Рынок аренды жилья в России балансирует на грани возможностей съёмщиков
Аренда жилья сильно подорожала на всей территории России. Нынешние ставки находятся на пиковых значениях, которых ранее не наблюдалось. Сильнее всего арендные ставки на жилье выросли в Самаре, Екатеринбурге и Москве — за последний квартал они увеличились более чем на четверть. Заявления о достижении нового максимума стоимости аренды — не просто громкие слова. Действительно, повышение арендных ставок наблюдается практически повсеместно, и нынешние показатели значительно превосходят все предыдущие. Вопрос лишь в том, является ли это временным явлением или началом более серьезных изменений на рынке недвижимости.
Наиболее ощутимый скачок цен на съёмное жильё зафиксирован в крупных городах — Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Самаре. В этих мегаполисах прирост стоимости аренды за последний квартал в отдельных сегментах превысил 25%, что является беспрецедентным показателем. В регионах динамика менее выражена, однако и там наблюдается устойчивый рост цен, хоть и не такими высокими темпами.
Причины стремительного подорожания аренды многофакторные:
— высокая ключевая ставка ЦБ РФ — повышение ключевой ставки затрудняет получение ипотечных кредитов, что отталкивает потенциальных покупателей жилья. В результате, многие из них переходят на рынок аренды, создавая повышенный спрос. Это классический рыночный механизм — ограниченное предложение при растущем спросе приводит к росту цен.
— увеличение миграционных потоков — геополитическая ситуация и другие факторы стимулируют внутреннюю миграцию, что также оказывает давление на рынок аренды, особенно в крупных городах, привлекающих трудовых мигрантов и беженцев.
— инфляция и рост себестоимости содержания недвижимости — повышение цен на коммунальные услуги, ремонтные работы и другие сопутствующие расходы вынуждает собственников повышать арендные ставки, чтобы компенсировать свои затраты.
— изменение поведения собственников — в условиях высокой неопределенности многие собственники стремятся максимально монетизировать свою недвижимость, не стесняясь повышать арендную плату даже для старых арендаторов, чьи договоры подходят к концу.
— дефицит доступного жилья — нехватка качественного и доступного жилья, особенно в крупных городах, усугубляет проблему, подталкивая цены вверх.
Собственно доводы, которыми руководствуются собственники сдаваемых в аренду жилых квадратных метров таковы:
— все повышают, и я повышу — вокруг много говорят и пишут, что цены на аренду жилья серьезно выросли. Именно это побуждает собственников пересматривать суммы, которые собственники желают получать с аренды. Да и со всех сторон советуют это сделать.
— инфляция — все товары и услуги сейчас дорожают, содержание квартиры и обновления в ней тоже обходятся во все более значительные суммы, поэтому изменение арендной ставки может помочь компенсировать издержки и начать получать более высокий доход.
— плата за аренду не повышалась несколько лет — все кругом повышают, а чем я хуже?
— не сложились отношения с квартирантами — повышение платы за съём в ситуации, когда наниматель часто просит отсрочки выплат, забывает снимать и присылать показания счетчиков, возникают сомнения в его платежеспособности. Как способ заставить съехать на другое жильё.
Что ожидать в будущем? Прогнозировать дальнейшую динамику цен на аренду жилья сложно. Многое будет зависеть от макроэкономической ситуации в стране, изменений в денежно-кредитной политике ЦБ, а также от объемов нового строительства. Вполне возможно, что текущие показатели — это не абсолютный максимум, и цены могут продолжить свой рост в ближайшее время. Однако, вероятен и сценарий стабилизации, когда рынок найдет новое равновесие. Ключевым фактором станет баланс между спросом и предложением. Если строительство нового жилья ускорится, а ключевая ставка начнет снижаться, то это может привести к некоторому снижению арендных ставок.
И да — финансовые возможности у тех, кто вынужден снимать жилище — не безграничны. Они точно так же попадают под давление вышеперечисленных факторов: инфляция и подорожание всего вокруг, тормозящий по сравнению с инфляцией рост доходов.
Что же качается собственников, то в случае неумеренного повышения стоимости аренды у них есть большой риск, если наниматель — человек ответственный, имущество содержит в порядке, платежи вносит в срок и нет нареканий от соседей, потерять ответственного квартиросъемщика. В этом случае, возможно, не следует идти на поводу у общей тенденции рынка? Ведь не факт, что по завышенной цене получится сразу найти надежного и, что самое главное, добросовестного арендатора.
Сдача жилья в долгосрочную аренду — это не просто услуга, а взаимодействие с квартирантом в течение длительного времени. А «задрав цены» собственники рискует долго искать арендатора, с которым сложатся взаимоприятные и взаимовыгодные отношения.
Ну и ещё — если собственник, поддавшись общим тенденциям, назначил слишком высокую цену, то это может отпугнуть потенциальных арендаторов из соответствующей целевой аудитории, ведь характеристики квартиры не улучшились. А простой квартиры в течение месяца чаще всего обнуляет доход, на который планируется поднять стоимость найма.
В заключение. Рынок аренды жилья в России находится в состоянии турбулентности. Текущие цены — действительно высокие, и для многих арендаторов это представляет серьезную финансовую нагрузку. Следует внимательно следить за изменениями на рынке и быть готовыми к дальнейшим колебаниям цен.