Полезная информация потенциальному участнику долевого строительства в С евастополе
Очень важно не допустить появления на территории города обманутых дольщиков, а также предупредить нарушения со стороны застройщиков при привлечении денежных средств граждан для строительства жилых домов.
«На сегодняшний день под надзором Управления контроля и развития долевого строительства находится 40 объектов и 14 застройщиков. Прежде чем вложить денежные средства в приобретение жилья, потенциальному участнику долевого строительства необходимо со всей ответственностью подойти к данному вопросу, внимательно изучить документацию и строго отслеживать законность действий застройщика», – подчеркнул Андрей Соломахин.
Чтобы свести к минимуму риски при приобретении квартиры в строящемся доме, Управление контроля и развития долевого строительства каждую среду с 14.00 до 17.00 проводит прием граждан. Адрес: ул. Гоголя, 8.
Более детально с информацией для участников долевого строительства можно ознакомиться на сайте Правительства Севастополя или по тел.: (8692) 54-02-31, (8692) 53-52-23.
Полезные ссылки:
Строительства города Севастополя на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства
Памятка дольщика
В России все более популярно участие в долевом строительстве жилья. Стоимость квартиры на этапе строительства значительно ниже, нежели в готовом доме.
Однако часто граждане, вложившие деньги в стройку, становятся так называемыми «обманутыми дольщиками». Так, например, компания не просчитала риски и обанкротилась - и вот уже строительство заморожено на долгие годы.
Есть и откровенно мошеннические схемы, когда компании–однодневки заманивают граждан низкими ценами на квартиры, не имея на руках ни документов на строительство, ни земли, а потом исчезают с их деньгами. Нередки случаи двойных продаж, когда одну и ту же квартиру продают нескольким покупателям. В таких случаях остается лишь обращаться в правоохранительные органы и надеяться взыскать деньги с мошенника.
Как бы ни развивалась ситуация, судьбе обманутых дольщиков не позавидуешь. Они годами ждут обещанных квартир, снимают жилье, тратят свои нервы и деньги, судятся и выходят на демонстрации.
Приобретать жилье на этапе строительства можно. Но нужно делать это ответственно. Не отмахивайтесь, мол, «я заключаю сделку через риелтора», или «знакомый юрист сказал, что такая сделка тоже законна». Думайте, что вы подписываете, кому несете ваши деньги.
Проверьте застройщика, изучите документы, заключите договор, предусмотренный законом. Все, что вам нужно знать, чтобы обезопасить себя при покупке квартиры на этапе строительства, - в этой брошюре.
Данная информация создана на основе Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – 214-й закон), призванного защищать права граждан, приобретающих квартиры на этапе строительства.
Проверяем проект
Шаг первый – внимательно изучаем проектную декларацию. Она должна быть размещена в Интернете на официальном сайте застройщика.
Проектная декларация должна содержать сведения:
- о цели проекта, этапах и сроках его реализации;
- о разрешении на строительство;
- о правах застройщика на земельный участок, о границах и площади земельного участка, элементах благоустройства;
- о местоположении строящихся домов и их описание;
- о количестве квартир в доме, гаражей и иных объектов недвижимости, передаваемых дольщикам, с описанием их технических характеристик;
- о составе общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности;
- о примерном графике реализации проекта строительства, этапах и сроках его реализации, сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
- о возможных финансовых и прочих рисках и мерах по их добровольному страхованию;
- о планировании стоимости строительства;
- о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
- об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.
Участники долевого строительства дополнительно имеют право ознакомиться со следующими документами:
- разрешением на строительство;
- технико-экономическим обоснованием проекта строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
- заключением государственной или негосударственной экспертизы проектной документации;
- проектной документации, включающей в себя все внесенные в нее изменения;
- документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок.
В документах на землю (свидетельство о регистрации права и кадастровый паспорт земельного участка) сопоставьте правообладателя земельного участка, указанного в свидетельстве о государственной регистрации права, с продавцом.
Государственный акт на землю, договор аренды, субаренды надлежаще зарегистрированные (относительно документов выданных до 21.03.2014).
Обязательно обратите внимание на категорию земли и вид разрешенного использования земельного участка. Помните, что на землях сельскохозяйственного назначения, независимо от вида разрешенного использования земельного участка, возводить многоквартирные дома незаконно.
Строительство многоквартирных домов незаконно также на землях с видом разрешенного использования «для дачного строительства», «индивидуального жилищного строительства», «садоводства», «огородничества», «ведения личного подсобного хозяйства», даже если они имеют категорию «земли населенных пунктов».
Проверяем застройщика
Не нужно быть профессиональным юристом или риелтором, чтобы понять: самая объективная оценка застройщика – уже построенные дома. Если компания имеет ряд успешно реализованных проектов, не нарушает сроки строительства, - это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор.
Обязательно запросите у застройщика следующие документы:
- учредительные документы;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, распределение прибыли и убытков за последние три года;
- аудиторское заключение за последний год.
Эти документы позволят проверить сам факт существования данной организации и компетенцию лица, пописывающего документы.
Заключаем договор
Помните: закон допускает только три формы привлечения денежных средств граждан для строительства:
- на основании договора долевого участия в долевом строительстве;
- путем выпуска застройщиком, имеющим разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке, жилищных сертификатов, закрепляющих право граждан на получение от застройщика жилых помещений;
- жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.
Если вы не хотите создавать ЖСК и строить самостоятельно, заключайте договор участия в долевом строительстве. Не внимайте увещаниями застройщика, предлагающего иные формы договора: мол, так он сокращает налоги. Если застройщик предлагает заключить договор по «серой» схеме, велик риск, что он изначально не планирует выполнять свои обязательства перед вами. Только договор долевого участия в строительстве гарантирует защиту ваших прав и интересов.
Договор долевого участия страхует вас от «двойных» продаж. Поскольку оплату вы производите после государственной регистрации договора, одну и ту же квартиру невозможно продать нескольким людям.
Договор долевого участия предполагает целевое использование средств, то есть деньги, привлеченные на строительство дома, не могут быть направлены застройщиком на другой объект.
Если вы заключили договор долевого участия в строительстве, объект незавершенного строительства и земельный участок находятся у вас в залоге. Даже в случае банкротства застройщика требования дольщиков удовлетворяются в первую очередь перед кредиторами и подрядчиками.
214 закон прописывает пошаговую инструкцию, как правильно заключить договор.
В договоре долевого строительства должны содержаться следующие условия:
- определение объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольщику. Объект определяется на основе проектной документации и представляет собой копию из поэтажного плана строящегося жилого дома, на которой указаны конкретные помещения, подлежащие передаче дольщику;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В качестве срока может быть указана точная календарная дата либо окончание квартала;
- цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства;
- одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
- а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
- б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.
- При отсутствии хотя бы одного из этих пяти условий договор будет считаться незаключенным.
Помните два важнейших правила:
- договор на участие в долевом строительстве считается заключенным только с момента государственной регистрации. Оплачивайте договор только после государственной регистрации;
- заключайте договор долевого участия в строительстве только с застройщиком. Ни в коем случае не с инвестором, генподрядчиком или любой другой организацией.
Жилищно-строительные кооперативы
Создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК) имеет много преимуществ. ЖСК как коллективный застройщик сам выбирает местоположение объекта. ЖСК освобожден от целого ряда налогов. ЖСК имеет возможность привлекать кредитные средства. ЖСК сам формирует приемлемую смету работ и выбирает подрядчика, что зачастую позволяет значительно снизить цену квадратного метра по сравнению с рыночной.
Однако некоторые застройщики используют преимущества ЖСК в своих интересах. Для этого компания-застройщик создаёт «карманный» ЖСК. В этом случае разрешение на строительство оформлено на компанию, земля находится в аренде или в собственности компании, а ЖСК является, по сути, кошельком или инвестором.
Вся эта схема противоречит самой идее объединения граждан в кооператив ради строительства без посредников, закрепленной Жилищным кодексом. 214-й закон не защищает права граждан, вложивших средства в покупку жилья по такой схеме.
Если вы планируете вступить в кооператив, осуществляющий строительство многоквартирного дома, обязательно убедитесь, что земельный участок находится в собственности или аренде ЖСК, что разрешение на строительство выдано на ЖСК, и именно ЖСК является застройщиком.
Если у вас возникают подозрения, что застройщик привлекает средства по незаконной схеме, вы можете обратиться в:
- Управление контроля и развития долевого строительства Департамента капитального строительства г. Севастополя;
- органы прокуратуры;
- органы внутренних дел;
- судебные органы.
Информация для граждан города Севастополя, которые вступили в жилищно-строительный кооператив с целью приобретения квартиры в строящемся доме
В связи с поступлением жалоб и обращений граждан в Правительство города Севастополя по вопросам неисполнения условий договоров о внесении паевых взносов на строительство квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме, Управление по контролю за долевым строительством и обеспечением реализации инвестиционных проектов в жилищном строительстве Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя (далее – Управление) доводит до сведения граждан города Севастополя следующую информацию.
ЕСЛИ Вас приняли в члены жилищно-строительного кооператива:
- без подачи Вами заявления в правление жилищно-строительного кооператива о приеме в члены жилищно-строительного кооператива;
- без рассмотрения этого заявления правлением жилищно-строительного кооператива и утверждением решением общего собрания членов жилищно-строительного кооператива;
- без уплаты Вами вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищно-строительного кооператива общим собранием членов кооператива;
- и при этом у жилищно-строительного кооператива отсутствуют права на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) разрешение на строительство,
ТО это свидетельствует о нарушении юридическим лицом требований законодательства Российской Федерации, которое регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан при строительстве многоквартирных домов и, соответственно, нарушает Ваши права.
В целях предотвращения незаконного привлечения Ваших денежных средств, при наличии хотя бы одного из перечисленных фактов просим Вас обращаться в Управление по телефону (8692) 53-52-23. E-mail: dksgs@sev.gov.ru (в теме сообщения указать УКДС).
Вниманию членов жилищно-строительных кооперативов и жилищно-строительных кооперативов, осуществляющих строительство многоквартирных домов на территории города Севастополя.
25 июля 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года №236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее–Закон №236-ФЗ). Указанным законом внесены изменения в ряд нормативных правовых актов, в том числе в Жилищный кодекс Российской Федерации.
Законодатель с 25 июля 2015 года ограничил деятельность жилищно-строительного кооператива (далее - ЖСК), в части строительства не более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.
С 25 июля 2015 года ЖСК, созданный до 25 июля 2015 года и если осуществляющий строительство более одного многоквартирного дома или количество членов такого кооператива превышает количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме с количеством этажей более чем три, обязан прекратить принятие новых членов в указанный ЖСК до получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов, строительство которых осуществляется на дату вступления в силу настоящегоЗакона №236-ФЗ.
С 25 июля 2016 года ЖСК, созданные до 25 июля 2015 года не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.
Кроме того, с 1 июля 2016 года на ЖСК, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, возлагается обязанность по размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – система) устава кооператива, а также следующих документов и информации, перечисленных в ч. 1 ст. 4 Закона № 236-ФЗ.
С 1 июля 2016 года ЖСК обязан предоставить для ознакомления члену ЖСК, в том числе с использованием системы, сведения, приведенные в ч. 2 ст. 4 Закона № 236-ФЗ.
Также, с 1 июля 2016 года ЖСК обязан вести, в том числе в системе, реестр своих членов, содержащий сведения указанные в ч. 3 ст. 4 Закона № 236-ФЗ.
Помните, перед покупкой недвижимости необходимо тщательно проверить всю информацию и документы! Если вы плохо разбираетесь в документах, то привлеките к данному вопросу юридическую компанию.