Обошлось без ярых баталий, которыми сопровождалось обсуждение нового Генплана, но все же претензии к разработчикам тоже были. Разрабатывал новые ПЗЗ нижегородский научно-исследовательский институт «Земля и город» по заказу регионального минарха.
Раньше норма трактовалась свободнее и проще в том плане, что застройщик и архитектор могли проектировать дома смешанной этажности, сейчас такую возможность исключили. Если в градплане указано, что только до 8 этажей, значит, строго только до 8-ми, если от девяти этажей, то никак не меньше, - отметил экс-главный архитектор Оренбурга Георгий Проскурин. - Мне кажется, эту коллизию надо урегулировать. То есть теперь если возводится высотка, то магазин по соседству тоже должен быть 9-этажным?
На что глава регионального минарха Мария Стручкова пояснила, что на самом деле это приведение в соответствие с федеральным класссификатором видов использования земельных участков. Магазин может быть встроенным или пристроенным к 9-этажному объекту, отдельно стоящий только на условно-разрешенном виде земельных участков.
Председатель регионального отделения «Союза архитекторов России» Сергей Бренев подчеркнул, что чувствуется, что разработчикам была предоставлена не вся исходная информация.
Например, по Генплану в центре города - выше улицы Постникова в районе улиц Рыбаковской, Терешковой, Комсомольской, есть кварталы, отнесенные к зоне смешанной общественно-деловой активности, а в ПЗЗ эти зоны определяют как индивидуальную застройку, которой там по факту нет - это старые особняки, превращенные в коммуналки, по сути - небольшие многоквартирные дома. Там, где нет «индивидуалки», в ПЗЗ ее быть не должно, тем более это противоречит Генплану, - высказался Сергей Леонидович, некогда тоже занимающий пост главного архитектора города.
На что получил объяснения про целенаправленный шаг и что иногородние разработчики проекта исходили из существующего и перспективного землепользования. При анализе территории и сведений ЕГРН подавляющее большинство земельных участков в той или иной степени относятся к индивидуальной жилой застройке.
Потом слово снова взяла недавно назначенный министр архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области:
Это была практика так называемой точечной застройки, как например вышло с авторским домом «Перовский» в переулке Селивановский, когда среди одноэтажных жилых домов строится 10-12-этажный дом. Но эта практика не обходится без судов. Мы целенаправленно шли к тому, чтобы в Оренбурге не было больше точечной застройки. Если застройка осуществляется, то она должна быть строго определенной этажности в соответствии с действующим законодательством. Комплексное развитие территории - долгий процесс, но это возможность учета интересов ни собственника конкретного земельного участка, а всех собственников участков в этом квартале.
Депутат Законодательного собрания Оренбургской области Нурлан Мунжасаров задал резонный вопрос - поменялась ли в новых ПЗЗ граница разрешенной застройки зоны затопления с учетом печальной весны 2024 года.
Как можно на улице Уральской, на земле для сельхознужд, где могут располагаться только садовые участки, что-то межевать и разрешать жилую застройку, в том числе высотную? Эта зона в пойме реки специально предназначена для того, чтобы принимать воду в разлив. Когда возводили ЖК «Дубки», специалисты уже предупреждали, чем это чревато, но их убеждали про гидротехнические сооружения. И что вышло в итоге - мы видели в этом году, никакие гидротехнические сооружения не помогли. Но несмотря ни на что, застройка пойменной зоны планируется и дальше. Хотелось бы, чтобы в ПЗЗ все эти моменты учли, - высказал пожелание парламентарий.
Составители ПЗЗ оказались не в курсе, переносилось ли что-то или нет, они отметили, что зона затопления накладывает определенные ограничения на застройку, ее границы учитывали в соответствии с актуальными сведениями ЕГРН.
Весной этого года действительно произошли трагические события, вся страна сопереживала оренбуржцам, но Водный кодекс РФ не запрещает строительство капитальных объектов в зоне затопления, он лишь выставляет определенные условия - инженерная подготовка территории и проведение мероприятий по защите ее от подтопления. Есть даже соответствующее постановление Конституционного суда РФ.
Задала оренбурженка и вопрос по «Молодому Оренбургу», как так может быть, что в СНТ по соседству действуют ограничения на высотность застройки из-за близкого расположения аэропорта, а в новом районе хотят возводить 17-этажки. То есть с трехэтажками в СНТ самолеты могут столкнуться, а через несколько сотен метров резко набирают высоту.
Скажите еще, пожалуйста, в Оренбурге продолжают возводить высотки, ипотека сейчас стала неподъемная. Кто будет покупать в них жилье, будут же пустовать? «Человейников» итак понатыкано кругом. Отток жителей идет, а вы все строите выше и выше, а качество новостроек все хуже, - поинтересовалась горожанка.
На что получила ответ, что по мере удаления от аэропорта самолет набирает высоту, меняются и ограничения по шуму, высоте зданий и прочие. В зависимости от того, в какой подзоне приаэродромной территории находятся объекты, такие ограничения и накладываются. Охранную зону и ограничения накладывает Росавиация. Этажность при застройке «Молодого Оренбурга» не может не согласовываться с Росавиацией в рамках установленных требований и правил. В СНТ в любом случае дома не могут быть выше трех этажей.
А застройщик-инвестор Олег Ситников заверил, что ежемесячно продает как минимум сто квартир в областном центре, люди берут, и вопросов не возникает. Индивидуальная застройка тоже ведется в больших количествах, и это хорошо, что у людей есть выбор. Оренбург расширяется. Разочарований у людей, которые приобрели жилье в новых микрорайонах, нет. Но это было исключительно субъективное мнение застройщика.
