Новосибирск, только не Сити. Достаточно ли высоко ставит себя «столица Сибири», чтобы строить небоскребы?
Четыре небоскрёба обещали построить в Новосибирске за последние два года, и до сих пор ни один проект не реализован. Что мешает? «Континент Сибирь» выяснял, почему при наличии у застройщиков серьезных намерений и локаций третий город страны не может гордиться высотками столичного уровня.
Дома – украшение города, выражение его амбиций, его самоощущения. Комплекс Москва-Сити давно стал не только площадкой крупнейших российских компаний, местом личных апартаментов многих влиятельных людей страны, но и символом столичной мощи, иллюстрацией динамизма города-лидера. Предпочитаемые образы для селфи, фотосессий и рекламных постеров давно связаны с башнями Сити, а не башнями Кремля или традиционными московскими высотками.
В Новосибирске не впечатляет породистой стариной центр города, к которому нужно было бы относиться трепетно и культивировать его облик. И то – вспомним идеологию такого проекта, как MilkHouse: тем, что есть в «тихом центре», всё-таки, дорожим. Но территорий, где нет необходимости ограничивать себя подобными соображениями, в Новосибирске намного больше, и этот минус в руках первых лиц городского сообщества может стать плюсом. В городах с длинной историей, таких, как Москва, Петербург или Париж, дискуссии о сохранении стиля и средней высоты зданий могли тянуться годами. Преимущество молодого города, где по большому счету ещё только предстоит создать то наследие, которым потомки будут гордиться лет через двести, состоит в том, что его можно застраивать и украшать от души – устроить полет фантазии. И конечно, ему нет культурно-исторических оснований оставаться приземистым, стлаться по земле, как это пока свойственно населенным пунктам провинциальной России.
Новосибирск активно участвует в конкуренции за инвестиционные и бюджетные ресурсы. Небезуспешно: вот только что областное руководство отчиталось о «рекордных инвестициях» в 2024 году – сумма по году превысит 400 млрд рублей. Это хорошо? Конечно. Новосибирская область превзошла себя. Но только Красноярский край рапортует об 1 триллионе рублей инвестиций за тот же период. То есть налицо риск того, что отставание Новосибирской области от лидера не сокращается, а растёт. Региону нужно превосходить себя ещё энергичнее и креативнее, если мы хотим выделиться на фоне таких конкурирующих центров, как Красноярск, Екатеринбург и Казань. Флагманская отрасль региональной экономики – новосибирский строительный комплекс – понимает свою ответственность и готова возводить объекты на высоту здоровых амбиций области и областных властей. Если эти амбиции действительно на высоте, всерьез и надолго.
Буквально в прошлом году один за другим лидеры строительного рынка Новосибирска анонсировали проекты небоскрёбов — давно обсуждаемых «символов развития мегаполиса», новых точек притяжения и украшения регионального центра. Столь смелые заявления можно сосчитать по пальцам, поэтому нетрудно вспомнить хронологию.
Заявленные проекты небоскрёбов
В январе 2023 года ГК «СМСС» совместно с ГК «Верба Капитал» объявили о намерении построить 60-этажный жилой небоскрёб на участке между улицами Толстого и Ленинградской. На тот момент сообщалось, что о своих планах девелоперы доложили губернатору Новосибирской области Андрею Травникову и мэру Новосибирска Анатолию Локтю и заручились их поддержкой.
В мае 2023 года ГК «СибирьИнвест» на президиуме градостроительного совета мэрии представила проект 43-этажного дома высотой в 150 метров на пересечении улицы Ипподромской и Октябрьской магистрали. К слову, этот проект анонсировали ещё раньше — в 2019 году — но он был заморожен «в частности, по причине отсутствия согласования с «Аэронавигацией», а также по рыночным причинам», как говорил тогда исполнительный директор компании «СибирьИнвест» Антон Струлёв. Фото из архива «Континента Сибирь»
В августе 2023 года ООО «Альгеба» (входит в ГК «СибирьИнвест») о планах построить небоскрёб в створе Димитровского моста проинформировало архитектурно-градостроительный совет мэрии Новосибирска. Архитекторы идею застройщика поддержали. Этажность небоскрёба должна была определиться после согласования высотных отметок в «Росаэронавигации».
В марте 2024 года ГК «Первый строительный фонд» сообщила о намерении построить 56-этажный небоскрёб на левом берегу в микрорайоне Горском на ул. Стартовой. На том этапе у них тоже шло согласование этажности с «Росаэронавигацией».
Развитие идей
Если бы хоть одна башня устремилась в небо — мы бы уже это заметили.
Впрочем, ещё вопрос — что считать небоскрёбом. Согласно определению Большой российской энциклопедии, это «тип жилого, офисного или многофункционального здания, вертикальные геометрические параметры которого многократно (от 1:6 и больше) превосходят горизонтальные, а максимальные высотные отметки превышают значение в 150 м. (зарубежная практика) или 120 м. (российская практика; рубеж в 120 м. соответствует нижней границе облачности в средней полосе России)».
Строительство зданий с отметкой +100 метров в высоту в нормативной базе нашей страны уже регламентируется особыми требованиями. И новосибирские строители говорят, что дом выше 100 метров — уже небоскрёб. Если так, то в Новосибирске он уже есть.
Самым высоким зданием в региональном центре, по данным управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска, считается жилой комплекс «Чикаго», построенный в прошлом году возле метро «Октябрьская» упомянутыми компаниями «СМСС» и «Верба Капитал». Наивысшая точка объекта — 105,6 метра.
Застройщики хотели продолжить в этой локации чикагскую тему и возвести рядом тот самый заявленный 60-этажный небоскрёб на площадке Толстого–Ленинградская. После уточнения архитектурной концепции максимальное количество этажей опустилось до 54, но зато у нового жилого комплекса были запланированы сразу две башни: высотой 180 и 125 метров. «У нас появится главная городская доминанта», — позитивно высказался о представленной концепции на заседании президиума архитектурно-градостроительного совета мэрии 11 октября 2023 года главный архитектор Новосибирска Александр Ложкин. Тогда же заместитель председателя совета, действующий в то время вице-мэр — начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев отметил, что ещё четыре года назад губернатор Новосибирской области поручил проработать возможность строительства в Новосибирске высоток столичного уровня. «И это нормально, что за это время у нас появился проект, который может стать символом развития мегаполиса», — сказал Алексей Кондратьев.
В целом концепцию высотного комплекса члены президиума тогда одобрили единогласно. Вместе с двумя высотками ЖК «Чикаго» получился бы высотный кластер в районе метро «Октябрьская». Но потом что-то пошло не так.
В марте 2024 года состоялось уже другое заседание — комиссии по градостроительству Совета депутатов Новосибирска — где рассматривалось обращение жителей близлежащего к планируемой стройке дома. Люди выразили тревогу по поводу обеспечения микрорайона социальными объектами, дорогами, а также высказали предположение, что процесс возведения небоскрёба несёт потенциальную угрозу соседним зданиям. Фото из архива «Континента Сибирь»
В результате этой ли жалобы или по другим причинам, но в октябре 2024 года в интервью «Континенту Сибирь» руководитель ГК «Верба Капитал» Вадим Ильченко обмолвился: «Мы натолкнулись на определенную стену непонимания, формализма и регуляторных препятствий. На площадке рядом с «Чикаго» мы хотели разместить 180-метровое здание, но теперь работаем над альтернативными вариантами».
Что это за препятствия, все ли застройщики с ними столкнулись или у кого-то ещё есть надежда, и что может стать заменой небоскрёбам — мы решили узнать у застройщиков. И конечно обратились за комментариями в профильные ведомства города и области.
Недоскреблись: до начальства, как до неба
По словам застройщиков, активное проектирование небоскрёбов на сегодня не ведётся. Почему?
«Строительство небоскрёба в створе Димитровского моста невозможно по нормам инсоляции. Это прямо запрет, который обойти невозможно: небоскрёб затенял бы дома, которые уже построены — их ведь не уберёшь», — рассказал «Континенту Сибирь» исполнительный директор ГК «СибирьИнвест» Антон Струлёв.
О другом проекте застройщика — 43-этажном доме на пересечении Октябрьской магистрали и Ипподромской — Антон Струлёв сказал, что в компании ещё ждут ответ Росавиации: «У нас срок действия согласования с Росавиацией закончился в августе этого года. Мы направили повторное заявление и до сих пор не получили ответ».
Не получили согласование от Росавиации на нужную высоту — в «Первом строительном фонде» для строительства 56-этажного дома на ул. Стартовой Горского микрорайона. «Помимо тех инвестиций, которые мы уже сделали в эти исследования, надо было профинансировать изменение расчётов линии посадки всех самолётов, использующих соответствующий коридор посадки на аэропорт Толмачёво. Всё это добавляло бы времени к нашему проекту», — поделился с нами исполнительный директор ГК «Первый строительный фонд» (ПСФ) Владимир Галенко.
Это не единственный фактор, который заставил «ПСФ» отказаться от идеи возведения небоскрёба. По словам исполнительного директора, сыграли свою роль также существенная нагрузка по социальным объектам, которая даёт «неподъёмный» рост себестоимости небоскрёба, недостаточная для высотного строительства плотность застройки, определяемая нормами правил пользования и застройки и ППТ (проект планировки территории. — «КС»). Кроме всего прочего рост ключевой ставки и высокая стоимость кредитования в ближайшей перспективе не позволят реализовывать такие проекты.
«В настоящее время, к сожалению, Новосибирск упускает шанс стать одним из локомотивов высотного строительства, разделяя это звание с Москвой, Санкт-Петербургом и Екатеринбургом», — резюмировал Владимир Галенко.
Проект компаний «СМСС» и «Верба Капитал» также пока не может получить воплощение. «Когда кто-то не против, а все остальные против, на лад дело не пойдет, — считает генеральный директор ГК «СМСС» Анатолий Павлов. — Кто-то из тех, кто имеет право принять решение (выдаёт разрешение или даёт команду на выдачу разрешения) должен сказать: «Я категорически «за», и, не дай бог, кто-то будет против!» По-хорошему основными амбассадорами в этом деле должны были быть мы и губернатор с мэром, чего, по большому счёту, не случилось». Стал ли CHICAGO символом Новосибирска? О каких разрешениях идёт речь? Согласование с Росавиацией у ГК «СМСС» получилось пройти. Не удалось застройщику решить вопрос с обеспечением объекта школой.
«Совсем недавно разрешения на строительство жилья выдавались без оглядки на наличие социальной инфраструктуры. Она была учтена только в расчётных показателях и не предполагалась на момент ввода объекта в эксплуатацию, — напомнил Анатолий Павлов. — Сейчас это стало одним из основных условий выдачи разрешения: то есть нет объекта соц. инфраструктуры — нет объекта жилого строительства. Всё».
Однако, по словам Павлова, механизм регулирования этих вопросов пока отсутствует, и выдача разрешений на строительство с привязкой к социальной инфраструктуре носит весьма субъективный характер. Так же, как и процедура отклонения от предельно допустимых параметров, считает Анатолий Павлов: «В генплане города есть ограничения по высотности: 30 этажей. Всё, что выше — нужно проходить процедуру отклонения через процедуру электронной демократии или общественных обсуждений. Основные активисты на общественных обсуждениях — это жители близлежащих домов. Естественно, они оказались против. Потому что жители вокруг всегда против новостройки: это же дополнительная нагрузка на транспортную сеть и тот же самый вопрос школы. А тут ещё центральная часть города — там люди не все простые в этой округе, которые могли позвонить напрямую и в департамент строительства, и мэру».
Поскольку вблизи от небоскрёба нет свободных больших территорий, необходимых под школу, застройщики рассматривали возможность поставить учебное заведение на участке возле «Сибирь-Хоккайдо». Но там возникла сложность в виде реки Каменки, протекающей в бетонном коллекторе на глубине 22 метров. Местная экспертиза не давала разрешение строить школу над гидротехническим сооружением. Как уверяют застройщики, варианты решения они искали разные: и поменять школу местами со сквером, который рядом проектируется, и раскинуть здание по двум сторонам реки, соединив переходом — но вновь наталкивались на формализм различных ведомств.
«Уникальные объекты так не строятся! Надо строить такие здания «всем миром» и гордиться потом, — убеждён Анатолий Павлов. — Потом ведь скажут: «При них построили первый небоскрёб». Даже про нас забудут».
Документы противоречат друг другу
«Континент Сибирь» направил запросы о ситуации со строительством небоскрёбов в мэрию города Новосибирска и в областное правительство.
В правительстве региона ответили, что «анализ ситуации, связанной с выдачей разрешений на строительство высотных объектов капитального строительства в городе Новосибирске (отказами в выдаче таких разрешений на строительство), министерством строительства Новосибирской области не проводился. План действий (мероприятий) по указанному вопросу не разрабатывался».
На вопрос — «Насколько потенциально значимо в социально-экономическом и ином плане для Новосибирской области наличие небоскрёбов в областном центре и административном центре Сибирского федерального округа?» — поступил ответ: «В министерстве строительства Новосибирской области отсутствует информация о перспективах частных инвесторов на строительство высотных объектов в городе Новосибирске. В случае планирования такого строительства, требуют особого внимания вопросы обеспеченности таких объектов капитального строительства транспортной, социальной инфраструктурой, парковочными местами, а также их архитектурно-градостроительный облик».
Лично губернатор Новосибирской области Андрей Травников во время пресс-конференции по итогам 2024 года высказал своё мнение относительно небоскрёбов: «Новосибирск — это крупнейший город страны, он развивался как быстрорастущий мегаполис. Не зря же в прошлом веке ему было дано неофициальное название «Сибирский Чикаго». И поэтому все опасения по поводу строительства высотных зданий в Новосибирске я не разделяю. И, если вы помните, я являюсь одним из сторонников строительства небоскрёбов в Новосибирске. Если кто-то из застройщиков замахнётся на небоскрёб, я не то, что не буду препятствовать, я даже буду всячески помогать». При этом добавил: «Опять же если это не влечёт других проблем: отсутствие парковочных мест, отсутствие въездов и выездов на магистральные улицы и так далее». Губернатор подтвердил также, что «главная боль» — это нехватка мест в школах: «Поэтому обязательное требование к любому жилищному проекту — что (застройщики. — «КС») должны поучаствовать в строительстве, реконструкции, приобретении новых мест в школах. С уровня строительства региона мы за этим следим. А все остальные вопросы — внесения изменений в градостроительный план, облик и так далее — это всё-таки городские вопросы». Миллиарды инвестиций, сотни километров новых электросетей и смена имени — с какими результатами «Россети Новосибирск» подошли к концу года Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска предоставил «Континенту Сибирь» информацию, в соответствии с какими документами осуществляется развитие города Новосибирска. На первом месте в большом списке стоит, конечно, Генеральный план города Новосибирска (утверждённый решением Совета депутатов города Новосибирска от 26 декабря 2007 года № 824) и следом идут «Правила землепользования и застройки» города Новосибирска (утверждённые решением Совета депутатов города Новосибирска от 24 июня 2009 года № 1288). Уже потом перечисляются различные городские и госпрограммы, инвестиционные программы, нацпроекты, решения и иные локальные акты без их конкретизации.
Основополагающие документы — Генплан и Правила — несколько разноречиво регулируют возможность строительства небоскрёбов на территории Новосибирска, судя по предоставленным комментариям ведомства: «Генеральным планом определены функциональные жилые, общественно-деловые и зоны смешанной и общественно-деловой застройки, которые предусматривают размещение многоэтажной застройки с учётом действующих ограничений по территории города. Генеральный план города Новосибирска не исключает возможность размещения «небоскрёбов» на территории города Новосибирска… Согласно Правилам, максимальное количество надземных этажей зданий, строений, сооружений для объектов капитального строительства составляет 30 этажей»
Вместе с тем в официальном ответе департамента указано: «Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путём подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства в соответствии с требованиями части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации. С учётом требований технических регламентов, строительных и санитарных норм, требований пожарной безопасности к объектам капитального строительства».
Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска в ответ на запрос «Континента Сибирь» сообщило, что «в период с 1 января 2022 года по 11 декабря 2024 года разрешения на строительство объектов капитального строительства высотой более 120 метров Управлением не выдавались, заявления о выдаче таких разрешений в Управление не поступали». Наряду с «Чикаго», который уже введён в эксплуатацию (напомним: наивысшая точка объекта — 105,6 м.), самым высоким зданием в Новосибирске из числа строящихся является ЖК «Чернышевский». «По данным на 11 декабря 2024 года выдано разрешение на строительство 31-этажного многоквартирного жилого комплекса «Чернышевский» по улице Фабричной в Железнодорожном районе, застройщик ООО «Альгеба». Наивысшая точка объекта — 114,025 м.», — сказано в ответе ведомства.
Недоскрёбы: скромнее надо быть
Все заявленные небоскрёбы планировались как жилые дома. Себестоимость, по подсчётам застройщиков, даже год назад была немаленькая: порядка 200 тысяч рублей за квадратный метр. Потому что, как только перешагиваешь отметку +100 метров в высоту, применяются другие нормы и требования к строительству, экономика объекта увеличивается. С учётом кредитных и прочих нагрузок (в том числе по социальным объектам) цена за квадрат в небоскрёбе могла дойти до 250 тысяч, что по новосибирским меркам дорого. И это год назад, когда действовали льготные ипотечные программы и была другая ключевая ставка.
Изменение концепции в сторону административных помещений дело бы не спасло. Административные высотки, по словам застройщиков, требуют соблюдения ещё более сложных условий. Поэтому проще спуститься с небес и строить здания пониже. Что планируется построить рядом с «Локомотив-Ареной» в Новосибирске? «Первый строительный фонд» теперь планирует реализовывать на улице Стартовой современный жилой комплекс, но высотой 30–32 этажа. «Сейчас находимся на стадии доизменения концепции, которая была ранее, и проектирования. При этом у нас в любом случае будет обременение на «социалку», — поделился Владимир Галенко. Точных прогнозов по началу строительства не даёт, ввиду «периода турбулентности, высокой ставки ипотечного кредитования и проектного финансирования».
Альтернативный вариант, о котором упоминал в интервью «Континенту Сибирь» Вадим Ильченко, это общественно-деловой центр на улице Толстого. Планируется всего 24 этажа (ниже «Чикаго»). Сейчас, по словам Анатолия Павлова, на стадии эскизного проекта будущее административное здание пытаются продать и, если удастся договориться, на строительстве небоскрёба в этой локации «можно будет поставить крест».
«Хотя, честно вам скажу, это самое подходящее место для строительства именно большой высоты здания. По всем параметрам: и лётчики здесь проходят (мы согласование прошли), и скала здесь недалеко, то есть очень хороший фундамент. И по локации было бы интересно поставить вот такой высоты большое здание практически в продолжение моста. Ну, понятно, немножко не в створе, но, тем не менее: если с левого берега ехать, складывалось бы впечатление, что вы едете прямо на него. Ориентир», — с сожалением рассуждает руководитель ГК «СМСС».
На левом берегу у «ПСФ» тоже мог бы получиться ультрасовременный небоскрёб, как считает Владимир Галенко: «Место гиперкрутое для этого: видовые характеристики со всех сторон — и с правого, и с левого берега — вкупе с планируемой нами концепцией уровня передовых объектов-аналогов».
А может, всё-таки…
Единственный, кто пока не ставит крест на идее небоскрёба — Антон Струлёв. Он объяснил, что в локации Октябрьская–Ипподромская у ГК «СибирьИнвест» два участка: «На одном из них сейчас идёт строительство небольшого здания. После завершения его строительства во 2 квартале 2025 года и получения согласования от Росавиации мы сможем приступить к реализации проекта строительства небоскрёба. Генеральный план Новосибирска позволяет строительство зданий выше 30 этажей. У нас есть подписанное мэром отклонение на 45 этажей, которое прошло через ряд экспертных советов. Оно старое, конечно, но есть».
Будет ли всё-таки в Новосибирске небоскрёб? Конечно будет. Когда-нибудь, но будет. Вопрос лишь в том, как будут звать тех руководителей региона и регионального центра (полпреда, губернатора, мэра, прокурора…), при которых это случится.