Покупатели уйдут на «вторичку»?

Аналитики прогнозируют переток спроса с новостроек на вторичный рынок жилья

Завершение безадресной льготной ипотеки и ужесточение условий семейной ипотеки неизбежно приведут к резкому обвалу числа сделок на рынке новостроек Екатеринбурга. Аналитики ожидают, что часть потенциальных покупателей откажется от приобретения жилья в пользу накоплений, другие — захотят совершить сделку не на первичном, а на вторичном рынке. Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков рассказал, что из-за новых условий субсидированных ипотечных программ число сделок на рынке новостроек РФ во втором полугодии сократится на 50% по сравнению с первой половиной года. «Ожидаем, что во второй половине 2024 года рынок упадет на 50%. По регионам разброс показателей будет широким. В том числе из-за разного уровня цен и того, как высоко они взлетели в предыдущие годы. Компенсирующие предложения от застройщиков будут сдерживать процесс падения продаж, но ситуацию не исправят», — написал Михаил Хорьков в своем блоге REBURG. Эксперты аналитического канала «Екбнедвижка» считают, что в скором времени начнется переток спроса на вторичный рынок жилья. «Во-первых, при сопоставимом качестве жилье на вторичном рынке, как правило, на 10-20% дешевле, чем на первичном. В редких случаях ценовой разрыв еще больше. В стоимость новостроек заложена «премия», которая образовалась за период действия льготной ипотеки. Во-вторых, на «вторичке» уже давно не только советские панельки, но и много современных домов. Например, в Екатеринбурге доля построенного с 2011 года жилья в базе данных УПН составляет 36%. Соответственно, покупатели, которые хотят жить в новом доме, без труда подберут необходимый вариант на рынке готового жилья», — отмечают аналитики «Екбнедвижки». Они также добавляют, что на вторичном рынке жилья есть торг. Если застройщики вынуждены ориентироваться на рентабельность и себестоимость своих проектов, то продавцы «вторички» ничем не скованы в своей ценовой политике. Они могут ускорить продажу квартир с помощью скидок. На падающем рынке этот фактор может сыграть решающее значение. Многие застройщики так сильно раздули свои расходы, что не имеют возможности снижать цены. Им будет крайне сложно конкурировать с продавцами аналогичных квартир на вторичном рынке. «Переток спроса на «вторичку» неизбежен. Однако оценить его масштабы сложно. Многие покупатели приобретали квартиры в новостройках исключительно из-за стимулирующих мер. Они никогда не будут брать ипотеку под 20% ни на «первичке», ни на «вторичке», — констатируют аналитики «Екбнедвижки». Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров считает, что перспективы возможного перетока спроса на «вторичку» во многом будут зависеть от эффективности действий девелоперов. «Потребительская активность во «вторичке» будет, как ни странно, сильно зависеть от поведения и ценообразования застройщиков. Если девелоперы не смогут удержать внимание к себе, то покупатель, прежде ориентированный на ипотеку с господдержкой, вполне вероятно, начнет сравнивать новостройки и «вторичку» — и теперь, при прочих равных, его выбор вполне может склониться в пользу готового жилья», — заявил Евгений Белокуров. Отметим, что в последнее время ситуация на вторичном рынке жилья Екатеринбурга оставалась сложной. Число сделок в первом полугодии 2024 года сократилось на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «С начала года мы наблюдаем снижение активности покупателей на вторичном рынке, вызванное ростом ключевой ставки ЦБ РФ и последовавшим удорожанием ипотечных кредитов. Часть спроса из «вторички» ожидаемо перетекла в новостройки, что стало еще более заметно во II квартале, когда многие покупатели делали выбор в пользу первичного жилья в стремлении успеть приобрести новостройку до сворачивания массовой льготной ипотеки», — отмечают аналитики «Авито Недвижимости». Сейчас ситуация может развернуться в обратную сторону. Из-за ухудшения условий предоставления льготных кредитов «вторичка» должна вернуть утраченные на рынке позиции. При этом говорить о кардинальном росте числа сделок не приходится из-за аномально высокой ключевой ставки и недоступных ипотечных кредитов.