Склад в индустриальном парке. Топ-5 преимуществ
Москва, 10 июня 2021 года – Александра Шакола старший менеджер коммерческого отдела Radius Group, ведущего девелопера и собственника складской и индустриальной недвижимости, рассказала о главных преимуществах складов в индустриальном парке.
У каждого арендатора или покупателя складской недвижимости есть собственные предпочтения по локации – направление, расстояние от города, окружение. Несмотря на большое количество индустриальных парков в Московском регионе, ряд клиентов предпочитает строить собственные склады «в чистом поле», что позволяет подобрать участок, наиболее соответствующий изначальным представлениям об идеальной локации. Однако у размещения в индустриальном парке есть свои преимущества, которые имеют огромное, а часто и решающее значение для эффективности проекта.
Скорость
Не секрет, что сегодня склады строятся довольно быстро – от 6 месяцев. Но это только строительство самого объекта, а если рассматривать процесс девелопмента целиком, то сроки могут быть совершенно другими, так как требуется получить необходимые разрешения, подвести коммуникации (электричество, вода), предусмотреть и согласовать выезды на трассу. В действующих индустриальных парках эти процессы занимают значительно меньше времени, так как зачастую все коммуникации к участку уже подведены, выезды существуют, а сама земля предварительна подготовлена к застройке, закреплена за определенным собственником и имеет определенный ВРИ.
Доступность инфраструктуры и рабочих кадров
Размещение склада в индустриальном парке упрощает задачи по детальному анализу прилегающих районов с точки зрения доступности транспорта и прилегающей инфраструктуры, так как у девелопера все данные по этим позициям уже есть. Кроме того, в некоторых индустриальных парках предусмотрены собственные точки общепита, гостиницы и шаттлы для сотрудников. Упрощается поиск рабочих кадров, так как существующие парки формируют вокруг себя большое сообщество работников и работодателей, гарантируя тем самым их известность и привлекательность в качестве потенциального места работы.
Управление и эксплуатация
При строительстве крупного склада за миллиардами первоначальных инвестиций часто забываются самые простые бытовые вопросы – а кто и куда будет выносить мусор, а кто почистит снег на выезде, а кто обеспечит сохранность территории? Даже если необходима определенная приватность и внутри будет работать собственная УК, такие вопросы в индустриальных парках уже отработаны и не требуют от арендатора/покупателя дополнительных трудозатрат – территория охраняется, у девелопера есть договоры по вывозу отходов и собственные службы по уборке общих зон.
Синергия
Если вы строите для себя отдельно стоящий склад, то вероятность того, что ваши клиенты/поставщики/заказчики построят свой на соседнем участке ничтожно мала. Во-первых, не всем нужны крупные блоки, во-вторых, не все готовы их покупать, в-третьих, соседний участок может быть проблемным с точки зрения того же ландшафта или получения разрешений на строительство. В индустриальных парках все гораздо проще, так как на той же территории зачастую имеются или могут быть построены спекулятивные корпуса. Поэтому часто при появлении крупного резидента небольшие блоки в том же парке арендуют компании-сателлиты, что выгодно не только девелоперу, но и резиденту, и этим компаниям, потому что соседство сильно упрощает логистику и в целом взаимодействие между компаниями.
Инвестиционные перспективы
Сейчас на рынке наблюдается высокий интерес к складской недвижимости, однако стоит учитывать, что не каждое складское здание будет востребовано инвесторами. Если в ритейле покупка отдельно стоящей условной «Пятерочки» вполне привычное дело, то абсолютное большинство складов, приобретенных фондами (ПЛТ, Сбер, ВТБ, Accent), располагаются в индустриальных парках. Это логично с точки зрения инвестора, так как даже построенный по индивидуальному проекту склад в дальнейшем будет проще приспособить под спекулятивную аренду в индустриальном парке, чем вне его. И причины все те же – синергия, управление, инфраструктура парка.
Также есть тренд, согласно которому многие игроки предпочитают арендовать, а не владеть. Кроме того, в определенных ситуациях на некоторое время у девелопера могут образоваться излишки площадей, на которые тоже проще найти арендатора в индустриальном парке. Таким образом, статус резидента дает определенную свободу действий, как на случай изменения стратегии компании, так и по истечении определенного срока и изменении требований к складскому помещению.
В заключение хотелось бы отметить западный опыт, на который наш рынок привык ориентироваться. На Западе рынок качественной коммерческой недвижимость в целом начал развиваться гораздо раньше, чем в России, поэтому он гораздо более насыщен. Но даже там объемы складской недвижимости продолжают активно расти. На российском же рынке на сегодняшний день спрос на склады продолжает бить рекорды, а доля свободных площадей остается стабильно низкой. Мы уверены, что этот тренд нельзя назвать краткосрочным и что впереди нас ждут еще много интересных складских проектов.