По доходности арендное жилье проигрывает депозитам. И сильно
Согласно экспертным подсчетам, сейчас на вторичном рынке арендодатели могут в среднем рассчитывать на доходность в 5,8%, на первичном — в 4,8%, в то время как средние ставки по депозитам превышают 10%. В принципе этим все сказано, остальное — детали
Выросшие ставки по классической банковской ипотеке, так и не нашедший решения вопрос запуска специальных льготно-ипотечных программ, цены, пока не особо стремящиеся опускаться, инфляция, оказывающая как экономическое, так и психологическое влияние, — это далеко не все, чему в 2024 году придется противостоять продавцам вторичного жилья. Еще одна проблема — сокращение числа инвесторов, приобретающих квартиры с целью их вывода на арендный рынок.
Да, сложившаяся ситуация заставляет многие семьи откладывать планы по покупке квартиры на потом и пока решать жилищный вопрос с помощью аренды. Поэтому, как уже рассказывал BFM.ru, за 2023 год арендные ставки в крупных российских городах выросли, объем предложения сократился, и здешние арендодатели не зря чувствуют себя хозяевами положения. Но при этом нельзя сказать, что их ряды активно пополняются новыми владельцами недвижимости.
Прежде всего потому, что тратиться на вхождение в арендный рынок сейчас просто невыгодно: по данным подразделения «ЦИАН.Аналитика» на начало 2024 года*, инвесторы-рантье могут рассчитывать в среднем на доходность в 5,8%, в то время как средние ставки по депозитам превышают 10%. (Сразу надо отметить, что в своих расчетах эксперты принимали во внимание только однокомнатные квартиры, приобретенные на вторичном рынке, и при этом делали два допущения: квартира куплена без ипотеки и сдается на протяжении всего года без перерыва.)
Как подчеркивает эксперт подразделения Елена Лапшина, недвижимость, конечно, остается самым понятным активом, поэтому пользуется спросом практически в любой период, особенно в период экономической нестабильности. Но сегодня покупка квартиры воспринимается исключительно как инструмент сохранения, а не приумножения средств.
«Сейчас покупать квартиру с целью сдачи в аренду менее выгодно, чем положить деньги под процент в банк. Кроме того, реальная арендная доходность еще ниже расчетной, так как в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы: затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения без арендаторов. Для сравнения, в 2019-2021 годах доходность от сдачи в аренду была на уровне доходности от банковских депозитов, а в некоторые месяцы даже выше», — говорят в «ЦИАН.Аналитике».
В нынешнюю аналитическую выборку подразделения вошли 35 городов страны с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Калининград, Московская и Ленинградская области. И если еще полгода назад было хотя бы два города (Кемерово и Хабаровск), где покупать будущую арендную квартиру было выгоднее, чем класть деньги в банк, то сейчас таких локаций не осталось вообще. Самая высокая доходность — в Хабаровске, Перми и Новосибирске, где вторичные однушки будут приносить собственнику более 7% годовых, однако и это сильно ниже средних ставок по депозитам. А наименьшую доходность получают рантье в Севастополе, Сочи и Казани (менее 5% годовых).
«В среднем по крупным городам РФ годовая аренда обходится примерно в 290 тысяч рублей. В абсолютном выражении больше всего могут зарабатывать арендодатели Москвы (662 тысячи рублей), Санкт-Петербурга, Сочи и Хабаровска (более 400 тысяч рублей). При этом в Сочи, Санкт-Петербурге и Москве одни из самых низких показателей доходности, а в Хабаровске, наоборот, максимальные среди всех городов. Меньше всего зарабатывают рантье Новокузнецка и Ульяновска (менее 200 тысяч рублей за год)», — делятся подробностями эксперты.
В итоге средний срок окупаемости однокомнатной российской квартиры — 17 лет. Учитывая, что средняя продолжительность жизни в стране составляет около 73 лет, квартира будет окупаться почти четверть жизни, что выглядит не очень привлекательно. Кое-где можно уложиться в более короткий срок: например, в Хабаровске и Перми это 13 лет, в Новосибирске — 14 лет, в Ростове-на-Дону, Ижевске, Екатеринбурге, Томске и Оренбурге — 15 лет. Но вот в Казани и Сочи речь идет уже о 22 годах, а в Севастополе даже не о четверти жизни, а о четверти века.
Федеральный портал «Мир квартир» тоже поделился своими подсчетами*, какая квартира даст большую доходность от аренды и окупится быстрее — в новостройке или на вторичном рынке. И здесь тоже был сделан ряд допущений: аналитики провели расчеты по средней квартире в каждом из российских городов с населением более 300 тысяч человек, исключили элитный сегмент, а средние показатели цен и арендных ставок взяли из собственных данных портала. При расчете не учитывались ипотека и расходы арендодателя на ремонт, покупку мебели и бытовой техники, продвижение объекта на рынке аренды, налоги и так далее.
Согласно выводам портала, в среднем по всем городам новостройка дает 4,8%, а отбиваются затраты за 20,8 года. Самые доходные новостройки находятся в Магнитогорске, где они обеспечивают 7,5% годовых и окупаются за 13,4 года. Также хорошие показатели в Якутске (7,3% и 13,8 года), Грозном (7% и 14,2 года), Улан-Удэ (6,5% и 15,4 года) и Махачкале (6,2% и 16,2 года).
Меньше всего приносят своим владельцам квартиры в новостройках Новокузнецка (3% и 33,3 года), Белгорода (3,5% и 28,6 года), Москвы (3,6% и 27,8 года), Пензы (3,6% и 27,8 года) и Курска (3,7% и 27 лет). В Подмосковье доходность жилья выше, чем в столице (4,7%), а окупаемость быстрее (21,4 года). В Санкт-Петербурге эти показатели составляют 4,1% и 24,5 года.
Что же касается вторички, то, по статистике «Мира квартир», в среднем по стране доходность на регулярном рынке составляет 5,6%, окупаемость — 17,9 года. Выгоднее всего покупать для сдачи в аренду квартиру в Астрахани (8,7% и 11,5 года), Якутске (8,4% и 12 лет), Мурманске (7,7% и 13 лет), Грозном (7,2% и 13,8 года) и Нижнем Тагиле (7,1% и 14 лет).
Менее всего доходны вторичные квартиры в Москве, где они дают в среднем всего 3,8% и окупаются за 26,2 года. Ненамного лучше обстоит дело с жильем в Севастополе (4,1% и 24,5 года), Белгороде (4,3% и 23,3 года), Брянске (4,4% и 22,9 года) и Курске (4,4% и 22,6 года). В Московской области это 5,5% и 18,1 года, в Петербурге — 4,7% и 21,2 года.
«Мы проводили подобное исследование год назад, и с тех пор доходность квартир в целом увеличилась на 0,1 процентного пункта и по новостройкам, и по вторичке, а срок окупаемости чуть-чуть сократился. Общая тенденция прослеживается и по Москве: столичные новостройки стали доходнее на 0,2 процентных пункта, а квартиры на вторичном рынке — на 0,1 процентного пункта», — говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. Впрочем, все эти десятые можно во внимание не принимать: в любом случае соперничество с депозитами арендный рынок в данный момент проигрывает заметно.
* Есть в распоряжении BFM.ru