Cтатистика по инерции все еще приносит бодрые новости из строительного сектора. За 10 месяцев 2024 года рост сданных жилищных площадей в квадратных метрах вырос на 1,6%. Но эти данные — фактически «из прошлого», ведь от разработки проектной документации и получения разрешений до ввода жилого дома в эксплуатацию проходит несколько лет. Поэтому сегодняшний рост — это следствие бума, созданного льготной ипотекой.
Минувшим летом правительство свернуло программу, и теперь Россию ждет серьезное замедление темпов строительства, что отразится в статистике сданных метров только в 2026–2027 годах. О грядущем снижении предупредил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. То, что замедление уже началось, видно по косвенным признакам.
Программу льготного ипотечного кредитования ввели во время коронавируса для поддержания экономики. Ее действие закончилось в июле 2024 года. К этому времени она на пару с менее массовой «семейной» обеспечивала 80% продаж жилья в новостройках. Ее условия были действительно привлекательны: ставка 8%, первоначальный взнос — 30%, сумма кредита — до 6 млн рублей. При этом ставка обычной ипотеки к июлю 2024 года составляла 18–20%. Разницу между рыночной и льготной ставкой банкам компенсировало государство за счет федерального бюджета (на это уже потрачено полтриллиона рублей, и будет потрачено еще больше, ведь ставку по уже выданным льготным кредитам государство продолжит субсидировать).
Помогла льготная программа в основном обеспеченным людям и инвесторам. Доля заемщиков с доходом из топ-25% составляла почти 60% в 2020 году и выросла до 85,4% к лету 2024 года. Больше всех выиграли от массовой льготной ипотеки девелоперы.
Льготная ипотека помогла в основном обеспеченным людям и инвесторам
Всего за четыре года было выдано 1,6 млн кредитов на 6,2 трлн рублей. Такой дополнительный спрос разогнал цену квадратного метра: в Москве в новостройках она выросла на 79% за четыре года, до 499,3 тысячи рублей, в Санкт-Петербурге — на 105%, до 294,9 тысячи рублей. Жилье стало слишком дорогим для средних россиян. Специальный Индекс доступности жилья в июне 2024 года опустился на «абсолютное дно», подсчитали в Центре финансовой аналитики Сбербанка.
Неудивительно, что при таких ценах жилищное кредитование схлопнулось, как только отменили льготную ипотеку. Уже в июле было выдано на 69% ипотечных кредитов меньше (на первичном рынке, по сравнению с июлем 2023 года). За июль–сентябрь спад составил более 50% и по количеству, и по сумме.
В июле 2024 года было выдано на 69% ипотечных кредитов на «первичку» меньше, чем в июле 2023-го
Две трети россиян отложили покупку недвижимости. Рост цен на жилье замедлился. Стоимость квадратного метра с июля по октябрь выросла на 1,8%, медианная цена в стране составила 186 тысяч рублей. Кое-где стоимость новостроек снизилась: сильнее всего в Красноярском крае (−6,6%), Омской (−4,1%) и Нижегородской (−4%) областях, подсчитал «Домлинк».
Впрочем, примерно в половине крупных городов рост цен продолжился: в Башкортостане (+10,4%), Челябинской (+8,6%) и Самарской (+8,4%) областях. Это объясняется запасом прочности у девелоперов, которые могут позволить себе не снижать цены и ждать платежеспособных покупателей.
Те, кто не могут позволить себе собственную квартиру, увеличили спрос на аренду. К октябрю ставки достигли рекордных уровней, по данным «Дом.РФ». В Москве это в среднем 111 тысяч рублей в месяц, в Санкт-Петербурге — 56 тысяч рублей, в других крупных городах — 43 тысячи рублей. По сравнению с показателями конца 2022 — начала 2023 года, когда на рынке аренды было слишком много предложений, ставки в Москве и Санкт-Петербурге выросли на 70%, в других городах — почти в 1,5 раза.
Уже в сентябре рост в строительстве стал нулевым против 7,2% в сентябре прошлого года. В III квартале этого года рост строительных работ составил 0,2%, тогда как в 2023 году — 7,5%.
В сентябре рост в строительстве упал до нуля
В двух крупнейших для строителей округах — Центральном и Приволжском — объемы строительства также стагнировали (рост 0% и 0,4% соответственно). В частности, в Москве и Московской области строительная активность упала на 3,2% и 2% соответственно, по расчетам аналитиков Sherpa Group.
Косвенно о замедлении свидетельствует и снижение потребления стали в строительстве — в III квартале на 10%, как заявлял гендиректор «Северстали» Александр Шевелев. Компания ожидает снижения в 5–7% по итогам года.
Участники рынка, с которыми побеседовал The Insider, настроены очень пессимистично: они ждут значительного падения строительного сектора уже в ближайшее время. Официальная статистика это подтверждает. В III квартале руководители 66% строительных организаций, опрошенных Росстатом (две трети из них строят жилье), оценили экономическую ситуацию в строительстве как удовлетворительную, а 9% — как неудовлетворительную. Только 14% назвали ее благоприятной.
68% руководителей не ждут улучшений и в IV квартале. 17% считают, что ситуация в строительстве улучшится, 6% ждут ухудшения.
Из-за резкого истощения потока ипотечных денег некоторые компании увольняют сотрудников, рассказывал гендиректор ППК «Технониколь» Владимир Марков, особенно в отсутствие позитивных перспектив. Сокращение штата подтвердили The Insider несколько региональных застройщиков. Если тенденции сохранятся, через два-три года в России начнется волна банкротств застройщиков, говорят ипотечные брокеры.
Как поясняют аналитики, сегодня стоимость квартиры на этапе котлована и квартиры в почти готовом доме через дорогу практически не отличается, а риски гораздо выше. Банки опасаются падения стоимости залогового жилья, поэтому повышают размер первоначального взноса до 30–50%, затягивают процесс оформления документов, не записывают клиентов на сделки, жалуются московские риелторы.
Застройщики спасаются рассрочкой на покупку жилья, рассказывают московские риелторы: покупатель платит сегодня 10–20%, и предполагается, что через год он оформит ипотеку. Сложность в том, что застройщики фактически не проверяют платежеспособность клиентов и их кредитную историю. При этом россияне стали чаще пропускать ипотечные платежи: на 1 октября люди не заплатили вовремя 83 млн рублей, что на 5 млн больше, чем на 1 сентября. Особенно резкий рост просрочки наблюдается в Курской области (+22%).
На 1 октября россияне не заплатили вовремя 83 млн рублей, что на 5 млн больше, чем на 1 сентября
Закредитованность населения в целом растет, отмечают риелторы: если раньше приходили клиенты с 3–4 кредитами, то сейчас нормой стало 6–8 кредитов. Многие в конце концов отказываются платить по долгам, объявляя себя банкротами.
Из-за дефицита бюджета все меньше денег выделяется на оставшиеся льготные программы — семейную и IT-ипотеку. Без стимула банки не заинтересованы выдавать кредиты в условиях растущей инфляции и снижения спроса на квартиры.
Доля строительства в ВВП — примерно 4%, отмечает Владимир Сальников из Центра макроэкономического анализа и прогнозирования, поэтому стагнация отрасли — это серьезная проблема для экономики. «Количество сделок на рынке снижается, при этом сохраняется интенсивный рост цен», — отмечают они.
Власти могли бы поддержать отрасль инфраструктурным строительством — например, в 2021–2023 годах импульс в нежилое строительство был значительным, однако сейчас из-за дефицита бюджета непонятно, откуда брать средства для инфраструктурных инвестиций, рассуждает Сальников.
Скорее всего, в условиях повышения ключевой ставки ЦБ схлопывание рынка будет шоковым, прогнозирует он. Риск стагфляции для российской экономики становится все более серьезным, и сложности на строительном рынке — один из главных симптомов будущих проблем.
