internationale Kontakte sind für den beteiligten Vertrieb also genauso wichtig wie die Vor-Ort-Erfahrung, um einen realistischen Verkaufswert ermitteln zu können.
Für die Beteiligten ist dies auch deshalb essenziell, weil besagte Einzelstücke nur sehr bedingt den Schwankungen im Wirtschaftszyklus unterworfen sind. Genau wie bei Kunstwerken ist hier die Frage unerheblich, ob Aufschwung oder Rezession herrscht. Oder anders gesagt: Wer eine Premium-Immobilie zu passenden Konditionen erworben hat, erreicht dadurch einen langfristigen Werterhalt.
Julia Scharfe ist Immobilienberaterin auf Sylt bei Sotheby's International Realty
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