Если сравнивать расходы на первичную недвижимость с ценой на аналогичное жилье на вторичном рынке, разница может достигать 10-20%. Тем, кто желает сразу после покупки заселиться, лучше подойдут варианты на вторичном рынке. Ведь квартиры здесь продаются уже готовыми для проживания – с ремонтом и всеми коммуникациями. Если главное назначение недвижимости – создание или расширение бизнеса и заработок средств, рекомендуют инвестировать в первичный рынок, который находится на этапе строительства. Подводные камни вторичного рынка недвижимости Сдавать в аренду жилье со свеженьким ремонтом в новом доме и новыми коммуникациями можно за большую стоимость, чем аналогичную квартиру в старом доме. Даже если дизайн самого жилья там впечатляющий. Изношенность инженерных коммуникаций, проблемы с электричеством или поставкой воды тоже отражаются на стоимости. Тем более, срок годности старых домов уже приближается к своему концу. Назвать конкретное время, после которого дом можно было бы считать непригодным для проживания, конечно, нельзя. Все зависит прежде всего от состояния помещения. Тем не менее, существуют определенные нормы, которые регулируют использовании различных элементов здания. Например, водопровод и канализация должны быть заменены через 25 лет с начала эксплуатации, система отопления – каждые 30-40 лет. Конечно, исключением можно считать новые дома, построенные по современным стандартам. В частности, монолитная и монолитно-каркасная технологии строительства считаются сейчас наиболее устойчивыми. Служить долго и старые здания из кирпича, оптимальный “возраст” которых около 125 лет. В то же время, как “хрущевки”, построенные из тонкостенных панелей, рассчитаны максимум на 40-50 лет службы. Учитывая, что строительство последних проходило еще в 50-70 годах прошлого века, времени на безопасное проживание в таких домах осталось немного. Несмотря на все недостатки квартир старого жилого фонда, цена на квадратные метры на «вторичке» совпадает, а иногда даже превышает стоимость квартир в новостройках. Именно поэтому, сейчас лучшее время для умных инвестиций. Продав старую недвижимость, полученные средства можно инвестировать в новую – без финансовых потерь и дополнительных затрат. Что изменилось на вторичном рынке недвижимости за последние 10 лет Существенно изменилась структура предложения и типы квартир. «10 лет назад рынок по составу объектов был достаточно однородный и понятный, домов по индивидуальным проектам практически не было», — вспоминает Роман Родионцев. Тогда на вторичном рынке практически безраздельно доминировали панельные дома советской и постсоветской эпох. «На них приходилось порядка 51% всех квартир в продаже. Объекты в кирпичных домах составляли 35% предложения, — рассказывает Мария Литинецкая. — Кроме того, в тот период только начали выходить на рынок квартиры в монолитных домах. Как правило, их продавали с огромной наценкой инвесторы. Этот продукт пользовался огромным спросом, ведь объем первичного рынка был минимальным, и тем, кто желал приобрести современное жилье, но при этом не был готов вкладывать в очень рисковое на тот момент долевое строительство, лучшим вариантом казались квартиры в «свежем» монолите. В 2007 году их удельный вес оценивался в 10%. Сейчас вторичный рынок по типу предложения стал более сбалансированным, что, на мой взгляд, в целом помогает данному сегменту сохранять привлекательность. По-прежнему на панель приходится 46%, однако монолита стало больше, чем кирпича, – 28% против 26%». Кроме того, 10 лет назад на рынке продавалось куда больше квартир в хрущевках. «Сейчас доля пятиэтажек составляет порядка 6% в общей структуре предложения, а 10 лет назад – 12-15%. Тогда была первая волна сноса, и на некоторые квартиры велась настоящая охота – люди практически караулили нужную им квартиру, «хватали» ее, потом получали новую от города. Можно было докупить дополнительную комнату по ценам города. Потом многие перепродавали, получая значительную прибыль», — говорит Андрей Ярышев. Снижение доли «хрущевок» в общем объеме предложения связано с тем, что таких домов в принципе осталось меньше. К тому же многие продавцы сняли квартиры с продажи в надежде переселиться в более дорогое жилье по программе реновации, поскольку такой охоты на их квартиры, какая была 10 лет назад, уже нет из-за общей стагнации спроса и снижения цен. Преимущества жилья в новостройках К достоинствам квартиры в новостройке можно отнести использование современных технологий строительства и высококачественных материалов. Утеплители шумо – и гидроизоляция позволят жить комфортно, и экономить на использовании тепла, воды и электричества. В новых домах обычно используются продуманные удобные планировки, застройщики стараются максимально разнообразить предложения – выбор огромен. Поэтому человек может выбрать то, что ему по вкусу, а иногда, особенно в сегменте элит, инвестору дают возможность самостоятельно определять размер комнат и размещения межкомнатных стен в пределах приобретенного метража. Застройки советских времен похожи друг на друга, да и проблемы имеют общие – крошечные санузлы, ненамного больше кухни, посторонние звуки из подъезда и соседских квартир, летом стены домов быстро нагреваются, а зимой – охлаждаются, и этот перечень можно долго продолжать.
