Как получить штраф от ФНС в 18 млн рублей за продажу квартиры стоимостью 12 млн рублей?

Можно ли продать квартиру за 12 млн и получить штраф от налоговой в 18 млн рублей? Нет ничего невозможного. Более того, в такой ситуации может оказаться каждый, потому что, совершая сделку между гражданами РФ с расчётами в рублях, мало кто может предположить, что нарушает валютное законодательство. 

История, в которой предусмотрено всё, но не всё

В 2018 году семья, состоящая из мамы и несовершеннолетнего ребёнка, решила перебраться из Москвы в Подмосковье. Для этого им надо было продать столичную квартиру. Они быстро нашли покупателя, готового купить недвижимость за 12 млн рублей. Сделку сопровождали риелтор и нотариус. Они составили договор, подготовили комплект документов и передали для регистрации в Росреестр. 

_{Уверены, что сделка прошла успешно? Фото: bankistan.ru} 

Проблем не возникало. После регистрации права собственности деньги от покупателя к продавцу перешли через банковскую ячейку. Обычная и безопасная операция, которых совершаются тысячи в день. 

Однако продавцу из этой истории не повезло. В 2020 году налоговая начислила штраф: 9 млн на каждого владельца недвижимости. Итого: 18 млн рублей, что больше прибыли от продажи. 

Чем провинился продавец?

Как выяснилось позже, покупатель был валютным нерезидентом. Сделки с ним регулирует ст. 15.25 КоАП РФ. Их надо проводить через счета в уполномеченных банках. 

Фатальная ошибка сделки — деньги переданы через банковскую ячейку. По всей видимости, продавец и покупатель не знали об этой норме закона, а риелтор и нотариус не уточнили, где большую часть времени живёт покупатель. 

Разбираем закон «по буковкам»

Внешне сделка выглядела просто: покупатель и продавец граждане РФ, расчёт в рублях.

Однако смотрим, кто такой «валютный нерезидент». Это физическое лицо, пробывшее за рубежом более 183 дней календарного года — вне зависимости от количества въездов на территорию РФ. 

Получается, что нерезидент в данном случае не только гражданин Казахстана, волею судьбы оказавшийся в России, но и гражданин РФ, который часто путешествует по миру или регулярно бывает в заграничных командировках. 

Обращаемся к ч.1 ст. 15.25 КоАП РФ:

Валютные операции необходимо проводить через счета в уполномоченных банках. 

В данном случае сделка купли-продажи недвижимости была валютной операцией согласно подпункту «б» п. 9 ч.1 ст. 1 Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле» N 173-ФЗ, потому что операция проводилась между резидентом и нерезидентом с использованием в качестве средства платежа российской валюты.   

Наказание за нарушение валютного законодательства — штраф от 75 до 100% суммы незаконной операции. Героям нашей истории в некоторой степени повезло, им не вынесли наказание по всей строгости закона, иначе бы семья заплатила в казну в два раза больше, чем выручила. 

Данная норма относится не только к сделкам с недвижимостью. Продали нерезиденту за наличные машину, старый телефон, утюг, чайник, ползунки — получайте штраф. 

Делаем вывод: совершая крупную сделку, изучите не только предмет купли-продажи, но и жизненную историю покупателя.