Сим удостоверяю: все договоры дарения недвижимости обяжут оформлять у нотариуса
Договор дарения недвижимого имущества даже близкому родственнику скоро придется в обязательном порядке заверять у нотариуса. Это необходимо для защиты участников подобных сделок от обмана и злоупотребления доверием, считают проголосовавшие за соответствующий закон депутаты Госдумы. Эксперты с ними согласны, но отмечают, что всех проблем новые требования не решат.
Маркер риска
Внести изменения в ст. 574 Гражданского кодекса (ГК), которая определяет форму договора дарения, предложил около года назад Курултай Башкортостана. Сейчас ГК разрешает заключать договор дарения недвижимого имущества в простой письменной форме без обязательного нотариального удостоверения.
«В целях превентивной защиты имущественных прав граждан – дарителей недвижимого имущества» депутаты Курултая хотели оставить действующие правила в их нынешнем виде только для тех случаев, когда даритель и одаряемый являются супругами или состоят в близком родстве (родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, полнородные и неполнородные, то есть имеющие общих отца или мать братья и сестры). Все прочие договоры дарения должны подлежать нотариальному удостоверению, говорилось в тексте внесенного в Госдуму законопроекта.
Безвозмездная передача квартиры, земельного участка, дачи или дома лицу, с которым даритель не состоит в близких отношениях, – это «маркер социального риска», полагают авторы инициативы. По их мнению, такого рода сделки почти всегда «носят возмездный характер», то есть речь идет или о замаскированной под дарение купле-продаже, или о дарении в обмен на некие услуги. Особенно часто жертвами злоупотреблений становятся одинокие пожилые люди, лица, страдающие от разных видов зависимости (алкоголики, наркоманы), не состоящие на учете психически больные, юридически являющиеся дееспособными, а также граждане, попавшие под влияние различных сект.
Право, а не обязанность
Правительство, Совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, Общественная палата РФ (ОП), думский комитет по госстроительству и законодательству в ходе обсуждения инициативы продемонстрировали редкое единодушие: концепцию поддержали, предложив требование нотариального удостоверения сделать обязательным для всех сделок дарения недвижимости без исключения.
Согласно «Основам законодательства РФ о нотариате», нотариус, удостоверяя сделку, проверяет дееспособность граждан, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет соответствие его содержания действительным намерениям сторон и требованиям закона, подчеркивается в официальном отзыве правительства. Установление исключений для близких родственников, по мнению кабмина, не согласуется с принципом равенства всех перед законом (ст. 19 Конституции РФ).
Сейчас нотариальное удостоверение договора дарения недвижимого имущества – право, а не обязанность сторон сделки, и заключенные в полном соответствии с ГК договоры часто оспариваются в судебном порядке, в том числе близкими родственниками, говорится в заключении профильного комитета. Судебные тяжбы между родными в таких случаях составляют около 40% от общего числа, полагают эксперты Общественной палаты.
Нотариальное удостоверение предотвращает заключение притворных сделок (когда под договором дарения скрывается договор купли-продажи), и это актуальная мера, соглашается ОП, так как подача документов на регистрацию прав сейчас «осуществляется, как правило, через офисы МФЦ, в полномочия сотрудников которых при приеме документов не входит проведение проверки законности сделки». Вместе с тем в России законом закреплен принцип полной имущественной ответственности нотариуса за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица.
Оплата по тарифу
Ко второму чтению законопроект доработали с учетом замечаний: обязательным будет нотариальное удостоверение любых договоров дарения, заключенных между гражданами.
Услуги нотариусов оплачиваются по единому нотариальному тарифу, включающему федеральный и региональный. Правительство уверяет, что поход к нотариусу при заключении договора дарения недвижимости не повлечет для граждан существенных расходов, потому что размер взимаемого федерального тарифа в данном случае будет значительно ниже того, что берется при нотариальном удостоверении сделок, для которых нотариальная форма не обязательна.
Рассмотрим на примере Москвы, о каких суммах может идти речь. Если участие нотариуса обязательно, федеральный тариф за удостоверение договоров и соглашений об отчуждении недвижимого имущества (в том числе договоров купли-продажи, мены, дарения) равен 0,5% от суммы сделки, но не меньше 300 руб. и не больше 20 тыс. руб. Региональный тариф на такого рода обязательные действия, установленный Московской нотариальной палатой на 2025 год, – 9000 рублей (в 2024-м – 7700 руб.).
Участники общественной экспертизы ОП отметили «несопоставимость для граждан риска утраты недвижимого имущества и расходов на соответствующие нотариальные действия».
Дополнительная гарантия
Законопроект в его окончательном виде можно только приветствовать, считает советник Федеральной палаты адвокатов РФ Сергей Макаров, потому что чем больше людей задействовано в переоформлении права собственности на жилье, тем меньше вероятность того, что одна из сторон будет обманута другой. «Реальности жизни таковы», рассказал он «Профилю», что как раз близкие родственники, супруг или дети нередко обманывают дарителя, пользуясь его юридической неграмотностью.
Например, даритель мог быть убежден, что заключает договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, что очень привлекает пожилых собственников жилой недвижимости, особенно проживающих одиноко (даже при наличии близких родственников), объясняет Сергей Макаров. Когда же выяснилась правда, начинаются судебные процессы по основаниям мнимости, притворности, угрозы, обмана, введения в заблуждение, а самое главное – неспособности понимать значение своих действий и руководить ими. «Но далеко не всегда бывшему собственнику удается выиграть процесс и вернуть свое жилье», – подчеркивает юрист. По его мнению, проведенный нотариусом «своеобразный правовой ликбез, несомненно, значительно снизит опасность нарушения прав дарителя».
Кроме того, обязательное нотариальное удостоверение является дополнительной гарантией прав не только дарителей, но и одаряемых, продолжает Макаров. Доказать в рамках судебного процесса адекватность дарителя в случае его намерения оспорить сделку, ссылаясь на неспособность понимать значение своих действий во время ее подписания, можно при помощи видеозаписи оформления сделки дарения, что уже практикуют многие нотариусы.
Впрочем, по мнению юриста, после вступления в силу нововведений еще останутся проблемы, требующие дополнительного законодательного регулирования. В частности, между Росреестром, нотариусами и судами нет единого, согласованного мнения о том, может ли даритель сохранять право проживания в подаренном им жилье.
Нотариальное удостоверение подписи на договоре дарения позволит также избежать случаев с подделкой подписи дарителя, подчеркивает Вера Ефремова (Московская коллегия адвокатов «Сед Лекс»), так как нотариус при удостоверении сделки проверяет все документы, устанавливает личность и свидетельствует, что подпись выполнена тем лицом, которое указано в договоре. Как следствие, значительно уменьшится число лиц, оставшихся на улице по вине преступников.
«Часто договор дарения заключается между недееспособным в силу возраста (деменция, например) лицом и мошенником, – рассказывает адвокат. – Нотариусы оценивают вменяемость и дееспособность лица, заключающего сделку, хоть и не являются психиатрами, и если возникает подозрение, что даритель не до конца осознает и понимает существо сделки, то в удостоверении договора дарения может быть отказано, что спасет дарителя от мошенника».
Новые правила вступят в силу через 30 дней после опубликования принятого закона. Это может случиться уже к концу января.