Невыполнимое здание: обманутые дольщики не получают квартиры уже 20 лет
Омские обманутые дольщики, которые с 2006 года ждут свои квартиры в доме на улице Герцена, 11, провели акцию, чтобы обратить внимание властей на свою проблему, и «заселились» в недостроенные квартиры. По словам дольщиков, региональное правительство обещает выделить им квартиры только к 2036 году, а в омском минстрое заявляют о намерении выплатить денежные компенсации до конца года. Историей заинтересовался председатель СК РФ Александр Бастрыкин, хотя уголовное дело по этому дому и так давно расследуется. Почему в России остаются дольщики, которые ждут своих квартир в течение двух десятков лет, и как решат их проблемы, — разбирались «Известия».
Как дольщики «заселились» в недострой
Обманутые дольщики ЖСК «Центральный-2» провели свою акцию 12 июня. Они пришли в свои недостроенные квартиры — пробрались в каркас здания, у которого так и не появилось стен, заняли свои «ячейки», убрали строительный мусор, поставили столы, чтобы попить чай, и развернули плакаты: «Верните наши квартиры!», «Дайте людям жилье!».
Дольщики ждут своих квартир в этом доме на улице Герцена, 11 в Омске с 2006 года. Они утверждают, что региональные власти обещают решить проблему только к 2036 году.
«Сменилось четыре поколения чиновников в области и мэрии, а проблема не решается. Четыре тома «войны и мира» направлены в разные ветви власти, а воз и ныне там», — пишет одна из дольщиц, Наталья Серебренникова.
Акция омичей уже привлекла внимание надзорных органов. Так, председатель Следственного комитета России Александр Бастрыкин поручил СУ СК по Омской области предоставить доклад о ходе расследования уголовного дела. «Известия» направили запрос в следственное управление СК России по Омской области.
Правда, как сообщила Наталья Серебренникова, пока никто из представителей власти и правоохранительных органов с обманутыми дольщиками после проведенной акции не связывался. Только в соцсетях: в комментариях под сообщением СК жителям Омска ответили из регионального следственного управления — о том, что уголовное дело о нарушении прав участников долевого строительства расследуется, — и из Минстроя Омской области — о том, что уже «есть потенциальный инвестор, который должен будет до конца года восстановить права дольщиков путем выплат». Утверждается, что сейчас прорабатывается «экономическая целесообразность».
В чем проблема дома на Герцена, 11 в Омске
Строительство дома началось в 2006 году. Генподрядчик ООО «Регион» должен был завершить его возведение в 2009 году, а деньги дольщиков собирал ЖСК «Центральный». Строительство не завершилось ни в 2009, ни в 2012 году, когда управление проектом забрала «Строительная компания МК-С», ни в 2015 году, когда было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества.
В мае 2025 года министр строительства Омской области Александр Рашко сообщил о возможности выплаты компенсаций обманутым дольщикам, при этом уточнив, что достроить дом практически невозможно: и градостроительный кодекс изменился, и конструкции уже утратили прочность, потому что недострой не законсервировали.
Дольщица Наталья Серебренникова рассказала, что в созданном списке обманутых дольщиков, которым положены квартиры взамен недостроенных, 225 семей.
— Но за три последних года по этому списку выдали всего четыре квартиры, — сказала она «Известиям». — Схема решения проблемы была такой: власти находят инвесторов, выдают им земельные участки в обмен на то, что 5% квартир из построенных будут выделены для решения проблем с обманутыми дольщиками и переселенцами из ветхого аварийного жилья и детям-сиротам. Но в итоге все эти квартиры уходят в первую очередь детям-сиротам. И такими темпами нам обещают квартиры к 2036 году.
При этом идея региональных властей о выплате обманутым дольщикам денежной компенсации Наталье Серебренниковой не нравится. Она сомневается, что какой-либо инвестор обеспечит выплату по рыночным ценам. По ее словам, по сути, предполагается возврат денег, которые люди потратили в 2006 году. То есть, если тогда квартиру купили за 1 млн, то и сейчас этот миллион должны выплатить.
— Тогда были абсолютно другие цены и другие деньги, — замечает она.
В пресс-службе ППК «Фонд развития территорий» (ФРТ) рассказали, что ситуация в Омске «находится в фокусе внимания». Правда, решить проблемы пока не получается.
— Объект включен в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО), однако принятие решения в настоящее время невозможно в силу нормативного запрета, — заявили в Фонде «Известиям». — Омской области рекомендовано применить региональные механизмы для восстановления прав граждан. Кроме того, по данному ЖСК существует второй этап строительства, который не включен в ЕРПО из-за отсутствия разрешения на строительство.
Член комитет Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский рассказал «Известиям», что это один из самых тяжелых и затяжных примеров проблемного долевого строительства.
— К сожалению, до сих пор нет четкой ясности, когда и каким образом права людей будут восстановлены, — сказал он. — Главная проблема здесь — в отсутствии достаточного финансирования на уровне региона, чтобы напрямую компенсировать убытки пострадавших граждан или завершить строительство за счет бюджета.
Об этом же говорит и председатель комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков: по его словам, главная проблема заключается, скорее всего, в отсутствии денег на решение.
— Что касается инвестора, то он должен видеть привлекательность объекта, — сказал собеседник «Известий». — Видимо, в этой ситуации это не выгодно для частного застройщика, поэтому проблема не решилась. Надо еще не забывать, что очень поменялась финансовая ситуация: ключевая ставка — 20%. А девелоперы за свои деньги ничего не строят, они строят только за деньги, привлеченные с рынка. Видимо, схемы в нынешней экономической ситуации не работают.
Александр Якубовский подчеркивает, что «далеко не все такие объекты подпадают под существующие федеральные механизмы поддержки».
— Если на момент заключения договоров долевого участия они не соответствовали требованиям 214-ФЗ, то пострадавшие граждане формально не могут претендовать на помощь из федерального компенсационного фонда, — пояснил он «Известиям». — Это серьезное ограничение, и именно поэтому остаются «выпадающие» объекты, по которым нужно искать индивидуальные, иногда сложные решения.
Руководитель регионального отделения «Народного фронта» в Омской области Сюзанна Егиян также называет проблему дольщиков по улице Герцена, 11 «самой острой».
— Сейчас рассматривается несколько вариантов решения вопроса. Во-первых, с помощью механизмов ФРТ в виде выплат возмещения гражданам — участникам строительства. Во-вторых, с привлечением инвестора, который выплатит доли участникам строительства. Окончательный вариант будет зависеть от экспертизы недостроенного объекта. Ее пока не получили, — сказала она «Известиям».
В министерстве строительства и архитектуры Омской области на момент публикации на запрос «Известий» не ответили.
Какие механизмы используются для дольщиков
Эксперт Президентской академии в Санкт-Петербурге Екатерина Подольская поясняет, что сейчас применяются несколько способов защиты обманутых дольщиков. Фонд защиты прав граждан —участников долевого строительства оказывает помощь в завершении замороженных объектов, также граждане могут предъявить иски застройщикам и через суд потребовать компенсации; кроме того, обязательства государства перед дольщиками регулирует закон № 214, а регионы принимают отдельные программы, привлекая инвесторов для завершения недостроя. Однако эти меры не всегда оказываются эффективными, говорит Екатерина Подольская.
Александр Якубовский уверен, что единственный реальный путь в случаях с обманутыми дольщиками, проблемы которых пока не решены, — это поиск взаимовыгодных схем, при которых регион предоставляет инвестору или застройщику интересные участки под новое строительство, а тот берет на себя обязательства по расселению дольщиков или компенсации им.
При этом он отмечает, что в целом проблема обманутых дольщиков сегодня находится в стадии системного завершения — из более 200 тыс. пострадавших осталось порядка 10 тыс., из которых проблемы 7 тыс. человек — это обязательство регионов.
— Но это самые тяжелые случаи, юридически и технически сложные. И часто это те объекты, которые изначально не были оформлены по нормам действующего законодательства, — сказал Александр Якубовский.
В ФРТ указывают, что с 2019 года удалось восстановить права 256,1 тыс. обманутых дольщиков с помощью федеральных и региональных механизмов. С помощью федеральных механизмов помощи были восстановлены права 121 тыс. граждан, из которых половина обманутых дольщиков получили выплаты, а для остальных были достроены дома.
Появятся ли новые дольщики
В ФРТ отмечают, что ныне действующий механизм эскроу-счетов, который применяется сейчас на 99% строящихся объектов, доказал свою работоспособность с точки зрения защиты прав граждан. Надежным его называет и Александр Якубовский. По его словам, благодаря эскроу-счетам новые случаи обмана дольщиков практически исключены.
Андрей Широков, считает, что и здесь есть проблемы: девелопер строит не за свои деньги, а за кредитные — и хватит ли во всех случаях средств на эскроу-счетах на погашение затрат, которые понесли девелоперы-застройщики, большой вопрос.
К нынешней системе скептически относится и зампредседателя Союза юристов Москвы Александр Толмачев. Он подчеркивает, что основная проблема всей системы жилищного строительства в том, что главной целью стало не возведение домов, а получение сверхдоходов застройщиками. По его мнению, это привело к росту цен на жилые метры и к ухудшению качества жилья, а также к вытеснению мелких застройщиков строительными монополиями.
— А когда ввели так называемые эскроу-счета, все застройщики, даже имея свои капиталы, были обязаны «сесть на иглу» банка, — сказал он «Известиям». — И цены выросли еще на 20–30%.
Нынешнее решение проблемы дольщиков, считает Александр Толмачев, лишь условно можно назвать помощью — даже при достройке дома с людей часто требуют доплаты «за рост стоимости стройматериалов», «за новые стандарты». Фактически государство не компенсирует дольщикам уже вложенные средства, а навязывает новый договор, уверен эксперт.
Альтернативным решением он видит самоорганизацию людей через реальные жилищно-строительные кооперативы: они должны забирать земельные участки, которые принадлежали застройщику, на баланс этого ЖСК, после чего достраивать жилье самостоятельно. По словам Толмачева, это удешевляет строительство в 4-–5 раз, тем более, что на такую стройку придут небольшие фирмы, а не крупные монополии.
— Я считаю, что для многих дольщиков это единственный способ получить жилье, — считает эксперт. — Люди так уже делали: забирали всё, что могли, у компании-банкрота и достраивали сами. Выяснялось, что это даже дешевле, чем дожидаться достройки дома какими-то другими компаниями.
Он подчеркивает, что это потребует дополнительных трат, но, в зависимости от ситуации, они могут оказаться не очень большими.