Каков спрос на новостройки в регионах с расширенными условиями семейной ипотеки
Аналитики «Домклик» напоминают, что Министерство финансов России 10 июля озвучило новые правила выдачи «Семейной ипотеки». Теперь программа распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет или ребенок с инвалидностью любого возраста.
Ставка по программе составит 6% в том числе и для жителей Дальнего Востока. Первоначальный взнос — не менее 20% от стоимости жилья. Максимальный размер кредита — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн для остальных регионов.
Однако есть категории семей с двумя несовершеннолетними детьми, для которых «Семейная ипотека» при покупке квартиры в новостройке остается доступной. Во-первых, это семьи, проживающие в малых городах численностью до 50 тыс. человек. А во-вторых, семьи, проживающие в регионах с низким объемом строительства или в регионах с индивидуальной программой развития.
Эксперты Аналитического центра «Домклик» разобрались, какие субъекты попадают под второе условие и чем интересен рынок недвижимости в этих регионах.
По данным Сбербанка, за 1-е полугодие 2024 г., доля новостроек в общем количестве выданных кредитов в исследуемых регионах составила 19%, что на 5,1 п.п. больше, чем в январе — июне прошлого года.
По доле первичного рынка в общей структуре выдач лидируют Республика Адыгея (46,3%), Чувашская Республика (39,9%), Псковская область (38,5%), Республика Тыва (37,3%), Республика Марий Эл (36,4%), Курганская (34,4%) и Кировская (30,5%) области. Эксперты отмечают, что по сравнению с 1-м полугодием 2023 г. доля первичного рынка в этих субъектах выросла на 10 п.п. и больше.
Практически во всех исследуемых субъектах новостройки стали более востребованными. Исключения — республики Алтай (–10,1 п.п.), Хакасия (–10 п.п.), Коми (–9,7 п.п.) и Ингушетия (–2 п.п.). Аналитики «Домклик» считают, что снижение востребованности первичного жилья в этих регионах вызвано прежде всего оттоком покупателей на рынок строящегося жилья (ИЖС).
В 1-м полугодии 2024 г. суммарно на изученные регионы пришлось 11,1% всех сделок РФ по «Семейной ипотеке». При этом доля выдач по программе относительно общего количества выдач в изученных регионах составила 15,8% (+4,9 п.п. с 1-го полугодия 2023 г.).
Наиболее востребованной программа оказалась в Республике Адыгея (35,8% сделок в регионе), Чувашской Республике (31%) и Республике Марий Эл (30,9%).
Доля сделок по «Семейной ипотеке» увеличилась в большинстве субъектов РФ, больше всего — в Севастополе (+21,3 п.п. с января — июня 2023 г.), Республике Калмыкия (+18,7 п.п.) и Республике Марий Эл (+11,7 п.п.). Однако в пяти регионах доля сделок по программе снизилась: в Республике Тыва (–15,6 п. п.), Республике Хакасия (–4,1 п.п.), Республике Алтай (–3 п.п.), Республике Ингушетия (–1,6 п.п.) и Ненецком автономном округе (–0,3 п.п.).
Распространенность первичного жилья
Как показывает статистика объявлений, в большинстве выделенных регионов отмечается довольно скромный объем первичного рынка: на квартиры в новостройках приходится менее 20% всех объявлений в регионе.
При этом в Еврейской автономной области, Магаданской области, Ненецком автономном округе, Республике Алтай, Республике Ингушетия, Чеченской Республике и Чукотском автономном округе предложения о продаже квартир в новостройках и вовсе отсутствуют.
Эксперты «Домклик» отмечают, что недостаточная развитость первичного рынка чаще всего присуща регионам с относительно низким уровнем доходов населения. К таковым можно отнести субъекты Северо-Кавказского федерального округа (Чеченская Республика и Республика Ингушетия), отдельные регионы Сибирского (Республика Алтай, Республика Тыва) и Дальневосточного (Еврейская автономная область, Забайкальский край) округов.
Также низкая доля предложения характерна для регионов, где процесс строительства затруднен экстремальными климатическими условиями, сложным рельефом и логистическими проблемами. К подобным субъектам РФ относятся Чукотский и Ненецкий АО, Магаданская и Мурманская области, Республика Коми. Низкие объемы строительства подтверждаются статистикой ДОМ.РФ.
Стоимость квартиры в новостройке
Аналитики «Домклик» констатируют, что практически во всех регионах с расширенными условиями по «Семейной ипотеке» медианная стоимость квадратного метра в новостройке ниже, чем в среднем по стране (181,1 тыс. руб.). Исключение — Карачаево-Черкесская Республика (225,9 тыс.). Минимальные значения отмечаются в Республике Калмыкия (77,8 тыс. руб.), Оренбургской (81,9 тыс.) и Псковской (82 тыс.) областях.