Анапа не хочет коллапса
В городе-курорте на участке в три футбольных поля может появиться микрорайон из десяти 20-этажных высоток.
Больше года жители Анапы пытаются достучаться до компании-застройщика, чей проект, по их мнению, в случае реализации, приведет к полному транспортному параличу значительной части города и усугубит проблему катастрофической нехватки социальной инфраструктуры.
Эта ситуация активно развивалась параллельно с одним из самых главных событий для Анапы последних двух лет – разработки и принятия генерального плана развития города-курорта в декабре 2021-го. Однако вступление в силу этого документа, вопреки ожиданиям горожан, никак не отразилось на планах застройщика. Для того, чтобы понять суть происходящего, разберемся подробнее. Благо для этого есть все необходимые документы в открытом доступе.
Небоскребы вместо винзавода
По адресу Анапское шоссе,1 долгие годы располагался винзавод «Лазурный». Это предприятие получило свою широкую известность не из-за вина: выпускаемая здесь минеральная вода, квас и газированные безалкогольные напитки пользовалась очень большим спросом.
Однако это не спасло завод. Предприятие обанкротилось. После небыстрой процедуры закрытия завода, земельный участок, с разрешенным видом использования «для размещения комплекса пищевых предприятий» площадью 2,35 гектара (для понимания, 100 на 235 метров) в 2018 году перешел в собственность гражданина Г.С. Баласанян. Ненужные производственные помещения снесли и таким образом была освобождена площадка для строительства. Через судебное решение вид использования участка был изменен на «многоэтажную жилую застройку», а также получено «добро» на отклонение от разрешенных параметров строительства - высоту застройки увеличили до 65 метров, что равняется 20 этажам.
В конце 2019 года за подписью и.о. первого заместителя главы города-курорта Анапа А.А. Бузуновой было выдано разрешение на строительство № 23-301000-79-2019 объекта «Многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями и многоуровневыми гаражами» по адресу: г. Анапа, ул. Анапское шоссе, 1. После чего собственник недвижимости передал права и обязанности в отношении земельного участка ООО «Специализированный застройщик «Гамма».
Проект получил положительное заключение экспертизы. Небольшая официальная выдержка о сути проекта «Многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями и многоуровневыми гаражами», характеристики:
1 этап – 3 корпуса по 22 этажа (подземных 2), высота по 65м, количество квартир всего 468, количество машиномест всего в корпусах 196, 3 подземных многоуровневых гаража на 426 м/м, котельная, 2БКТП 2 шт.;
2 этап – 4 корпуса по 22 этажа (подземных 2), количество квартир всего 741, количество м/м всего в корпусах 172, 3 подземных многоуровневых гаража на 388 м/м, котельная;
3 этап - 3 корпуса по 22 этажа (подземных 2), количество квартир 630, количество м/м в корпусах 228, многоуровневая 1—этажная стоянка на 498 + 49 м/м (подземные этажи).
Всего по объекту – 10 корпусов на 1839 квартир, численность населения 1938 чел., 3 корпуса многоуровневых стоянок, всего парковочных м/м по проектной документации 2044, из них 1957 в 10 корпусах домов и в 3 корпусах стоянок.
Красота, а не проект – современно, со стоянками, красиво. Но так не считают жители города-курорта и местные власти. И, стоит признать, у них есть основания для беспокойства.
Правовые качели
В июле 2020 года губернатор Кубани поручил проверить ситуацию с застройкой специальной градостроительной комиссии. По результатам этой работы было отменено немало разрешений на строительство, в том числе, и по объекту на Анапском шоссе, 1. Собственник обратился в суд. Первую инстанцию, апелляцию и кассацию он выиграл, и теперь разбираться в деле предстоит Верховному суду РФ. Параллельно администрации города пришлось участвовать в разбирательствах с Федеральной антимонопольной службой.
Ситуация очень непростая. С одной стороны очевидно, что размещение столь масштабного по концентрации людей на квадратный метр жилого массива на площади в три футбольных поля, в современных условиях – нонсенс. С другой, у застройщика имеются документы, дающие ему право реализовать проект. С третьей, что решит суд – неизвестно. И при любом исходе предстоящего заседания, судебные споры могут затянуться на годы.
Для защиты интересов жителей и концепции генплана, где высота зданий ограничена 9-ю этажами, администрация города-курорта заняла совершенно логичную позицию – усомнились в законности выданного разрешения на строительство. Аргументация базируется на выводах плановой проверки, проведенной в мае прошлого года специалистами краевого департаментом по архитектуре и градостроительству, которые нашли много интересных нюансов.
Разобьем их на технические и стратегические.
Анализ проекта дал специалистам основания утверждать, что из-за ряда нарушений Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство было выдано незаконно. В частности, по проекту 1839 квартир заселят 1938 жильцов. То есть практически по одному человеку на солидную жилплощадь. По мнению специалистов, эта цифра фактически будет составлять не менее 2584 человека, из расчета 30 кв.м на 1 человека. Отсюда начинаются и совершенно иные расчеты, касающиеся комфорта и безопасности жителей.
Проверка показала, что территория для занятий физкультурой и спортом должна быть не менее 2584 кв.м, а по проекту – 790. Для хозяйственных целей по закону 387,6 кв.м., в проекте - 293, а места для выгула собак, вопреки требованиям, не предусмотрено вовсе. Далеко не везде выдержаны минимальные расстояния площадок общего пользования до жилых зданий. Этот список не полный, но суть ясна – конфликт интересов не разрешен.
Теперь о стратегической стороне. Краевые власти долго и упорно боролись с самостроями. Потом - с точечной застройкой. Третий этап, повсеместное принятие муниципалитетами генеральных планов стал, подтверждением незыблемости курса на цивилизованное градостроительство. То есть, комплексное. Принцип, когда человек может получить все услуги, не выходя за пределы своего микрорайона, люди понимают и поддерживают. В этом аспекте, проект из 20-этажных свечек без школ, парков и больниц на одной из главных транспортных магистралей Анапы абсолютно не соответствует действующей градостроительной политике. И что самое важное, интересам жителей.
Генплан – не закон?
Вернемся к новому генеральному плану развития Анапы, о который, в свое время, было сломано столько копий. Один из многочисленных пунктов, который был полностью поддержан жителями, гласил, что с момента вступления в действие документа, любой многоэтажный проект можно начинать реализовывать только после подписания договора о комплексном развитии территории (КРТ) между мэрией и застройщиком. Более того, в Анапе уже есть положительные примеры такого алгоритма.
Так, готовится к реализации проект, по которому на 20 гектарах (почти в 9 раз больше, чем на Анапском шоссе, 1) будет построено жилье площадью до 140 тысяч кв.м. (практически столько же, сколько планирует возвести СЗ «Гамма»). Кроме того, в комплексе будет построена школа на 1100 учеников, два детских сада по 225 мест и объект дополнительного образования на 700 мест. В этом микрорайоне только на зеленую зону предусмотрено 3,5 гектара. Вот это и есть настоящий комплексный подход социально-ответственного бизнеса. Этого и хотят анапчане.
А что они получат, если на Анапском шоссе, 1, все же появится 20-этажный микрорайон? Об этом очень красочно может рассказать каждый житель города-курорта, который уже сегодня простаивает в глухих пробках как раз в районе бывшего винзавода «Лазурный». Еще можно спросить молодых мам, ведущих детей в далекую переполненную школу. Не хватает информации, поднимите данные по нагрузкам на электросеть в пиковые периоды. Еще можно сюда добавить нехватку мощностей по ливневкам. Много что еще предстоит сделать в Анапе, чтобы город стал комфортным и безопасным для всех. А начать можно было бы с того, чтобы посмотреть здраво на ситуацию и решить ее на общее благо: построить, например школу, детсад, поликлинику. Социальное строительство, кстати, тоже весьма выгодное дело. К тому же, еще и благое.
Решение проблемы жителям видится переговорах сторон и поиске приемлемого для всех решения. Ведь очевидно, власть приложит все силы, чтобы не допустить появления очередного человейника на въезде в Анапу, так как инфраструктурные последствия для всего города будут катастрофичными. Понятен и резон застройщика – вложился, надо заработать, притом, что закон до сих пор защищает его интересы. Но за этим упускается главное: Анапа – одна из жемчужин России и надо делать все, чтобы она с каждым годом блистала все ярче, а не отгораживалась от мира пробками и забором из бетонных свечек.