Ломка века. Отмена льготной ипотеки подорвала строительный рынок, это ударит по всей экономике

Cтатистика по инерции все еще приносит бодрые новости из строительного сектора. За 10 месяцев 2024 года рост сданных жилищных площадей в квадратных метрах вырос на 1,6%. Но эти данные — фактически «из прошлого», ведь от разработки проектной документации и получения разрешений до ввода жилого дома в эксплуатацию проходит несколько лет. Поэтому сегодняшний рост — это следствие бума, созданного льготной ипотекой.

Минувшим летом правительство свернуло программу, и теперь Россию ждет серьезное замедление темпов строительства, что отразится в статистике сданных метров только в 2026–2027 годах. О грядущем снижении предупредил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. То, что замедление уже началось, видно по косвенным признакам.

Кредиты не берут

Программу льготного ипотечного кредитования ввели во время коронавируса для поддержания экономики. Ее действие закончилось в июле 2024 года. К этому времени она на пару с менее массовой «семейной» обеспечивала 80% продаж жилья в новостройках. Ее условия были действительно привлекательны: ставка 8%, первоначальный взнос — 30%, сумма кредита — до 6 млн рублей. При этом ставка обычной ипотеки к июлю 2024 года составляла 18–20%. Разницу между рыночной и льготной ставкой банкам компенсировало государство за счет федерального бюджета (на это уже потрачено полтриллиона рублей, и будет потрачено еще больше, ведь ставку по уже выданным льготным кредитам государство продолжит субсидировать).

Помогла льготная программа в основном обеспеченным людям и инвесторам. Доля заемщиков с доходом из топ-25% составляла почти 60% в 2020 году и выросла до 85,4% к лету 2024 года. Больше всех выиграли от массовой льготной ипотеки девелоперы.

Льготная ипотека помогла в основном обеспеченным людям и инвесторам

Всего за четыре года было выдано 1,6 млн кредитов на 6,2 трлн рублей. Такой дополнительный спрос разогнал цену квадратного метра: в Москве в новостройках она выросла на 79% за четыре года, до 499,3 тысячи рублей, в Санкт-Петербурге — на 105%, до 294,9 тысячи рублей. Жилье стало слишком дорогим для средних россиян. Специальный Индекс доступности жилья в июне 2024 года опустился на «абсолютное дно», подсчитали в Центре финансовой аналитики Сбербанка.

Неудивительно, что при таких ценах жилищное кредитование схлопнулось, как только отменили льготную ипотеку. Уже в июле было выдано на 69% ипотечных кредитов меньше (на первичном рынке, по сравнению с июлем 2023 года). За июль–сентябрь спад составил более 50% и по количеству, и по сумме.

В июле 2024 года было выдано на 69% ипотечных кредитов на «первичку» меньше, чем в июле 2023-го

Жилье не покупают

Две трети россиян отложили покупку недвижимости. Рост цен на жилье замедлился. Стоимость квадратного метра с июля по октябрь выросла на 1,8%, медианная цена в стране составила 186 тысяч рублей. Кое-где стоимость новостроек снизилась: сильнее всего в Красноярском крае (−6,6%), Омской (−4,1%) и Нижегородской (−4%) областях, подсчитал «Домлинк».

Впрочем, примерно в половине крупных городов рост цен продолжился: в Башкортостане (+10,4%), Челябинской (+8,6%) и Самарской (+8,4%) областях. Это объясняется запасом прочности у девелоперов, которые могут позволить себе не снижать цены и ждать платежеспособных покупателей.

Те, кто не могут позволить себе собственную квартиру, увеличили спрос на аренду. К октябрю ставки достигли рекордных уровней, по данным «Дом.РФ». В Москве это в среднем 111 тысяч рублей в месяц, в Санкт-Петербурге — 56 тысяч рублей, в других крупных городах — 43 тысячи рублей. По сравнению с показателями конца 2022 — начала 2023 года, когда на рынке аренды было слишком много предложений, ставки в Москве и Санкт-Петербурге выросли на 70%, в других городах — почти в 1,5 раза.

Строительство замедляется

Уже в сентябре рост в строительстве стал нулевым против 7,2% в сентябре прошлого года. В III квартале этого года рост строительных работ составил 0,2%, тогда как в 2023 году — 7,5%.

В сентябре рост в строительстве упал до нуля

В двух крупнейших для строителей округах — Центральном и Приволжском — объемы строительства также стагнировали (рост 0% и 0,4% соответственно). В частности, в Москве и Московской области строительная активность упала на 3,2% и 2% соответственно, по расчетам аналитиков Sherpa Group.

Косвенно о замедлении свидетельствует и снижение потребления стали в строительстве — в III квартале на 10%, как заявлял гендиректор «Северстали» Александр Шевелев. Компания ожидает снижения в 5–7% по итогам года.

Проблемы застройщиков

Участники рынка, с которыми побеседовал The Insider, настроены очень пессимистично: они ждут значительного падения строительного сектора уже в ближайшее время. Официальная статистика это подтверждает. В III квартале руководители 66% строительных организаций, опрошенных Росстатом (две трети из них строят жилье), оценили экономическую ситуацию в строительстве как удовлетворительную, а 9% — как неудовлетворительную. Только 14% назвали ее благоприятной. 

68% руководителей не ждут улучшений и в IV квартале. 17% считают, что ситуация в строительстве улучшится, 6% ждут ухудшения.

Из-за резкого истощения потока ипотечных денег некоторые компании увольняют сотрудников, рассказывал гендиректор ППК «Технониколь» Владимир Марков, особенно в отсутствие позитивных перспектив. Сокращение штата подтвердили The Insider несколько региональных застройщиков. Если тенденции сохранятся, через два-три года в России начнется волна банкротств застройщиков, говорят ипотечные брокеры.

Как поясняют аналитики, сегодня стоимость квартиры на этапе котлована и квартиры в почти готовом доме через дорогу практически не отличается, а риски гораздо выше. Банки опасаются падения стоимости залогового жилья, поэтому повышают размер первоначального взноса до 30–50%, затягивают процесс оформления документов, не записывают клиентов на сделки, жалуются московские риелторы.

Закредитованность растет

Застройщики спасаются рассрочкой на покупку жилья, рассказывают московские риелторы: покупатель платит сегодня 10–20%, и предполагается, что через год он оформит ипотеку. Сложность в том, что застройщики фактически не проверяют платежеспособность клиентов и их кредитную историю. При этом россияне стали чаще пропускать ипотечные платежи: на 1 октября люди не заплатили вовремя 83 млн рублей, что на 5 млн больше, чем на 1 сентября. Особенно резкий рост просрочки наблюдается в Курской области (+22%).

На 1 октября россияне не заплатили вовремя 83 млн рублей, что на 5 млн больше, чем на 1 сентября

Закредитованность населения в целом растет, отмечают риелторы: если раньше приходили клиенты с 3–4 кредитами, то сейчас нормой стало 6–8 кредитов. Многие в конце концов отказываются платить по долгам, объявляя себя банкротами.

Из-за дефицита бюджета все меньше денег выделяется на оставшиеся льготные программы — семейную и IT-ипотеку. Без стимула банки не заинтересованы выдавать кредиты в условиях растущей инфляции и снижения спроса на квартиры.

Строительство тянет экономику вниз

Доля строительства в ВВП — примерно 4%, отмечает Владимир Сальников из Центра макроэкономического анализа и прогнозирования, поэтому стагнация отрасли — это серьезная проблема для экономики. «Количество сделок на рынке снижается, при этом сохраняется интенсивный рост цен», — отмечают они.

Власти могли бы поддержать отрасль инфраструктурным строительством — например, в 2021–2023 годах импульс в нежилое строительство был значительным, однако сейчас из-за дефицита бюджета непонятно, откуда брать средства для инфраструктурных инвестиций, рассуждает Сальников.

Скорее всего, в условиях повышения ключевой ставки ЦБ схлопывание рынка будет шоковым, прогнозирует он. Риск стагфляции для российской экономики становится все более серьезным, и сложности на строительном рынке — один из главных симптомов будущих проблем.