«Сократить размер парковочного места? У вас никто из родственников кузовным ремонтом не занимается?»

Как на встрече Ильсура Метшина с застройщиками искали баланс между качеством и количеством

«Будем меняться в ногу со временем, но лучше, опережая развитие ситуации на несколько сантиметров», — говорил накануне мэр Казани Ильсур Метшин на встрече с застройщиками в КГАСУ. Участники рынка просили дешевых денег, поддержали идею разбить миллиардную кубышку саморегулируемых организаций и временно отменить эскроу-счета. Но это на федеральном уровне. А на местном — власти города пошли навстречу и смягчили в Казани требования к парковкам и общественным обсуждениям, но только по микровопросам. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».

«Локомотив не банк, а стройка!»: как застройщики попросили освободить отрасль от «кредитного рабства»

Накануне мэр Казани Ильсур Метшин продолжил «штабить» ситуацию в экономике города. После 24 февраля казанский градоначальник уже встречался с руководителями торговых центров, представителями предприятий пищевой промышленности и торговли, выезжал на заводы города. Во вторник он объехал стройплощадки в Приволжском районе — там, например, прозвучал ряд новостей про соципотечный микрорайон М14, — а после решил собрать застройщиков за круглым столом в КГАСУ (почему там — стало ясно позднее). Пришли ключевые игроки Казани: «Ак таш», #Суварстроит, «Унистрой», СМУ-88, «ЖИК города Казани», «Грань», «Бриз», ТСИ.

Метшин для начала напомнил: в прошлом году Казань поставила рекорд и ввела 1 млн 250 тыс. кв. м жилья. Планку в 1 млн столица Татарстана до этого брала дважды — в 2012 и 2019 годах, но показателей прошедшего года достигла впервые. Более того, застройщики хотят строить и дальше. В 2021-м было выдано 70 разрешений на строительство многоквартирных домов (годом ранее — 40). Плюс почти 2 тыс. частников согласовали уведомления о планируемом строительстве домов и коттеджей. Таким планам город рад: стройка — драйвер экономики. Но впереди есть риски: снижение спроса, импортозамещение, ипотека под высокий процент… В общем, давайте думать, как избежать рисков.

«Президент страны доверил Рустаму Нургалиевичу формировать строительную повестку по всей стране, вдумайтесь — он возглавляет комиссию Госсовета президента Российской Федерации по вопросам строительства и ЖКХ. Мы должны собрать предложения и дотолкать, — отметил градоначальник. — Если хотим, чтобы жизнь страны, экономика не остановились, мы должны подумать о лечении строительной отрасли, а не о жаропонижающей инъекции. А то потом температура опять поднимется, и…»

Что может быть потом, застройщики и так понимают. В итоге разговор — и достаточно откровенный — продолжался три часа. Мэр даже уточнил: протокол же ведется, надо будет проанализировать все предложения.

Проблем у застройщиков немало, но главная — дорогие деньги. Ставки проектного финансирования выросли до 15% годовых. Предложения в этой части на встрече обобщил и озвучил депутат Госдумы РФ Илья Вольфсон, и вот, пожалуй, самые главные:

• сделать льготную ипотеку с низкими процентами и увеличенными лимитами, в том числе для вторичного рынка. Без этого отрасль столкнется с проблемой уснувшего потребительского спроса;
• запускать новые проекты по старым схемам без эксроу-счетов. Например, у пяти застройщиков Татарстана на руках разрешения на строительство 350 тыс. кв. м жилья стоимостью 32 млрд рублей. Но эти проекты стоят из-за ставки проектного финансирования, выросшей до 15% годовых. С такой ставкой банк заработает в среднем в 2 раза больше застройщика.

«Как это застройщик может зарабатывать в 2 раза меньше, чем банк? — удивился Метшин. — У банка же другая функция — обеспечить финансовыми ресурсами. Это то масло, по которому по рельсам поезд должен идти. Но локомотив же не банк, а стройка! Если вы на федеральном уровне не можете достучаться до коллег, то как можно? Одно рабочее место на стройке дает смежникам 9–10 рабочих мест. Мы стоим в шаге от турбулентности. Если не принять решение на опережение, то будем собираться на похоронах всего».

Первый замруководителя исполкома Казани Азат Нигматзянов отметил, что отмена эскроу-счетов, снижение процентных ставок проектного финансирования снимут большинство вопросов застройщиков.

Пакеты федеральных поправок: досрочному раскрытию эскроу-счетов не дают ход, а часть новаций еще предстоит оценить

За последний месяц для поддержки строительной отрасли Госдума уже приняла два пакета поправок в 20 федеральных законов, продолжал Вольфсон. На федеральном уровне жизнь застройщиков уже облегчили так:

• сократили сроки процедур и согласований;
• снизили давление со стороны контрольных органов;
• упростили изменения в проектную документацию;
• исключили злоупотребление правом — потребительский экстремизм теперь под запретом;
• упростили процедуру правовой экспертизы документов для кадастрового учета и государственной регистрации прав объектов капитального строительства.

Под нож пустили даже обязательное согласование архитектурно-строительного облика объектов, за исключением городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. «Считаю, что это решение преждевременное, — сказал Вольфсон. — Нужно оставить процесс согласования на усмотрение субъектов РФ в зависимости от особенностей городов, активности строительства в нем, стратегии его развития и других характеристик. Значение многих из принятых изменений еще предстоит оценить».

Пока не работает принятая поправка о частичном или досрочном раскрытии эскроу-счетов для застройщиков при 70-процентной готовности проекта. Например, банки собрали на эскроу-счетах застройщиков денег на 20% больше, чем выдают застройщикам на возведение объектов. «Неясен механизм, как это должно делаться, — объяснил Вольфсон, добавив, что разъяснения планировали дать до 15 марта, но этого не произошло. — Идет большое сопротивление».

Также депутат Госдумы предлагает защитить деньги от обесценивания, для чего нужно наделить эскроу-счета функцией депозитов. Накопленные проценты станут дополнительной премией застройщика в случае исполнения обязательств перед дольщиком.

Застройщики описали и трудности техприсоединения, строительства тепловых сетей до узла учета. Участники рынка также просили поспособствовать пересмотру норм, касающихся санитарных зон, установленных Роспотребнадзором. По санзонам Вольфсон озвучил такие предложения:

• согласовывать наложение санзон с муниципалитетом или регионом;
• подтверждать их каждые два года;
• пересматривать санзоны по инициативе муниципалитета или региона; 
• распространить налоговые обязательства на санитарно-защитные зоны предприятий, которые выходят за пределы участка. За исключением предприятий с особым режимом работы.

Эти и другие идеи на местном уровне воплотить не получится, понимают застройщики и предлагают обратиться к президенту РТ Рустаму Минниханову.

«Парковочный» успех застройщиков: в Казани ослабят требования к парковкам, но уменьшать площадь мест не будут

Однако есть моменты, где городские власти имеют возможность «потрафить» строителям как одному из локомотивов экономики. Так, ослабить норматив по парковкам предложил владелец компании «ЖИК» и депутат Госсовета РТ Эмиль Хуснутдинов. Сегодня застройщики обязаны предусматривать одно машино-место на каждые 75 кв. м общей площади квартир. До 2020 года этот норматив был еще жестче и составлял 66 кв. м, а еще раньше — 53 кв. метра. Хуснутдинов предложил увеличить норматив до 80 кв. м и был поддержан мэром.

Но девелопер пошел дальше и предложил уменьшить площадь парковочного места. В действующих местных нормативах градостроительного проектирования размер одного машино-места при парковке под 90 градусов составляет 5 на 2,5 м, а при параллельной парковке — 6,5 на 2,5 метра. Хуснутдинов предложил сократить ширину до 2,2–2,3 м, а длину — до 6 метров. Если так сделать, то площадь проектов парковок можно будет уменьшить на 10%.

«У вас никто из родственников кузовным ремонтом не занимается?» — поинтересовался Метшин у Хуснутдинова под смех зала. Идею он не поддержал. Эта антикризисная мера выйдет боком жителям, причем в прямом смысле. «Примем сейчас как временную меру, но строите же вы на века. Будет человек каждый день приезжать и протискиваться боком из своей машины, царапать ее сумкой, марать пальто. Ну, наверное, сэкономите какие-то деньги, но это же вопрос комфорта, мы, как в известном анекдоте, до мышей можем опуститься».

Владельца строительной компании «Грань» Леонида Анисимова волновало возведение наземного паркинга в ЖК «Новые горки» за 500 млн рублей в текущих ценах без учета банковских процентов. «Проект высокорискованный, машино-места не продаются. Минимальная ставка — 25–30 процентов плюс 60 процентов своих средств, — описал Анисимов расходы и попросил отложить стройку паркингов на год или два. — Если этого не сделать, то не сможем дальше строить».

И тут Метшин был категоричен, объяснив, что, отложив раз, отсрочку попросят и другие застройщики. «Моя твердая позиция — без паркингов жилые комплексы строиться не будут», — ответил казанский градоначальник. Но попросил исполком рассмотреть варианты для застройщика.

Другой представитель лидера рынка РТ по объемам текущего строительства жаловался: только согласуешь проект, а затем всплывает необходимость пересогласования из-за выступающих дымоходов, пожарных решеток, участков благоустройства. Это же затягивает процесс строительства! Затягивает, согласилась главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина, но не надо экономить на архитекторах. Профессионалы знают все нюансы и сразу учитывают детали, а если хотите дешево, то в итоге теряете во времени.

Отказ от общественных обсуждений по микровопросам и запрет на мелкую нарезку земель под ИЖС в Казани

Тему индивидуального жилищного строительства поднял совладелец компании «Унистрой» Альберт Гильфанов. Дочерняя компания застройщика «Корнер» строит загородное жилье. «Просто кошмар, — так описал обстановку на рынке застройщик. — То, что делают частники, „физики“, — никак не управляемо. Надо принимать законодательные инициативы».

Тему ИЖС продолжил директор ТСИ Рустем Галеев. Компания строит коттеджный поселок в Песчаных Ковалях на территории Лаишевского района, но с «кусочком Казани». Представитель компании предложил установить в столице РТ минимальный размер земельного участка в 10 соток. «У меня нарезано по 10–12 соток. Но есть клиенты, которые хотят купить и делить на 4 сотки. Не хотелось бы делать Шанхай», — сказал застройщик, уточнив, что в Лаишевском и Пестречинском районах требование в 10 соток уже приняли. В Казани пока минимальная нарезка — 4 сотки.

Проект о минимальных 10 сотках и запрете на мелкую нарезку участков исполком уже подготовил, запущен процесс согласования.

В числе других мер антикризисной поддержки в конце совещания решили:

• отказаться от общественных обсуждений по уточняющим вопросам строительства. Например, по отклонениям от предельных параметров застройки, условно разрешенным использованиям земель. Но значимые городские решения будут, как и прежде, обсуждать с жителями;
• сократить срок общественных обсуждений;
• уменьшить время согласования градостроительной документации.
• продлить срок действия согласования архитектурно-градостроительного облика, ордера на земляные работы, справок согласования.

«Мы вместе, одинаково мыслим, сверяем часы, в диалоге принимаем решения, — подвел итог встречи Метшин, поручив подготовить решения и по другим предложениям застройщиков. — Честно говорим о том, где недорабатываем. Будем меняться в ногу со временем, но лучше, опережая развитие ситуации на несколько сантиметров».

Напоследок все вместе решили сделать общее фото — антураж креативного пространства URBAN в КГАСУ, где проходила встреча, этому способствовал.

«Это, чтобы наши идеи и предложения были более креативными!» — полушутя-полусерьезно заключил мэр.