Аренда жилья сильно подорожала на всей территории России. Нынешние ставки находятся на пиковых значениях, которых ранее не наблюдалось. Сильнее всего арендные ставки на жилье выросли в Самаре, Екатеринбурге и Москве — за последний квартал они увеличились более чем на четверть. Заявления о достижении нового максимума стоимости аренды — не просто громкие слова. Действительно, повышение арендных ставок наблюдается практически повсеместно, и нынешние показатели значительно превосходят все предыдущие. Вопрос лишь в том, является ли это временным явлением или началом более серьезных изменений на рынке недвижимости.
Наиболее ощутимый скачок цен на съёмное жильё зафиксирован в крупных городах — Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Самаре. В этих мегаполисах прирост стоимости аренды за последний квартал в отдельных сегментах превысил 25%, что является беспрецедентным показателем. В регионах динамика менее выражена, однако и там наблюдается устойчивый рост цен, хоть и не такими высокими темпами.
Причины стремительного подорожания аренды многофакторные:
— высокая ключевая ставка ЦБ РФ — повышение ключевой ставки затрудняет получение ипотечных кредитов, что отталкивает потенциальных покупателей жилья. В результате, многие из них переходят на рынок аренды, создавая повышенный спрос. Это классический рыночный механизм — ограниченное предложение при растущем спросе приводит к росту цен.
— увеличение миграционных потоков — геополитическая ситуация и другие факторы стимулируют внутреннюю миграцию, что также оказывает давление на рынок аренды, особенно в крупных городах, привлекающих трудовых мигрантов и беженцев.
— инфляция и рост себестоимости содержания недвижимости — повышение цен на коммунальные услуги, ремонтные работы и другие сопутствующие расходы вынуждает собственников повышать арендные ставки, чтобы компенсировать свои затраты.
— изменение поведения собственников — в условиях высокой неопределенности многие собственники стремятся максимально монетизировать свою недвижимость, не стесняясь повышать арендную плату даже для старых арендаторов, чьи договоры подходят к концу.
— дефицит доступного жилья — нехватка качественного и доступного жилья, особенно в крупных городах, усугубляет проблему, подталкивая цены вверх.
Собственно доводы, которыми руководствуются собственники сдаваемых в аренду жилых квадратных метров таковы:
— все повышают, и я повышу — вокруг много говорят и пишут, что цены на аренду жилья серьезно выросли. Именно это побуждает собственников пересматривать суммы, которые собственники желают получать с аренды. Да и со всех сторон советуют это сделать.
— инфляция — все товары и услуги сейчас дорожают, содержание квартиры и обновления в ней тоже обходятся во все более значительные суммы, поэтому изменение арендной ставки может помочь компенсировать издержки и начать получать более высокий доход.
— плата за аренду не повышалась несколько лет — все кругом повышают, а чем я хуже?
— не сложились отношения с квартирантами — повышение платы за съём в ситуации, когда наниматель часто просит отсрочки выплат, забывает снимать и присылать показания счетчиков, возникают сомнения в его платежеспособности. Как способ заставить съехать на другое жильё.
Что ожидать в будущем? Прогнозировать дальнейшую динамику цен на аренду жилья сложно. Многое будет зависеть от макроэкономической ситуации в стране, изменений в денежно-кредитной политике ЦБ, а также от объемов нового строительства. Вполне возможно, что текущие показатели — это не абсолютный максимум, и цены могут продолжить свой рост в ближайшее время. Однако, вероятен и сценарий стабилизации, когда рынок найдет новое равновесие. Ключевым фактором станет баланс между спросом и предложением. Если строительство нового жилья ускорится, а ключевая ставка начнет снижаться, то это может привести к некоторому снижению арендных ставок.
И да — финансовые возможности у тех, кто вынужден снимать жилище — не безграничны. Они точно так же попадают под давление вышеперечисленных факторов: инфляция и подорожание всего вокруг, тормозящий по сравнению с инфляцией рост доходов.
Что же качается собственников, то в случае неумеренного повышения стоимости аренды у них есть большой риск, если наниматель — человек ответственный, имущество содержит в порядке, платежи вносит в срок и нет нареканий от соседей, потерять ответственного квартиросъемщика. В этом случае, возможно, не следует идти на поводу у общей тенденции рынка? Ведь не факт, что по завышенной цене получится сразу найти надежного и, что самое главное, добросовестного арендатора.
Сдача жилья в долгосрочную аренду — это не просто услуга, а взаимодействие с квартирантом в течение длительного времени. А «задрав цены» собственники рискует долго искать арендатора, с которым сложатся взаимоприятные и взаимовыгодные отношения.
Ну и ещё — если собственник, поддавшись общим тенденциям, назначил слишком высокую цену, то это может отпугнуть потенциальных арендаторов из соответствующей целевой аудитории, ведь характеристики квартиры не улучшились. А простой квартиры в течение месяца чаще всего обнуляет доход, на который планируется поднять стоимость найма.
В заключение. Рынок аренды жилья в России находится в состоянии турбулентности. Текущие цены — действительно высокие, и для многих арендаторов это представляет серьезную финансовую нагрузку. Следует внимательно следить за изменениями на рынке и быть готовыми к дальнейшим колебаниям цен.
