Что происходит с рынком недвижимости

Ян Лузин - Основатель группы компаний «ЛУГ» (девелопмент в сфере коммерческой и жилой недвижимости). Для строительной сферы выдался нестабильный год. Застройщикам пришлось столкнуться с трудностями, вызванными пандемией, а покупателям — с очередным ростом цен на квартиры. Что происходит и какие прогнозы на будущее?

Изменение ставки по льготной ипотеке Весной 2020 года в качестве меры поддержки строительной отрасли была запущена программа льготной ипотеки под 6,5% годовых, которая вызвала повышение потребительского интереса. Несмотря на пандемию и экономический кризис, для многих эта программа стала стимулом решиться на улучшение жилищных условий. По данным финансового института Дом.рф, за год было выдано более 500 тыс. кредитов. В июле правительство продлило льготную ипотеку еще на год, до 1 июля 2022 года, пересмотрев при этом ее условия. Ключевая ставка поднялась до 7%, а максимальная сумма кредита составила 3 млн рублей. Скорее всего, это отразится на спросе, особенно в крупных городах, где ипотека стала менее выгодной — как правило, заемщики берут более крупные суммы. Мы увидим, как после ажиотажа на рынок постепенно придет стагнация — те, кто хотел приобрести квартиру в новостройке, в основном уже успели это сделать. Кроме того, повышенный интерес со стороны покупателей привел к подорожанию жилья. Это нивелировало эффект от правительственных мер, и квартиры в итоге не стали более доступными. Рост цен на стройматериалы С начала года стоимость большинства материалов выросла в несколько раз — бетона, кирпича, металлоконструкций, пиломатериалов, кровли, утеплителей и даже окон. Это привело к росту себестоимости строительства более чем на 30%, если сравнивать лето 2021 и 2020 года. Повлияло несколько факторов:

Пандемия вызвала проблемы с поставкой материалов и перевозкой из-за рубежа. Стоимость грузоперевозок выросла и на железной дороге, и на автомобиле; доставка стройматериалов стала дорого обходиться застройщикам. Произошло ослабление рубля на фоне роста доллара и евро, а новые санкции привели к ухудшению экономической обстановки. Некоторые материалы (в частности, металл) стало выгоднее поставлять за границу, экспорт увеличили, вследствие чего возник дефицит на российском рынке. Из-за противокоронавирусных мер и ограничений на въезд в Россию сильно снизилось число мигрантов, на стройках возникла нехватка рабочей силы.

Квадратный метр в новостройках подорожал во всех городах России с населением более 300 тыс. человек — об этом сообщают аналитики федерального портала «Мир квартир». По данным Restate.ru, сейчас стоимость квадратного метра в московской новостройке в среднем составляет 321 тыс. руб., в то время как в ноябре 2020 года цена находилась на отметке 228 тыс. руб. За полгода прирост составил 19%, а в Московской области квадратный метр подорожал на 35%. В Санкт-Петербурге — на 6%, в Ленинградской области — на 34%. Больше всего стоимость новостроек растет на юге: в Анапе, Геленджике, Новороссийске, Краснодаре. В Сочи, например, цена квадратного метра практически приблизилась к столичной. Все больше людей переходят на дистанционный формат работы, и те, кто не привязан к конкретному месту, предпочитают сменить условия проживания, перебраться в регион с мягким и теплым климатом. Сейчас цены на рынке несколько стабилизировались, но вряд ли они вернутся к прежним значениям. При этом темпы строительства не замедляются. Напротив, по статистике Росстата, объем ввода жилья с января по август увеличился на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Открытие эскроу-счетов Новый способ финансирования долевого строительства, по сути, заставил девелоперов строить в долг, за счет кредитов от банков. Поскольку за любой кредит необходимо выплачивать процент, строительство в конечном счете обходится дороже. Эти издержки также отражаются на стоимости квадратного метра жилья. Повышение спроса на загородные дома Пандемия действительно сильно повлияла на сферу недвижимости, соблюдать самоизоляцию в квартирах было сложнее. Появился тренд на деурбанизацию — многие переехали из замкнутого пространства на загородные участки. Люди стали думать о приобретении собственного дома на природе, где меньше людей и меньше вероятность подхватить вирус. Перспектива жить за городом стала казаться более привлекательной, на фоне этого вырос спрос на покупку домов в коттеджных поселках. Есть ли смысл покупать квартиру сейчас или стоит подождать? Скорее всего, в ближайшее время рост цен станет более сдержанным, но не прекратится. Следует принять во внимание тот факт, что доходы населения не увеличиваются, покупательская способность ослабевает. На этом фоне возможно краткосрочное и незначительное снижение стоимости на недвижимость, но принципиальная позиция застройщиков в том, что возвращения цен к прежним значениям не произойдет. Возможно, нас ждет падение спроса, но через какое-то время кривая снова неизбежно пойдет вверх.