Королевство Камбоджа – государство в Юго-Восточной Азии на юге Индокитайского полуострова, граничащее с Таиландом, Вьетнамом и Лаосом.
Камбоджийский рынок недвижимости уже хорошо известен инвесторам из Китая, США, других стран АСЕАН, стран MENA. Привлекать русскоязычных интересантов Камбоджа начала относительно недавно. Возможно, довольно скоро она займёт свою нишу и перестанет быть котом в мешке для покупателей из России и СНГ. Трудно поверить, но ещё в 2020 году на HomesOverseas.ru почти не было предложений вилл и апартаментов на Бали. Сегодня их почти 500! Остров – в фокусе внимания инвесторов, так как показатели доходности заметно выше среднего. В Камбодже рекламные цифры ROI ещё более впечатляющие.
О стране
Каменные «шишечки» Ангкор-Вата, возвышающиеся над джунглями, – первое, что выдаёт поисковик на запрос о Камбодже. Огромный таинственный индуистский храмовый комплекс Ангкор, построенный кхмерами почти тысячу лет назад, – главная достопримечательность страны, привлекающая 3 млн туристов ежегодно. Примечательно, что обнаружены были древние сооружения относительно недавно, в середине 19 века. После того как Кхмерская империя постепенно пришла в упадок и в 1431 году оказалась завоёвана соседним Сиамом, жители отсюда ушли, и Ангкор несколько веков оставался один на один с агрессивной тропической растительностью.
Сегодня ближайший к археологическому памятнику город – Сием-Рип. Это активно развивающийся центр северо-западной части страны с международным аэропортом и туристической инфраструктурой. За последние несколько лет он заметно преобразился.
В истории Камбоджи было немало потрясений, от некоторых из которых она ещё продолжает оправляться.
В 1863 году Камбоджа попала под протекторат Франции, что было скорее благом, так как положило конец притязаниям на эти территории со стороны Таиланда и Вьетнама. Отстоять свою независимость государству не без труда удалось в 1953 году. Но насладиться свободой и благоденствием камбоджийскому народу не удалось, впереди ждало настоящее испытание.
В 1975 году, после нескольких лет гражданской войны, в которую были вовлечены соседи и США, к власти под вполне понятными людям патриотическими лозунгами пришло движение «красных кхмеров». Во главе государства стал их лидер Пол Пот, который по кровожадности и безумию оставил далеко позади большинство своих европейских «коллег-диктаторов», истребив за 4 года правления пятую часть населения страны, в том числе всю интеллигенцию. Окончательно стабилизировать политическую ситуацию в Камбодже удалось лишь к началу нулевых.
Сегодня Камбоджа – конституционная монархия со столицей в Пномпене.
Камбоджу характеризуют в справочниках как «слаборазвитую аграрную страну». Однако государство не на шутку нацелилось на привлечение зарубежных инвестиций и развитие. По росту ВВП (6,1%) Камбоджа уже на первом месте среди стран Юго-Восточной Азии и на 3-м среди всех азиатских стран. С 1995 по 2019 год экономика страны росла в среднем на 7,6% в год.
Одно из ключевых направлений, конечно, – туризм. За первые девять месяцев 2024 года королевство приняло 4,8 млн туристов из-за рубежа. Это на 22,2% больше, чем за тот же период прошлого года, но пока не дотягивает до показателей 2019-го. В предпандемийном году турпоток достиг рекордных 6,6 млн человек. В 2025-м правительство рассчитывает привлечь 7 млн гостей из-за рубежа.
Больше всего туристов прибывает из соседнего Таиланда. Страну активно посещают также граждане Китая, Вьетнама, Южной Кореи, Японии, США, Франции, Великобритании, Индонезии.
Прямого авиасообщения между Россией и Камбоджей практически нет. Запущен только один чартер из Екатеринбурга. Однако добраться со стыковкой совсем не сложно. В Бангкок из российских городов достаточно рейсов, а далее – часовой перелёт – и вы в Пномпене.
Население Камбоджи – почти 17 млн человек, около 2 млн из которых проживает в столице. Большая часть исповедует буддизм. Кхмеры дружелюбны, терпеливы, открыты, но не склонны выставлять свои эмоции напоказ. Люди здесь, как и в других странах региона, расслаблены и легко относятся к жизни.
Средний возраст камбоджийцев – 25 лет (для сравнения, средний возраст тайландцев – 40 лет). Другими словами, люди в Камбодже преимущественно молодые, они будут создавать семьи, урбанизироваться, развивать экономику и, конечно, поддерживать внутренний спрос на жильё.
Денежная единица Камбоджи – риель. Курс национальной валюты привязан к доллару США: за 1 доллар дают 4050 риелей. Доллар в ходу наряду с риелем, что облегчает иностранцам любые расчёты.
Регионы Камбоджи
Пномпень построен у слияния рек Меконг, Бассак и Тонлесап на равнине в окружении рисовых полей. В столице проживает король Камбоджи и его семья, работает премьер-министр и правительство, парламент, состоящий из двух палат – национальной ассамблеи и сената.
Пномпень активно развивает свою транспортную инфраструктуру. В 2025 году будет запущен новый аэропорт Техо-Тахмао, который после завершения всех очередей строительства станет девятым по пассажиропотоку в мире, принимая 50 тысяч человек в год.
Другие масштабные инфраструктурные проекты: строительство 180-километрового канала Фунан-Течо, который свяжет Пномпень с Сиамским заливом; строительство моста через реку Бассак; строительство скоростной автомагистрали Пномпень-Бавет.
Особенность планировки столицы в том, что в ней несколько центров. Архитектурный облик пёстрый – буддийские храмы, пагоды и другие здания в национальном стиле, наследие колониальной эпохи, современные многоэтажки.
Самый популярный у экспатов район – Boing Keng Kang 1, или BKK1. Это центр города со множеством учреждений, магазинов, ресторанов, кафе. Исторически иностранцы селились именно в BKK1, здесь сконцентрированы посольства зарубежных стран.
В Boing Keng Kang 1 появляются и новые современные проекты, пользующиеся большим спросом. Аренда студии обойдётся в 500–800 долларов в месяц, квартиры с одной спальней – от 600 долларов.
Отметим, BKK1 – часть более крупного административного образования Chamkar Mon.
Daun Penh – деловой центр столицы. Ещё один район – 7 Makara – в западной части города считается активно развивающимся и перспективным.
Второй по величине город в Камбодже – расположенный в нескольких километрах от Ангкора Сием-Рип. Облик его типично азиатский – множество тук-туков, уличной торговли, броских вывесок. Отличие Сием-Рипа – обилие туристов круглый год. Как правило, и организованные группы, и путешественники-одиночки весь день проводят на экскурсии в храмовом комплексе, а вечером возвращаются в город. Новые отели и заведения возникают здесь одно за другим. Буквально за несколько последних лет Сием-Рип изменился в лучшую сторону. Возможно, появятся и проекты для инвестиций.
Сиануквиль расположен у моря. На первый взгляд, всё внимание иностранцев должно быть направлено именно на него. Вероятно, в перспективе так и будет, но не сейчас. Почему? Ещё 10 лет назад те туристы, которые попадали в эти места, чувствовали себя первооткрывателями рая – идеальные малолюдные пляжи и бросовые цены на еду, ночлег.
Однако всё изменилось. За несколько лет до пандемии в регионе началась большая китайская экспансия. Китайцы развернули здесь масштабные проекты, превратив город в гигантскую стройку. Предполагалось, что Сиануквиль станет развитым туристическим центром, переполненным отдыхающими, в основном из КНР. Однако реализация застопорилась по нескольким причинам, в первую очередь из-за карантина Ковид-19.
Ограничения давно позади, но китайские застройщики не спешат возвращаться на замороженные площадки, так как многие компании переживают не лучшие времена из-за жилищного кризиса в своей стране. По данным городских властей, в Сиануквиле около 360 недостроенных зданий и около 170 завершённых, но пустующих.
Пока курорт – довольно рискованное направление для инвестиций. Столица государства в этом смысле более понятна и предсказуема.
Чем интересна Камбоджа для инвестора?
По словам риелторов, направление набирает популярность. Приходят крупные игроки, которые приобретают юниты этажами ещё на этапе предпродаж. Спрос велик, и прайс-листы постоянно обновляются – цены растут.
Сегодня в фокусе именно Пномпень, так как курортный Сиануквиль временно завяз в проблемах. Но и не только по этой причине. Крупные города, особенно столицы, – как правило, дают больший доход от вложений (подробнее – в нашем материале).
Итак, что привлекает иностранцев в Пномпене?
1. Фрихолд, то есть полная собственность, при покупке квартир выше 1-го этажа. Такое предложение – редкость для Азии! Виллы, дома – всё, что на земле, – в лизхолд через трастовые компании.
2. Никаких ограничений на приобретение жилья иностранцами нет.
3. Цены на недвижимость пока ниже, чем в других, более раскрученных, столицах региона. Студию в новостройке можно приобрести по цене от 60 000 долларов, квартиру с одной спальней – от 70 000 долларов. Таким образом, перспектива роста капитализации просматривается.
4. Высокая прогнозируемая доходность от сдачи жилья в аренду: до 20% в год и выше. Много на рынке проектов, предлагающих зафиксировать в договоре гарантированную доходность в 6–8%.
5. Гибкая система оплаты: длительные рассрочки от застройщиков и ипотека, для оформления которой достаточно лишь загранпаспорта.
6. Невысокие налоги. Налог на прибыль с продажи объекта: 0%. Ежегодный налог на недвижимость, купленную на правах фрихолда, – 0,1% от стоимости.
7. Расчёты в долларах. Не придётся делать лишних движений и терять на обменном курсе.
8. Общие позитивные перспективы страны: политическая стабильность, экономический рост, нацеленность государства на привлечение инвесторов. Благодаря всему этому на рынок стекаются крупные игроки.
9. Сделки с россиянами, белорусами проходят относительно легко.
Конечно, большие возможности сопряжены с определёнными рисками. Чтобы минимизировать их, важно правильно выбрать локацию, застройщика, объект.
Камбоджа – как направление для переезда
Если вы любите Азию, с её колоритом, жарким, влажным климатом и всеобщей расслабленностью, то Камбоджа вполне может стать вашим вторым или основным домом.
Для посещения Камбоджи россиянам нужна виза по прибытии, которую получают непосредственно в аэропорту. Можно заранее подать на неё заявку на веб-сайте. Стоимость визы: 30 долларов. Допустимо однократно продлить такую визу ещё на месяц. Далее многие идут по пути визарана и повторного оформления туристической визы. Однако проще заранее оформить долгосрочную визу.
Виза Ordinary типа Е (её ещё называют бизнес-виза, хотя к предпринимательству она отношения не имеет) выдаётся на месяц, с возможностью пролонгации до года.
В страну уже съезжаются цифровые кочевники. Им нравится жить в полностью укомплектованных новых комплексах.
Можно и устроиться на работу в Камбодже, открыть здесь бизнес. Королевство нуждается в IT-специалистах, учителях, медиках, предпринимателях. Зарплата педагога: от 1500 долларов, врача – от 1700 долларов.
Типы недвижимости и цены на неё
В Пномпене интересны объекты от крупных международных застройщиков. Высококлассные комплексы-высотки имеют закрытые и открытые бассейны, спа-центры, тренажёрные залы, отельные сервисы, несколько ступеней охраны. Кое-где уже предусмотрены международные школы.
На стадии предпродажи цена квадратного метра квартиры – от 950 долларов. В готовом доме она уже 2600–3000 долларов, в брендированных проектах – до 3800 долларов.
Минимальный бюджет, с которым возможна покупка квартиры в Пномпене, – около 50 000 долларов, оптимальный – от 70 000–100 000 долларов.
Камбоджа – неплохой вариант для того, чтобы разнообразить портфель инвестора. Рассмотреть её, по крайней мере, стоит.
Источники:
https://trends.rbc.ru/trends/social/66a3a2fe9a794740b6520169
https://www.worldbank.org/en/country/cambodia/overview
https://country.eiu.com/cambodia
https://www.state.gov/investment-climate-statements/
https://www.phnompenhpost.com/post-property/cambodia-s-real-estate-market-remains-quiet-during-first-9-months-of-24
https://www.investasian.com/frontier-market/areas-phnom-penh/
https://www.investasian.com/frontier-market/cambodia-stocks-property
https://www.investasian.com/frontier-market/cambodia-stocks-property
https://www.newsday.co.zw/theindependent/international/article/200026866/chinas-property-crisis-leaves-trail-of-ghost-cities-in-malaysia-and-cambodia
https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Chinese-exodus-leaves-Cambodia-boomtown-with-500-ghost-buildings
https://cambodiainvestmentreview.com/2024/07/09/opinion-lessons-in-cambodias-real-estate-raw-opinion-of-a-practitioner/
https://cambodiainvestmentreview.com/2024/12/05/opinion-is-cambodia-poised-to-become-southeast-asias-next-financial-hub/
АТОР
