Свыше 3,1 тысячи застройщиков, по данным Минстроя РФ, еще два года будут достраивать свои проекты по старым правилам. Около 800 девелоперов уже работают по схеме эскроу, почти столько же до сих пор не получили заключения о соответствии требованиям закона о долевом строительстве (ЗОС) и не перешли на проектное финансирование. Сейчас, по данным министерства, средняя стоимость проектного финансирования для застройщиков составляет 6,9%. Об этом пишут "Вести.ру".
В разрезе объемов строительства цифры выглядят следующим образом: 70,1 млн кв м будут строиться по старым правилам, через эксроу-счета - около 20 млн кв м, еще 30 млн кв м приходятся на "неопределившихся" застройщиков. Именно они могут оказаться в зоне риска: не получить ЗОС и проектное финансирование. Средняя рентабельность проектов региональных девелоперов колеблется на уровне 10-15%, то есть ниже показателя в 20%, который требуется для получения проектного финансирования.
Сейчас порядка 750-800 застройщиков или пятая часть всех игроков рынка находятся в зоне риска.
Острее всего проблема стоит в Краснодарском крае (52 из 200 застройщиков региона), Калининградской области (40 из 114), Башкортостане (37 из 158), Ростовской области (36 из 141), Ленинградской области (34 из 98), Московской области (34 из 242).
Правительство готовит меры поддержки для застройщиков, которые находятся в сложном положении. Речь идет в первую очередь о небольших компаниях, которым пережить реформу сложнее всего. Если небольшие застройщики не смогут получить кредиты на строительство, нужно включать другие механизмы. В частности, институт развития "Дом.РФ" и банк "Дом.РФ" могут выступить поручителями для этих компаний. Также рассматривается возможность поручительства Фонда защиты прав дольщиков.
Если банки отказывают застройщику в кредитовании, то возможны два сюжета, продолжает глава РАСК.
Первое - они видят реальные риски. Это чисто рыночная история. В таких случаях, вероятнее всего, будут выдаваться поручительства либо Фонда защиты дольщиков, либо самого региона. Соответственно, если возникнут проблемы, риски переходят либо к фонду, либо к региону. Речь идет о спасении проектов за счет бюджетных средств. Также здесь возможно подключение экспертных организаций, которые позволят застройщикам сформировать документы, позволяющие получить проектное финансирование.
Второй сюжет, который тоже имеет право на существование, – это недостаточный уровень отраслевых компетенций банков в некоторых регионах. Банку легче отказать в кредитовании, чем работать с неизвестным до этого сегментом. В таком случае рабочим механизмом является анализ выданных отрицательных заключений и направление в соответствующие регионы профильных специалистов.
Если не поддержать застройщиков, которые оказались в красной зоне, есть вероятность получить новые долгострои и обманутых дольщиков. На сегодня в России каждая четвертая новостройка находится в зоне риска из-за подвешенного состояния застройщиков этих объектов.
"Если застройщик не может больше привлекать деньги дольщиков напрямую, при этом не получил банковское финансирование, то возникает перспектива заморозки строительства и невыполнения обязательств перед дольщиками, которые уже успели вложиться в проект до начала реформы", - говорит управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.
В "Опоре России" недавно спрогнозировали двукратное увеличение обманутых дольщиков. В зоне риска как раз застройщики, которым не одобрили кредиты и не разрешили достраивать объекты по старой схеме. Сейчас в неопределенной ситуации находится более 600 компаний, они строят дома для 200 тысяч дольщиков.
"Исходя из практики последних лет, в отношении таких компаний будут начаты процедуры банкротства, а дольщики, которые купили в их объектах квартиры, будут включены в реестр обманутых дольщиков и будут ждать, когда государство в лице "Фонда защиты прав граждан" построит и передаст им их жилье", - рассказал член президиума правления "Опоры России" и председатель комитета по строительству Дмитрий Котровский.
По его словам, сейчас в России насчитывается примерно 200 тысяч пострадавших дольщиков. В 2020-2022 годах их число может возрасти на 176-340 тысяч человек.
Напомним, что ранее глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев говорил, что для решения проблемы обманутых дольщиков потребуется три года, максимум – пять лет. По оценкам экспертов ВШЭ, строительство остается самой проблемной отраслью в российской экономике.
