Вирус дал осложнения
К октябрю 2020 года в России силами 2507 застройщиков, представленных 3966 строительными компаниями, возводился 11141 дом на 2220827 квартир совокупной жилой площадью 111205555 кв. м. При этом девелоперами декларируется, что четверть этого рабочего «метража» (24,4%) — 28 282 231 «квадратов» (553 765 квартир в 3715 домах) — может быть сдано в эксплуатацию уже до конца этого года. Ввод 3,1 млн кв. м перенесен с 2020-го на 2021-2023 годы. «Уточнение первоначальных сроков ввода» строители объясняют влиянием пандемии, однако надо признать, что просрочка была в стране и до коронавируса. Об этом наглядно свидетельствуют данные аналитического отчета о текущем индустриальном жилищном строительстве в стране, предоставленные «Стройгазете» Институтом развития строительной отрасли (ИРСО).
Кто, что и где строит
Несмотря на то, что сегодня в России работает большое число строительных компаний, 50% рынка контролирует всего сотня застройщиков. На их счету свыше 51,9 млн строящихся «квадратов» (3 тыс. домов на 1 млн квартир). При этом на долю десятки крупнейших девелоперов приходится 18,3% всего «метража». Первое место в стране по объемам текущего жилищного строительства уверенно занимает «Группа ПИК», в портфеле которой сейчас свыше 6,7 млн кв. м (6,1% строящихся площадей). На второй строчке — «Группа ЛСР» с 3,2 млн кв. м (2,9%). Замыкает тройку лидеров стройхолдинг Setl Group (2,4 млн кв. м / 2,2%).
Основной объем российского индустриального жилья приходится на многоквартирные дома (МКД) — 10 165 зданий (91,2% всех объектов). А если взять количество и площадь квартир в них, то доля МКД будет еще выше — 96,6% и 96,4% соответственно (2 145 841 квартира и 107 255 872 «квадратов»). Оставшиеся 8,8% строящихся объектов — это 752 блокированных дома (таунхауса) и 224 дома с апартаментами (6,7% и 2,1% рынка). На них приходится в общей сложности 74 986 квартир площадью 3 949 683 кв. м.
Новое жилье строится сейчас в 81 из 85 субъектов РФ. Однако почти половина (49,7 %) новых российских жилых площадей приходится на долю всего пяти регионов. Лидером является Москва, где сейчас ведется строительство 943 домов на 300 327 квартир площадью 17 926 690 кв. м (16,1% всех строящихся «квадратов» в России). 10,8% всех площадей (11 972 805 кв. м в 1 093 домах на 251 035 квартир) возводится по соседству — в Подмосковье. На двоих Москва и область «забирают» больше четверти (26,9%) всего российского «метража».
«Северная» агломерация (Санкт-Петербург и Ленинградская область) строит 14,3% новых площадей (11,4% и 2,9% соответственно). Так, в городе на Неве сегодня строится 12 698 806 кв. м в 728 домах на 292 208 квартир, в Ленобласти — 3 215 908 кв. м в 357 объектах на 84 580 квартир.
Еще 7,9% площадей в «общероссийскую жилищную копилку» добавляет Краснодарский край, где строится 842 дома, рассчитанных на 188 304 квартиры (8 829 728 кв. м).
Всего в стране сейчас возводится 4 353 жилых комплекса (ЖК). Самый крупный из них — петербургский ЖК «Цветной город» (застройщик «Группа ЛСР»), в него входит 56 домов на 21 425 квартир площадью 792 325 кв. м. Второй по величине ЖК в РФ — комплекс «Чистое небо», включающий 21 корпус на 19 950 квартир площадью 678 137 «квадрата», тоже строится в Петербурге (застройщик — Setl Group). Любопытно, что, хотя в Северной столице возводятся самые большие комплексы, показатель средней площади квартиры в городе один из самых низких в стране — 43,5 кв. м. Для сравнения: в среднем по России этот показатель равен 50,1 кв. м. Меньше, чем в городе на Неве, средняя «квадратура» только в Коми (43,3 кв. м), Адыгее (39,6 кв. м) и в соседней Ленобласти (всего 38 кв. м). А вот самые просторные «среднестатистические» квартиры строятся сейчас в северокавказских республиках: в Ингушетии (90 «квадратов»), Дагестане (71,5 кв. м), Чечне (70,7 кв. м), Карачаево-Черкесии (68,9 кв. м), Кабардино-Балкарии (68 кв. м) и Северной Осетии — Алании (64 кв. м). В Москве средняя площадь квартир составляет 58,3 кв. м.
Из чего и какого «роста»
Не менее интересен и текущий анализ строящихся в стране домов с точки зрения применяемых при их возведении стройматериалов. В большом почете у российских строителей (при пересчете на площадь квартир) — «гибридные технологии» (монолит-кирпич). Таким образом в стране возводится 58,7% всего текущего «метража» (65 млн «квадратов» в 5 256 домах). Связка «монолит-кирпич» лидирует в 50 регионах, в 38 из них она составляет половину, а кое-где даже превышает 80%: Карачаево-Черкесия (100%), Ингушетия (93,3%), Астраханская область (91,1%), Удмуртия (90,1%), Бурятия (83,3%) и Краснодарский край (81,2%).
На втором месте по популярности — «чистый» кирпич, ставший «конструктивом» стен для 15,3% российских площадей (почти 17 млн кв. м в 3251 объекте). Кирпич преобладает в 22 регионах. При этом в 16 из них кирпичное домостроение занимает более половины всего объема текущего строительства. Есть и пятерка «кирпичных» лидеров с долей в 2/3 и выше: Мурманская область (100%), Коми (87,2%), Мордовия (82,1%), Марий Эл (77,6%) и Хакасия (77%).
«Бронза» — у некогда очень востребованной «панели». Доля панельного домостроения по стране в целом составляет 14,1% всех площадей (15,6 млн «квадратов» в 1 244 жилых зданиях). При этом в восьми субъектах РФ «панель» уверенно занимает первое место, а в одном из них — на Камчатке — ее доля составляет все 100%.
Блочное домостроение используется при строительстве 884 домов площадью свыше 7,3 млн кв. м (6,6% возводимых площадей). Больше всего оно развито только в одном регионе — в Еврейской автономной области, здесь блоки — единственный стройматериал.
«Монолит», применяемый сейчас при возведении 482 объектов площадью 6,2 млн «квадратов» (5,6%), не имеет максимальной доли ни в одном субъекте РФ.
Представлены, но очень слабо, и такие технологии, как деревянное и каркасно-щитовое домостроение: 5620 и 5049 кв. м в 14 жилых строениях (доля меньше 0,1%).
Средняя высотность (из расчета на строящийся дом) текущего жилищного «производства» в стране составляет 12,9 этажей. Больше всего в стране строится сейчас 9-12 этажных домов — 2 430 зданий (21,8% всех объектов). Однако если брать в расчет не количество домов, а выводить показатель средней этажности с учетом общей площади запроектированных в домах квартир, то картина будет выглядеть несколько иначе. На первое место выйдут 18-24-этажные здания (свыше 32,7 кв. м, или 29,5% всех жилых площадей). Таких домов строится 2 143 (или 19,2% всех объектов). На долю 1-3-этажных домов приходится 15,4% строящихся сейчас домов (1719 зданий), 4-8-этажных объектов строится 17,1% (1907 строений), 13-17-этажных домов — 15,3% (1706 жилых зданий).
Немало строится в России и высотных зданий (25 и более этажей) — 1236 домов (11,1% всех строящихся объектов). Самым высоким возводимым сейчас в стране домом считается 71-этажный МКД CapitalTowers в Москве (застройщик Capital Group). Его ближайшие «преследователи» — 68-этажный дом с апартаментами Neva Towers и 65-этажная Will Towers от компаний «СТ Тауэрс» и Capital Group соответственно. Оба эти проекта также реализуются в столице.
А вот самый «вместительный» (по общей площади расположенного в нем жилья) строящийся дом находится в Башкортостане. В уфимский «Остров Гранд» от застройщика «Дионис» поместилось сразу 152 306 «квадратов».
И самое главное — когда
Наибольший объем текущего жилищного строительства в РФ приходится на объекты, разрешение на возведение которых было выдано в 2018 году, — 4 091 дом (42,9% всех ныне строящихся). Строительству 9,6% объектов (1116 зданий) старт был дан в 2019 году. В текущем году «добро» уже успели получить 680 девелоперских проектов. На долю таких «свежих» объектов приходится 6% всех строящихся домов и площадей (6 688 922 «квадрата» в 133 169 квартирах).
При этом — по документам — в стране до сих пор ведутся работы по возведению 2025 жилых домов на 308 384 квартир площадью 15 739 836 кв. м, разрешительные бумаги на которые были получены с апреля 1994-го по декабрь 2015-го. Таких долгостроев в стране — 14,8% от числа возводимых объектов. И это без учета последующих переносов сроков сдачи объектов в эксплуатацию. Так, пандемия уже несколько «смазала» ввод на 2020 год: 2,3 млн кв. м «переехало» на 2021 год, еще 654 тыс. кв. м отложили на 2022-й, а 167 тыс. — на 2023-й.
Факты «уточнения даты ввода домов» зафиксированы ИРСО во всех регионах. Можно сказать, в заявленные графики «укладываются» (с опозданием примерно в месяц) сейчас лишь строители Коми, Сахалина, Севастополя и Новгородской области. А вот в «антилидерах» по этому показателю — застройщики из Ингушетии, Камчатского края и Омской области, «опаздывающие» со сдачей жилья в среднем на 41, 97 и 34 месяца соответственно. В целом же среднестатистическая просрочка по стране составляет сейчас 8 месяцев.
Наиболее показателен анализ ситуации с переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию с прошлых периодов — в пересчете на совокупную площадь жилья. Так, к примеру, из текущих 28,2 млн «квадратов», объявленных к вводу в 2020 году, почти 5 млн кв. м изначально должны были быть сданы в 2019 году. Еще 2,6 млн кв. м покупатели ждут с 2018 года. На три года, но уже с 2017-го на 2020-й, «переехал» ввод 1,8 млн кв. м. В сумме это 33,4% текущего ввода. И обладателям этого жилья, можно сказать, повезло куда больше, чем тем, кто планирует отпраздновать новоселье в этом году с 11-летним опозданием (ввод их 6 602 «квадратов» откладывался с 2009 года).
3,5 млн «квадратов» новой жилой недвижимости вводится в стране ежемесячно (с 1 октября 2019 г. по 1 октября 2020 г.) (данные Росстата)
90409 руб./кв. м составляет средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья в России (оценка ИРСО)
Справочно:
С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО/inrso.ru) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Для этого специалисты ИРСО изучают муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Результаты этой большой аналитической работы и передаются «Стройгазете» на эксклюзивных условиях с 2017 года. С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый ресурс застройщиков» (erzrf.ru).