Без поддержки. Как уход госипотеки изменит рынок жилья Барнаула и что будет с ценами
В Алтайском крае за четыре года выдано 27,2 тыс. льготных кредитов
Программа господдержки, заработавшая "пандемийной" весной 2020 года, к сожалению застройщиков, покупателей и риелторов, так и не стала бессрочной. Официально она завершилась 1 июля 2024 года, фактически – за пару недель до этой даты, когда банки выдали последние одобренные кредиты. В Алтайском крае за четыре года работы (по данным "Дом.рф") оформлено 17,2 тыс. субсидированных займов на сумму 43,6 млрд рублей. Это один из самых высоких показателей по стране. Неудивительно, что все игроки рынка пока в смятении: они не понимают, как будет развиваться строительная сфера в новых условиях. Amic.ru поговорил с застройщиками и риелторами и узнал, какие альтернативы льготной программе сейчас рассматривают и что будет с ценами на квартиры в ближайшие месяцы.
Свернуть досрочно
Отменой субсидированной ипотеки россиян "пугали" несколько лет. Но в конце 2023 года стало понятно, что правительство точно готовится свернуть меру 1 июля. Так, в декабре вице-премьер страны Марат Хуснуллин заявил: программа выполнила свою функцию и поддержала россиян в непростые годы, поэтому ее и решили завершить.
Масштабная льготная ипотека была запущена как антикризисная мера для поддержки населения весной 2020 года (Госпрограмма-2020) на фоне пандемии коронавируса и ожидаемого спада в экономике. Изначально предельная ставка была установлена на уровне 6,5%, после этого программу несколько раз продлевали, меняя условия. По последним параметрам, действующим с января 2024 года, ставка на строящееся жилье была не выше 8%, первоначальный взнос – не ниже 30% от стоимости объекта, а предельный размер займа – 6 млн руб. для всех регионов, в том числе столичных, где до этого он был вдвое выше.
Традиционно последние месяцы перед окончанием программы были ажиотажными на сделки, отмечают барнаульские эксперты.
Однако стоимость недвижимости корректировалась незначительно: она постепенно росла в апреле, какого-то шокового удорожания не произошло, отмечает руководитель агентства недвижимости "Ключ Риелт" Константин Никитеев. Правда, на некоторых объектах средняя цена квадратного метра уже перешагнула планку в 150 тыс. рублей.
При этом, по словам риелтора, многие барнаульцы и жители Алтайского края оформить кредит по "вкусным" ставкам уже не смогли.
"Банки очень сильно "рубили" клиентов. Например, организация уже одобрила ипотеку, объект, но в последний момент отказывала в выдаче, ссылаясь на плохую кредитную историю заемщика. Обычно этот момент уточняли в самом начале работы с клиентом. Какая-то скоринговая модель была, выбирали лучших заемщиков. И по первичному рынку, и по частным домам было много отказов", – рассказывает Константин Никитеев.
Многие банки вообще решили досрочно завершить программу, что связано с исчерпыванием лимитов. Дмитрий Дворядкин в своем телеграм-канале сообщил, что прием последних заявок по ипотеке в крупнейших кредитных организациях страны завершился 21 июня, и выходные, 22-23 июня, получились "жаркими": офисы были открыты едва ли не до полуночи, работая с заемщиками и риелторами. Один из банков после этого и вовсе свернул ипотечное подразделение в Алтайском крае.
Инициатива – от застройщиков
Риелторы, опрошенные amic.ru, считают, что в Алтайском крае госпрограмма уже вряд ли когда-то заработает. Сейчас правительство обсуждает возможность сохранить меру в отдельных регионах, где невысокие темпы строительства жилья и низкий спрос. Край в этот перечень вряд ли войдет: так, например, Барнаул попал в топ-50 городов страны по вводу жилья в 2023 году.
Программу семейной ипотеки, в отличие от "Госпрограммы-2020", не свернули (хотя она также должна была завершиться 1 июля). Ее продление в начале года анонсировал президент Владимир Путин, затем весной правительство поручило распространить программу до конца 2030 года. Правда, условия поддержки намерены скорректировать в ближайшее время.
Так, среди обсуждаемых нововведений – сохранение ставки 6% для семей с детьми до 6 лет. Если ребенок старше, то, согласно одному из предложенных вариантов, процент возрастает до 12.
При этом, возможно, что преференции получат малые города страны: там вне зависимости от возраста ребенка ставка сохранится на уровне 6%. По сообщению Минстроя, список населенных пунктов еще готовится.
В Алтайском крае по семейной ипотеке выдано почти в два раза меньше займов, чем по госпрограмме, – 9,7 тыс. на сумму 29,6 млрд рублей. Неудивительно, что участники рынка особо не рассчитывают на работу этой меры. Риелторы предполагают, что теперь девелоперы сами будут искать инструменты для привлечения покупателей.
"В кулуарах поговаривают, что вся эта ситуация ляжет на плечи застройщиков: возможно, они будут разрабатывать собственные программы, которые позволят людям приобретать квартиры на первичном рынке. Речь идет о субсидированных ставках, рассрочках, покупке в трейд-ин. Это позволит девелоперам активно продавать квартиры на первичном рынке", – говорит президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина.
Сами застройщики ожидают снижения продаж минимум до 30%. В одной из фирм города amic.ru сообщили: предлагать субсидированные продукты совместно с банками-партнерами смогут только крупные компании, которых в городе не так много. И условия этих программ не сравнятся с господдержкой.
"Ставка по субсидированным программам будет ниже рыночной максимам на 3%. Это позволит снизить размер ежемесячного платежа и долговую нагрузку заемщика. Вот только все эти "подарки" будут заложены в стоимость квартиры, плюсом – возможные собственные издержки. В итоге цена квадратного метра может вырасти на 10-20%", – предположили в одной из строительных компаний.
Не снижение, а корректировка
Риелторы поддерживают: предпосылок для падения стоимости квартир нет ни на первичном, ни на вторичном рынке. "Ронять" цены в строящихся проектах девелоперам не позволят банки, которые выдают проектное финансирование. Продавцы "бэушных" квартир также пока не готовы снижать стоимость. Они рассматривают некоторый торг, но в индивидуальном порядке.
"Если люди продают квартиры три-четыре месяца и важно решить вопрос к 1 сентября, то, скорее всего, собственник пойдет на условия покупателей и предложит быстрые выходы на сделку. Если же квартиру выставили на продажу в июне, то владельцы еще подержат цену. Каждая ситуация индивидуальна, в зависимости от того, что человек хочет на эти деньги сделать", – говорит Марина Ракина.
Дмитрий Дворядкин уверен, что на какое-то время стоимость недвижимости перестанет расти: обновленная семейная ипотека станет адресной, у обсуждаемой программы для учителей будет небольшой охват, поэтому о былых ипотечных объемах можно забыть.
"В каком-то варианте останется семейная ипотека, которая будет менее выгодной, появятся жилищные кредиты для учителей, но масштабы окажутся далеко не теми, чем раньше. Мы предполагали, что из-за падения спроса стоимость "квадрата" снизится, но это маловероятно. Может быть небольшая коррекция за счет новых жилых комплексов. На вторичном рынке продавцы стали допускать торг на фоне дорогой ипотеки и падения спроса из-за этого. Но снижать ставку рефинансирования Центробанк не планирует, поэтому вторичный рынок будет оставаться в подмороженном состоянии", – отмечает эксперт.
Несмотря на снижение спроса, застройщики вряд ли заморозят свои проекты, и дефицит жилья городу не грозит, уверены эксперты. Правда, рекорды по вводу новостроек в ближайшие годы компании также ставить не будут.
"Застройщики, чувствуя и анализируя рынок продажи, не гонятся за объемами, они гонятся за правильной финансовой моделью: построив один дом, переходят к другому. С другой стороны, есть программа по вводу жилья к 2030 году, которую все субъекты должны выполнять. Регулятором будут выступать обе стороны – и застройщик, и органы, выдающие разрешение на строительство. Здесь нужно соблюсти баланс: и в провал не уйти, и чтобы переизбытка не было. Ведь главное – получать качественное жилье с надежными застройщиками, чем осваивать сотни тысяч квадратных метров, которые никто не сможет купить", – резюмирует Марина Ракина.
Цифры
По информации "Дом.рф", в Алтайском крае максимальные объемы выдачи по льготным программам были в 2023 году: тогда банки одобрили 8,6 тыс. кредитов. Минимальное число займов зафиксировано в 2024-м – всего 1,1 тыс.
Социалисты предложили давать молодым семьям льготные займы на жилье