«Правильные» сотки и квадраты
Недавний опрос общественного мнения показал, что наиболее надежным способом вложения денег россияне считают недвижимость (на втором месте по популярности - покупка долларов). Но общественное мнение зачастую ошибается. Уж наверняка большинство респондентов, отвечая так, совершенно не представляли себе, насколько именно выгодны для частных лиц инвестиции в земельные участки в Крыму.
За разъяснениями мы обратились к человеку, занимающемуся недвижимостью профессионально, — Елене Ермоловой.
Елена Александровна, насколько частным лицам сегодня выгодно вкладывать деньги в недвижимость, в какую выгоднее?
По степени эффективности и целесообразности инвестиций в недвижимость я бы так расставила приоритеты: «правильные» земельные участки, торговые площади, загородная недвижимость в целом (не только земля, но и строения), складская недвижимость и офисы и, наконец, жилье.
А что такое «правильные» земельные участки?
Просто надо знать заранее, что именно ты покупаешь. Если участок выбран правильно, то риска почти никакого, а эффективность достаточно высокая.
Если рассматривать Крым, то «правильные» участки - это предпоследние и последние наделы в крымских селах. Хотя, это и без аналитических изысканий понимают многие частные инвесторы. Пример Байдарская долина.
Цена может вырасти на пятьдесят, семьдесят, а то и на сто процентов за год.
С удивлением обнаруживаешь, что участок, купленный год назад по 100 000 рублей за сотку, теперь можно продать за 200 000 рублей. У нас немало клиентов, которые, купив земельный участок в районе крымского села, через два года изъявляют желание строить дом в другом месте. Мы продаем их землю. Она уже стоит на сто процентов дороже, и клиент, естественно, доволен: ничего не потерял, а даже заработал. В общем, если правильно выбрать участок, то на таких инвестициях при известной доле везения и интуиции можно заработать. Конечно, если соображать и покупать то, что с большой вероятностью будет пользоваться спросом. При этом риск всё потерять невелик.
Но все же риск есть?
Только в том случае, если были правовые пробелы, связанные с выделением участка. Например, земля была выделена второпях, не очень аккуратно оформлены документы. Или нарезали земли целевого назначения. Надо быть готовым к определенному риску такого рода и, конечно, разбираться в сути возможных проблем.
Понятно, что земельный участок приобретается не на последние средства. И эти инвестиции, как правило, долгосрочные. Люди вкладываются не на один год. Они, можно сказать, прячут деньги в землю от самих себя.
Очень легко растранжирить наличность, а вот участок земли не бросишься продавать ради сиюминутного каприза, не так просто с ней расстаться. И если через год-два прибыль составит сто процентов - это в среднем двадцать пять годовых. Очень неплохой доход - во всяком случае, банки столько не предлагают.
Землю можно не просто купить, но что-то на ней построить и потом уже продать. Это очень распространенный вариант инвестиций. Сегодня много игроков среднего уровня, инвестирующих уже не просто миллионы, а многие десятки миллионов рублей в такие операции. Посмотрите: почти все достойные внимания объекты загородной крымской недвижимости - новые дома, возведенные в течение последних лет. Конечно, это хлопотно: нужно сделать проект, пройти все согласования, проследить за строительством и так далее. Но это выгодно, если знать, что и где покупать и что строить.
А что с торговыми площадями?
В Крыму сегодня предложение в этом секторе очень невелико, поэтому торговые площади выгодно купить и сдавать в аренду. Срок окупаемости - до трёх лет (это очень хороший показатель). То есть в среднем тридцать пять процентов годовых.
Сюда же можно отнести небольшие сервисные объекты, такие, например, как автомойки. Их строительство и оборудование стоят недорого, а в Крыму эта услуга крайне востребована, поэтому у таких проектов тоже хорошая окупаемость.
А заправки?
Для этого требуется гораздо больший объем инвестиций, частным лицам здесь делать нечего. В принципе склады тоже не очень подходят для частных инвестиций. Что годится - так это первые этажи новостроек, которые обычно предназначены как раз под нежилые объекты. Можно выгодно купить нежилую площадь на первом этаже дома на стадии строительства и потом сдавать в аренду. Окупаемость таких инвестиций хуже, чем у торговли, но в принципе достаточно неплохая. Такие инвестиции вполне по силам частникам. Заниматься же спекулятивными вложениями (купил-продал) я бы неспециалистам не рекомендовала.
Инвестиции в жилую недвижимость - лишь последние в вашем рейтинге доходности, хотя для большинства неспециалистов «вложения в недвижимость» ассоциируются именно с покупкой квартиры. Что ждет частного инвестора в этом секторе? В частности, в новостройках?
Сегодня уже очевидно, что рынок недвижимости во всем мире подчиняется законам цикличности. Мы не исключение. Сначала цены ростут, достигают пика и потом сползают вниз. Сейчас цены идут вверх, а потом обязательно опять будут падать, но не единообразно, а дифференцированно, по типам жилья.
Панель, монолит, кирпич - внутри каждой категории есть свое деление. Цена в каждой подкатегории зависит от местоположения дома, предложения как такового, от проекта (есть же проекты откровенно неудачные) и так далее. Учитывая все это многообразие факторов, я бы рекомендовала с большой оглядкой делать подобного рода инвестиции.
Конечно, было бы очень разумно пару лет назад купить какую угодно квартиру в Севастополе. И сегодня в совсем уж в идеальной ситуации - продать на пике. Но закон цикличности, поэтому я бы не советовала сегодня приобретать в целях частных инвестиций квартиру в Севастополе по 230 000 рублей за квадрат. Стоит немного подождать и осмотреться.
Частным инвесторам я не советовала бы играть на рынке недвижимости «короткими» (на срок до года) средствами. Этого мало для инвестиций. Вот если есть возможность вложить средства на три года и более, тогда интересно инвестировать и в землю, и в торговые помещения.
То есть сейчас новое жилье как объект инвестиций не слишком выгодное дело?
Смотря сколько этих средств и с какой целью их вкладывать. Если вашему ребенку пятнадцать лет, вы можете вложить деньги в квартиру, чтобы через десять лет, когда у него уже будет своя семья, было и жилье. А до этого времени квартиру можно сдавать в аренду. Это пример нормальных десятилетних инвестиций.
Я не зря подчеркиваю, что частным инвесторам выгодно играть именно на «длинных» средствах. Тогда можно отслеживать, как ведут себя цены, и выбирать момент, когда продавать недвижимость, когда покупать. Когда цены на недвижимость идут вниз, выгодно квартиру купить, пока за нее просят минимальную цену, и начать сдавать ее в аренду. Как только возникло ощущение, что цены достигли максимума, выгодно эту квартиру продать, а деньги спрятать в банке и ждать, когда стоимость жилья опять снизится. То есть надо учитывать циклические процессы, которые и движут рынком.
А если специально купить жилье в новостройке, чтобы потом сдавать его?
Сегодня доходность от сдачи квартиры в аренду составляет, как правило, десять-одиннадцать процентов годовых, то есть меньше одного процента в месяц. Во многих странах мира это считается очень высоким доходом, но только не у нас. Однако больше сдача квартиры внаем не принесет. Более того, с ежегодным удорожанием коммунальных услуг и, соответственно, с ростом расходов на содержание квартиры ситуация для арендодателей ухудшается.
А как обстоят дела на вторичном рынке?
Здесь операции типа купил-продал выгодны только для риелторов. Сегодня большое количество риелторских фирм предлагают услуги по срочному выкупу квартир. Те, кто готов продать свое жилье за меньшие деньги, лишь бы быстро, конечно, обращаются к риелторам. К частному лицу в такой ситуации обратятся разве что по знакомству.
Степень привлекательности инвестиций в недвижимость для частных лиц в Крыму и Севастополе:
1-е место - вложения в земельные участки;
2-е место - торговые площади;
3-е место - загородная недвижимость;
4-е место - складские помещения, автомойки, офисы;
5-е место - жилая недвижимость
2-е место - торговые площади;
3-е место - загородная недвижимость;
4-е место - складские помещения, автомойки, офисы;
5-е место - жилая недвижимость