Аналитики компании «ПРОФИС Недвижимость» на основе изучения запросов арендаторов на своих объектах сформировали топ-5 «вторичных» факторов, которыми руководствуются компании при аренде объекта класса С.
Выбирая офис, большинство арендаторов, прежде всего, ориентируется на базовые потребительские характеристики (первичные факторы): локацию и транспортную доступность объекта, размер ставок и условия аренды. Однако в зависимости от класса объекта существует также и ряд других факторов, которые играют роль в принятии решения при аренде помещения. Эксперты «ПРОФИС Недвижимость» выделили пять основных пунктов, на которые обращают внимание арендаторы офисов С класса.
Расходы на эксплуатацию
Объекты класса С - это старый фонд, который, как правило, не подвергался глобальной модернизации с момента постройки. Большинство офисов класса С – это бывшие административные и производственные корпуса заводов и фабрик, которые были построены 20 и более лет назад. В них нет современных энергосберегающих и энергоэффективных инженерных систем, которые обеспечивали бы экономию энергоресурсов. А поэтому расходы на электроэнергию водо- и теплоснабжение, как правило, значительно выше, чем в БЦ В и тем более А класса. В некоторых случаях они могут быть сопоставимы с размером самой арендной ставки, то есть увеличивать фактические расходы на аренду на 100%. Именно поэтому, выбирая офис С класса, арендаторы в том числе в первую очередь интересуются размером эксплуатационных расходов. Впрочем, в некоторых объектах подобная статья расходов уже изначально включена в размер ставки.
Коридорный коэффициент
Другим неприятным «сюрпризом» для бюджета арендатора офиса класса С может стать фактическая площадь офиса за которую ему придется платить. Как правило, административные здания с офисами класса С имеют менее эффективную, по сравнению с современными БЦ, кабинетную планировку с большим количеством коридоров и общественными пространствами. Понятно, что все эти площади так или иначе используются арендаторами. А поэтому зачастую сдавая помещения, арендодатели включают к фактической площади офиса так называемый коридорный коэффициент, который может добавлять до 30% к арендуемой площади помещения. Таким образом, к примеру, арендуя и реально используя под офис помещение в 100 кв. м, фактически по договору арендатор может платить за 130 кв. м. А это довольно весомая прибавка к расходам.
Инфраструктура
Также при выборе офиса класса С арендаторов обращают внимание и на внутреннею инфраструктуру объекта. В отличие от большинства современных БЦ, которые, как правило, строятся в центре, либо в уже сложившихся районах с развитой инфраструктурой, бизнес-парки класса С, зачастую расположены на месте бывших промзон на большем отдалении от жилых кварталов. Поэтому немаловажным критерием при выборе офиса для многих арендаторов является наличие на территории объекта развитой инфраструктуры: в первую очередь заведений общепита, минимаркетов, аптек и др. Но зачастую арендодатели не ограничиваются подобным набором. В наиболее успешных проектах сегодня также есть и различные предприятия службы быта, салоны красоты и даже фитнес-центры, которые охотно посещают работники данных бизнес-парков.
Профессиональная УК
Еще одним немаловажным фактором при выборе офиса класса С является наличие профессиональной управляющей компании, которая сможет не только качественно эксплуатировать объект, но и предложит арендаторам широкий набор дополнительных услуг и удобный сервис. Это могут быть, например, уже привычные услуги - централизованная служба ресепшн, контакт-центра, курьерские услуги, но и эксклюзивные - сухая мойка автомашин арендаторов. А также различные цифровые сервисы вроде личного кабинета арендатора, с помощью которого он сможет делать заявки на все услуги от УК, оплачивать аренду с помощью банковской карты и многое другое. «Наличие профессиональной УК в офисном объекте класса С является одним из ключевых факторов комфорта арендатора, комментирует Кристина Лиморенко, коммерческий директор «ПРОФИС Недвижимость». – В отличие от большинства современных БЦ класса В и А многие собственники недвижимости класса С, напротив, стараются управлять им собственными силами». Внутренние УК, как правило, предоставляют минимальный сервис и заточены в основном на то, чтобы поддерживать здания в арендопригодном состоянии. Профессиональные УК, которые имеют более широкий опыт в управления, зачастую дают арендаторам больше возможностей и тем самым делают их пребывание в офисе более комфортным.
Состояние, техническое и коммуникационное оснащение помещения
Кроме того, немаловажную роль для арендаторов офисов класса С играет и техническое состояние помещения. Опять же в отличие от большинства современных БЦ многие здания с офисами С класса находятся в не очень хорошем состоянии и зачастую требуют косметического ремонта внутренних помещений. Но большинство арендаторов класса С, среди которых малый и микробизнес, не готовы вкладывать дополнительные ресурсы в ремонт офиса, тем более сейчас в условиях кризиса. Поэтому они, как правило, выбирают помещения, которые не требуют каких-либо дополнительных вложений. Впрочем, здесь также есть и исключения, некоторые крупные компании, которые арендуют большие площади на долгий срок в объектах класса С, находя подходящий объект, готовы выполнить ремонт и обустройство офиса в соответствии с корпоративными стандартами полностью за свой счет, не требуя за это никакой компенсации от УК. В этой ситуации для них важен срок арендных каникул.
В вопросе состояния помещения для арендаторов важна возможность подключения связи и интернета от «своих» провайдеров, с которыми они уже сотрудничали ранее. По умолчанию арендодатели предлагают услуги тех компаний, которые уже функционируют в бизнес парке. Но в некоторых случаях это неприемлемо для арендатора и по цене или по качеству услуг. К примеру, для IT компаний и дизайнерских бюро, которые охотно арендуют лофты и офисы в зданиях бывших фабрик, нужен качественный высокоскоростной интернет, которого зачастую нет во многих объектах С класса. Именно поэтому зачастую они отдают предпочтение тем бизнес паркам где у них есть возможность подключить услуги своего провайдера или предложенного арендодателем, но на гибких условиях и по приемлемым тарифам.
