Ипотечный стандарт заработает в России с 1 января 2025 года: документ вводит запрет на различные схемы покупки новостроек, которые Центробанк считает рискованными. Мера коснется в том числе ипотеки с кешбэком. Подробно об этом 360.ru рассказал член гильдии риэлторов Москвы, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.
Что такое ипотека с кешбэком
Ипотека с кешбэком позволяла покупателям брать квартиры в новостройках без первоначального взноса, объяснил специалист. Например, жилье стоило восемь миллионов, а банку называли сумму в 10 миллионов. Два миллиона — первоначальный взнос, который вносил заемщик, потом эти деньги возвращались ему кешбэком.
«То есть для банка получалось, как будто бы актив покупается стоимостью 10 миллионов рублей. Реально покупается актив стоимостью восемь миллионов, из которых два миллиона прогонялись туда-сюда, иногда даже фиктивно прогонялись. То есть реальных выплат даже не было. И это позволяло людям покупать квартиры без первоначального взноса», — рассказал Барсуков.
Риски ипотеки с кешбэком
Центробанку не нравилась такая схема: покупатель берет квартиру без первоначального взноса, а объект после перехода в собственность дешевеет. Это обусловлено перекосом на рынке — сейчас квартиры в новостройках дороже, чем вторичка.
«Получается, что если человек не платит по кредиту, у банка есть необеспеченный кредит, потому что цены залога после всех процедур продажи и прочего явно не хватит на покрытие кредита», — подчеркнул риэлтор.
Риск заключается в том, что если у покупателя возникнут проблемы и объект продадут с торгов, вырученная сумма не компенсирует кредит.
Недооценка собственных сил может привести к таким печальным последствиям.
Константин Барсуков
риэлтор
Какие еще введут запреты
В 2025 году банки не смогут использовать аккредитивы. Речь идет о механизме, когда банки и застройщики предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. Таким образом банк получает дополнительную доходность, которой делится с покупателем в виде скидки.
При этом деньги дольщика на аккредитиве, в отличие от эскроу, не застрахованы.
«В итоге получается, что человек кладет деньги на аккредитив, ему снижают ставку по ипотеке, но риски сильно возрастают. Это будет под запретом. И следующее — запрещено выплачивать банку вознаграждение для снижения ставки, если это влечет за собой увеличение стоимости квартиры. То есть мы заплатим комиссию банку, и у тебя ставка будет условно намного ниже, чем рыночная. Вот это тоже будет запрещено», — подытожил Барсуков.
О запрете ипотеки с кешбэком с 2025 года рассказала ранее член комитета по ипотеке Российской гильдии риелторов (РГР) Ирина Киселева.
