Рынок апартаментов: лучшее уже позади, худшее уже впереди
Президент РФ Владимир Путин подписал закон, который вводит НДС на услуги застройщиков при передаче апартаментов, возведенных по договорам долевого строительства. Соответствующий закон уже опубликован на официальном портале правовой информации.
Закон отменяет освобождение от НДС услуг застройщика по возведению помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), на основании договора долевого строительства.
Напомним, что с октября 2010 года услуги застройщиков по договорам долевого строительства не облагались НДС. Исключением являются только объекты производственного назначения. Закон делает такое исключение и для апартаментов, тем самым возвращая налог на них.
Кроме этого, закрепляется освобождение от НДС услуг застройщика по передаче нежилых помещений (в том числе гаражей и машино-мест) в многоквартирном доме, оказываемых по договору долевого строительства.
«Отменяется освобождение от НДС услуг застройщика, оказываемых при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), на основании договора участия в долевом строительстве», — отмечается в законе.
Лимит расходов на покупку или создание единицы товаров (работ, услуг), передаваемых в рекламных целях и освобождаемых от НДС, увеличивается со 100 до 300 рублей, поскольку действующий лимит не пересматривался с 2005 года.
Участники рынка ожидают, что в долгосрочной перспективе принятие закона приведет к снижению объемов строительства апартаментов, так как строить их станет просто невыгодным.
Сейчас апартаменты стоят примерно на 15% дешевле квартир, однако, если к этому добавится НДС, это повлияет на стоимость. Кроме того, нужно учитывать повышенные платежи за ЖКХ и дополнительные налоги для собственников апартаментов. Интерес к этому виду недвижимости заметно снизится как со стороны покупателей, так и со стороны застройщиков.
Таким образом, поправки в большей степени застрагивают не покупателей, а застройщиков. Рыночная цена апартаментов зависит от спроса и предложения. Застройщики смогут включить стоимость НДС в цену апартаментов или взять издержки на себя.
Как отмечают эксперты, в перспективе можно ожидать банкротства тех российских застройщиков, которые не оценят новые тенденции рынка и адекватно не отреагируют на них уменьшением объемов строительства и понижением стоимости квадратного метра.
«Законопроект об НДС на услуги застройщиков, оказываемых при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания (апартаментов), принят лишь в первом чтении. По этому документу ожидается еще большая работа. Хочу напомнить, что в действующем законодательстве определение «апартаменты» как таковое отсутствует.
Сегодня такие псевдоквартиры на рынке стоят дешевле в том числе и потому, что этот вид недвижимости освобожден от уплаты НДС при строительстве. Но НДС — это 20%, а цены рынка ниже на 10–15%. При этом в цене этих квадратных метров нет ни социальных учреждений, ни парковок, ни вложений в инфраструктуру. Это просто огромная дополнительная нагрузка на наши города. Налицо дисбаланс.
Конечно, увеличение цены апартаментов приведет к снижению спроса на них. Нам не хотелось бы допустить этого. У потребителя должна быть возможность приобрести тот продукт на рынке, который ему больше подходит. Будем работать с коллегами из комитета по финансовому рынку. В свою очередь, мы в Комитете по строительству и ЖКХ продолжаем работу над законопроектом, который придаст так называемым апартаментам правовой статус.
Как только он будет принят, можно будет говорить о налоговых режимах и при строительстве, и при эксплуатации. Но, нужно признать, работа над этим законопроектом пока идет очень тяжело», — отмечал в ходе обсуждения законопроекта председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов.
В настоящее время доля апартаментов в общем объеме строительства не превышает 4%, но речь идет о 3 миллионах квадратных метров таких помещений в год.
В Торгово-промышленной палате перечислили основные проблемы апартаментов:
- статус нежилых помещений, который предполагает повышенные налоги и коммунальные платежи, отсутствие возможности регистрации;
- риск отсутствия инфраструктуры;
- отсутствие прав на долю в общем имуществе;
- отсутствие прав на землю;
- не действует законодательство об управлении многоквартирным домом;
- нет возможности использовать льготную ипотеку, жилищные сертификаты, субсидии, материнский капитал;
- люди не защищены в случае банкротства застройщика;
- противопожарные, санитарно-эпидемиологические и иные нормы не соответствуют требованиям жилого дома.
С 2012 года в Госдуме находится законопроект о статусе апартаментов. Возможно, что к осени депутаты Госдумы подготовят новый законопроект об апартаментах. Об этом рассказала «Российской газете» заместитель председателя комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
По ее словам, более двух лет назад в Госдуму был внесен проект закона об апартаментах, однако в нем не учтены некоторые важные моменты.
Светлана Разворотнева считает, что ждать причисления многофункциональных зданий и апарт-комплексов к жилым помещениям не следует – им необходим особый статус.
Во-первых, все построенные апарт-комплексы расположены в местах, где имеющаяся инфраструктура не рассчитана на проживающих там людей. Во-вторых, при строительстве этих зданий не соблюдались необходимые для жилого строительства санитарные и градостроительные нормы.
Новый законопроект касается не только строящихся, но и уже построенных апартаментов. Предполагается, в частности, урегулировать порядок регистрации в апартаментах, содержания и налогообложения такой недвижимости, капремонта. Возможно, апартаменты получат статус, приравнивающий их к гостинице с кухней, предназначенной для длительного проживания.
Законопроект предполагает уравнивание платы за услуги ЖКХ для апартаментов и квартир, а также введёт для жильцов апартаментов плату за капитальный ремонт.
Напомним, что сейчас для апарт-комплексов соглашения с управляющими компаниями заключаются на основании принципа свободы договора. Требования по набору обязательных услуг, таких как уборка подъездов, на такие комплексы не распространяются.
При этом каждая УК самостоятельно устанавливает стоимость ЖКХ. Из-за неопределенности возникает большое число споров, а судебная практика по таким делам не отличается единством.
Эксперты отмечают, что законопроект позволит существенно облегчить жизнь жителям апартаментов, однако, не стоит надеяться на то, что когда-нибудь апартаменты приравняют к полноценному жилью.
Стоит отметить, что в Севастополе одни из лучших построенных апартаментов — это «Адмиральская лагуна» и «Аквамарин».