На первичном рынке «старой» Москвы (без учета элитного сегмента) реализуется 74 проекта точечной застройки, подсчитали аналитики компании «Метриум». В них представлено 9,7% от общего объема предложения новостроек столицы.
До перехода строительной отрасли на проектное финансирование была широко распространена уплотнительная застройка – строительство новых ЖК в исторически сложившихся кварталах, вблизи от других домов, нередко на месте зеленых зон. Такой подход, приводивший к дисбалансу в развитии города, также часто называли точечной застройкой. В последние годы это понятие пережило эволюцию. Уплотнение существующих районов ушло в прошлое. Теперь под точечной застройкой подразумевается строительство небольших жилых комплексов до 800 квартир и трех корпусов, с благоустроенной территорией в противовес масштабным кварталам.
Сейчас на первичном рынке «старой» Москвы представлено 74 проекта точечной застройки (без учета элитного сегмента, где почти все дома относятся к клубному формату, который и является разновидностью точечной застройки). Подобные комплексы есть во всех округах. Большинство из них расположены в ЦАО (13), САО (11), ЗАО (10).
Распределение проектов точечной застройки по сегментам выглядит следующим образом: 13 комплексов относятся к массовому, 39 – к бизнес-, 22 – к премиальному.
Среди проектов точечной застройки «старой» Москвы 11 находятся на начальном этапе строительства, 8 – на стадии монтажа этажей, 21 – в процессе отделки, а 34 – готовые новостройки. Из этого следует, что такого рода комплексы становятся все более дефицитным продуктом. В них продается всего 4775 квартир и апартаментов, что составляет всего 9,7% от общего объема предложения на первичном рынке мегаполиса.
Абсолютным лидером по числу проектов точечной застройки в «старой» Москве является ГК «Основа». В портфеле этого девелопера – 9 таких проектов.
«Квадратный метр в проектах точечной застройки «старой» Москвы обойдется в среднем в 496,7 тысяч рублей. В остальных новостройках столицы недвижимость стоит на 5% меньше, – рассказывает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Проекты точечной застройки в первую очередь отличаются клубным форматом, камерностью, что создает дополнительный комфорт и уют. При этом ни по обеспеченности инфраструктурой, ни по благоустройству территории и прочим характеристикам такие новостройки ничем не уступают более масштабным проектам. Расположение таких проектов зависит от наличия свободных участков под застройку: точечные проекты могут строиться как в районах со сложившейся инфраструктурой, так и рядом с парковыми зонами. Например, наш ЖК «UNO.Головинские пруды» на 455 квартир мы строим буквально в двух минутах от каскада Головинских прудов и усадьбы Михалково, а комплекс «EVOPARK Сокольники» возводим на берегу Яузы, в 300 метрах от парка «Сокольники»».
Как правило, точечная застройка ведется в урбанизированных районах, вдали от природных зон. Точечные проекты в шаговой доступности от парков и рек – настоящая редкость.
«В советское время рядом с большинством зеленых зон и водоемов столицы находились индустриальные предприятия, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления Stone (девелопер ЖК бизнес-класса Sokolniki). – Ярким исключением является парк «Сокольники», вблизи которого никогда не создавалось крупных производств. Это обстоятельство не только благоприятно влияет на экологию, но и способствует преобладанию в районе Сокольники гармоничной точечной застройки. При этом цена метра в новых комплексах с квартирами бизнес-класса в этой локации стоит на 5,6% дешевле, чем в границах «старой» Москвы. Соответственно, проекты точечной застройки могут быть доступнее, чем масштабные аналоги. Такой эффект достигается благодаря высоким темпам строительства и, следовательно, сокращению ставки по проектному финансированию».
«Повышенная приватность – основное, но не единственное преимущество проектов точечной застройки, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Средняя площадь квартир и апартаментов в них составляет 59,5 кв. м против 56,2 кв. м по «старой» Москве в целом (без учета элитного сегмента). Точечная застройка часто происходит в уже обжитых районах с развитой инфраструктурой, что делает такие проекты более привлекательными для потенциальных покупателей. Кроме того, подобным комплексам зачастую присущ эффектный индивидуальный дизайн».
