Из-за дорогой ипотеки аренда жилья набирает небывалую популярность, и некоторые депутаты вновь заговорили о строительстве доходных домов. Мы попросили экспертов оценить, готовы ли застройщики возводить такие объекты, и будут ли съемные метры пользоваться спросом.
Новое поколение выбирает аренду
Убеждение о том, что человеку обязательно нужно обзавестись своим жильем, похоже, превращается в пережиток. Молодое поколение не ставит это своей целью. Ведь можно легко найти подходящий объект в более интересном и современном жилом комплексе. И не возникает вопроса, что делать с имеющейся собственностью, и как ее повыгодней продать.
«Для нас отличия предпочтений покупателей разных поколений становятся все более заметными, — рассказывает полномочный представитель президента Российской гильдии риелторов в СЗФО Татьяна Абарис. — Миллениалы, например, ценят оживленную городскую инфраструктуру. Им нужно, чтобы под рукой были общественный транспорт, развлечения для детей и взрослых. Как у зумеров, у миллениалов заметна тенденция в пользу выбора аренды вместо покупки жилья. Им важно сохранять мобильность».
Промежуточным вариантом между жильем и съемными квартирами стали апартаменты. Юридически это не жилье, а коммерческая недвижимость. Но молодежи все равно нравится. Объекты располагаются в максимально выигрышных локациях, а бытовые хлопоты берет на себя управляющая компания. И еще один критерий, который важен для молодых: в комплексах апартаментов формируется близкое по духу комьюнити.
«Апартаменты, как правило, имеют меньше жестких условий на срок аренды, —рассказывает директор ГК "Рио-Люкс" Василий Олейников. — Это отличный вариант для тех, кто только начинает строить карьеру или часто меняет место работы. Молодежь более открыта к идее жизни в апартаментах и воспринимает их как норму. Она меньше, чем родители, ценит собственность как актив, и больше ориентирована на качество жизни и различные удобства».
Спрос подрос
Кроме молодого поколения запрос на качественное съемное жилье есть и у несостоявшихся ипотечников. Риелторы не раз говорили о том, что размер ежемесячного платежа по рыночной ипотеке настолько высок, что на него можно легко снять шикарную квартиру или даже номер в хорошем отеле. Тем, у кого квартирный вопрос действительно стоит остро, ничего не остается, как выбирать съемное жилье.
Растет спрос — растут и цены. По данным аналитического центра «Дом.рф», по итогам III квартала текущего года стоимость аренды побила исторический рекорд. Например, в Москве средний размер ставки — 111 тыс. руб. в месяц, в Санкт-Петербурге — 56 тыс. руб. в месяц. Стоимость аренды в III квартале в столичных городах выросла на 70%, а по крупным городам примерно в полтора раза. Но при этом ажиотажа нет. Предложение и спрос держатся в балансе за счет тех собственников жилья, которые не могут продать свои объекты и уходят в аренду. Аналитики «Дом.рф» считают, что ситуация сохранится до тех пор, пока ЦБ РФ не начнет смягчать кредитно-денежную политику.
«Зеленый свет» доходному дому?
Казалось бы, пора и строителям вновь задуматься о доходных домах. Но насколько им это интересно? Управляющий партнер компании «Живой Комплекс LES» Олег Дедков считает, что в целом это рабочий инструмент, ведь он может поддержать застройщиков. Но без участия государственных и квазигосударственных институтов тут не обойтись.
«Мне довелось поучаствовать в проекте возрождения практики строительства многоквартирных доходных домов, — вспоминает собеседник. — Первый и пока последний такой дом на 49 квартир был построен в районе Китай-города. Однако уже в 2010-е часть квартир была передана в собственность физических лиц, проект перестал быть полностью арендным. Также рынок помнит кейсы приобретения больших объемов апартаментов и квартир корпорацией "Дом.рф" для последующей сдачи в коммерческую аренду. Кстати, формирование на законодательном уровне стандарта "доходного дома" или гостиницы для длительного проживания сможет раз и навсегда разрубить "апартаментный узел", который уже изрядно попортил кровь многим застройщикам и дольщикам этой жилой нежилой недвижимости. Перевод части жилых и апартаментных проектов в категорию доходных домов сможет не допустить эффекта домино на девелоперском рынке на фоне падения продаж. А еще поможет удержать розничные цены жилья на приемлемом уровне за счет появления нового порождающего оптовый спрос сегмента, основными игроками в котором смогут стать такие титаны, как "Дом.рф", Сбер, Газпромбанк».
Будут ли появляться в России новые доходные дома, зависит напрямую от наличия дешевых и долгих денежных средств у застройщика либо у государства, считает эксперт направления «Народный фронт. Аналитика», генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Фёдор Выломов.
«Застройщики всегда нацелены на максимальную скорость оборота денег: как можно быстрее построить, продать, получить прибыль, — рассуждает он. — С арендой такой скорости оборота средств сложно достичь. Сильно сомневаюсь, что можно придумать схему, при которой застройщики сами начнут массово сдавать квартиры в построенных ЖК в аренду, а не реализовывать их на рынке, пускай даже самому государству или институтам развития. Поэтому если и появляются отдельные проекты арендного жилья, то они так или иначе связаны с государством. Либо "Дом.рф" выкупает полностью жилой комплекс и сдает его в аренду гражданам, либо тот же "Дом.рф" заключает отдельные соглашения о софинансировании арендных платежей с регионами (как раз соцнайм), или университетами (студенческая аренда), или с крупнейшими работодателями (корпоративная аренда). Но чтобы запустить массовую историю с арендным жильем, нужно иметь большой объем бюджетных средств, причем в моменте».
