«Москва затоварена»
На сколько упали цены на съемное жилье после обвала спроса.
Предложение на рынке аренды московского жилья летом выросло на 20–25%, а цены на фоне пандемии коронавируса упали. Уехавшие во время локдауна иногородние не спешат возвращаться в столицу.
«Рынок аренды Москвы сегодня затоварен», — констатирует в комментарии Forbes Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ — Супермаркет недвижимости». По ее оценке, объем предложения в столице за лето увеличился на 20%, а в наименее востребованных спальных районах — на 25%.
Как отмечают все опрошенные Forbes эксперты, сдавать квартиру сейчас крайне сложно и основная масса предложения простаивает. Поток новых арендаторов в 2020-м существенно скуднее, чем в среднем в предыдущие годы.
По словам Алексея Попова, руководителя аналитического центра ЦИАН, в Москве предложение на рынке долгосрочной аренды за время пандемии увеличилось примерно на четверть. Во-первых, в столицу не вернулись многие иногородние, кто уехал и продолжает работать удаленно, объясняет он. Во-вторых, квартиры выставляют рантье, которые ранее специализировались на посуточной аренде, но в отсутствие туристов перешли в сегмент долгосрочной сдачи жилья.
«По нашим подсчетам, поступление обращений «сдать» выросло в полтора раза к показателям пандемии и к показателям прошлого года. Сейчас абсолютно точно рынок клиента, когда он может выбрать самое интересное предложение», — отмечает Мария Жукова, управляющий директор сети офисов агентства «Миэль».
Цены упали
«При в общем-то невеселой ситуации на рынке аренды значимого снижения цен нет, — говорит Елена Мищенко. — Как было во время пандемии снижение на 20-25% от обычной ставки, так назад рынок не отыграл. Но и не падает дальше».
Мария Жукова из «Миэль» добавляет, что «если собственник — рантье, у которого в собственности пять квартир, то он готов пойти на некое снижение, но таких немного». «А если у человека одна квартира на сдачу и на этот доход он живет, то, как ни странно, он предпочтет вообще не сдавать квартиру ниже определенного психологического порога», — добавляет эксперт. По ее словам, такое поведение собственников было характерно для кризисов и 2009-го, и 2015-го.
«У каждого собственника есть порог ожиданий, ниже которого они просто не будут связываться с арендой»
По данным «Авито-Недвижимость», в период с марта по июль средняя стоимость краткосрочной аренды квартир в целом по стране увеличилась на 6,1% и составила 1557 рублей в сутки, однако в начале августа год назад цена была выше на 1,7% и равнялась 1584 рублям. В марте и апреле 2020-го показатель падал и достиг самой низкой точки в мае (1340 рублей), однако по мере ослабления ограничений, связанных с пандемией, и восстановления рынка снова начал расти.
В сегменте долгосрочной аренды в целом по России аренда жилья в июле может обойтись в 17 168 рублей в месяц, что ниже мартовского показателя на 3,1%, а прошлогоднего июльского — на 0,6%. В Москве средняя стоимость аренды сегодня составляет 40 000 рублей. С марта показатель снизился на 11,1%, но падение нивелировалось предшествующим ростом, поэтому в годовом выражении изменений не произошло: в июле 2019 года аренда обошлась бы в среднем в те же 40 000 рублей в месяц.
«Собственники более инертны, чем рынок в целом, многие не торопятся и не хотят сдавать ниже определенной цены. У каждого собственника есть некий психологический порог, порог ожиданий, ниже которого они просто не будут связываться с арендой, клиентами, вот этим всем», — рассуждает Мария Жукова.
Спрос растет
«С отменой самоизоляции спрос на аренду жилья заметно подрос, но говорить о полноценном восстановлении рынка пока рано», — предупреждает Никита Комаров, сооснователь и директор по продукту сервиса «ПИК-Аренда». По оценке Марии Жуковой из «Миэль», июль «несколько лучше по обращениям от потенциальных арендаторов, чем первый месяц лета, но таких запросов на 35% меньше», чем в июле 2019-го.
Агрегаторы фиксируют рост активности нанимателей жилья. Аналитики «Авито-Недвижимости» отмечают уверенное увеличение спроса на протяжении двух летних месяцев. По словам Артема Кромочкина, руководителя направления краткосрочной аренды сервиса, в Москве и Санкт-Петербурге в июле темпы роста составили 4,2% и 7,7% соответственно в сравнении с июнем. Год к году интерес к съему жилья на долгий срок также вырос — на 52,6% в столице и 16,5% в Петербурге. По данным ЦИАН, за июнь-июль спрос на рынке аренды Москвы к аналогичному периоду 2019 года оказался на 7% выше, в Санкт-Петербурге — на 48%.
«Если нас всех снова не посадят по домам, квартиросъемщики хлынут в Москву»
Однако в Москве основной прирост спроса, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, все же наблюдался не летом 2020-го, а в мае, когда за счет снижения цен из-за пандемии многие интересовались переездом в квартиру большей площади или вынуждены были менять место жительства в силу резкого сокращения доходов. «Данный отложенный спрос и активность арендаторов снизилась к июлю, когда большинство решили жилищные вопросы. В результате спрос в Москве находится примерно на том же уровне, что и год назад», — заключает эксперт.
По данным «Авито-Недвижимость», активнее восстанавливается спрос на посуточную аренду, которая стимулируется наступлением туристического сезона. «Только за последние четыре недели в Москве рост спроса составил 25%, а в Санкт-Петербурге он повысился в 3,2 раза. В целом по России показатели четвертой недели июля перегнали аналогичный период предыдущего месяца на 69,2%», — приводит данные Артем Кромочкин.
Необычным для рынка трендом стала востребованность многокомнатных квартир. По словам Елены Мищенко из НДВ, сейчас охотнее снимают двух- и трехкомнатные варианты на окраине Москвы, нежели однокомнатные квартиры ближе к центру.
Алексей Попов отмечает появление еще одной новой потребительской привычки. По его словам, все больше арендаторов задумываются об указании в качестве одного из пунктов договора возможности субаренды — подселения еще одного жильца на случай, например, резкого падения уровня доходов.
Большее внимание клиенты стали уделять и изолированности помещений — для удаленного режима работы, отмечают эксперты.
А вот спрос на рынке загородной недвижимости, утверждают собеседники Forbes, к августу был исчерпан. «В июле количество обращений для аренды загородного дома сократилось на 30% по сравнению с июлем прошлого года. Это связано с беспрецедентным ажиотажем на «загородке», который мы наблюдали весной: все, кто хотел снять дом, это уже сделали, спрос удовлетворен», — констатирует Мария Жукова.
Несмотря на восстановление потенциального спроса и приближение делового сезона, полное восстановление рынка эксперты прогнозируют только в следующем году. «Мы не ожидаем возвращения рынка аренды к докризисным ценовым показателям осенью. Восстановления сегмента, вероятнее всего, произойдет только в первой половине 2021-го», — говорит Алексей Попов. По его словам, осенью рынок поддержит начало учебного года и в целом делового периода: «Москва — это по-прежнему центр притяжения трудовых ресурсов, и со снижением платежеспособности населения и ростом безработицы по России, полагаю, переезд в столицу останется актуальным сценарием для многих россиян». В конце августа — сентябре стоит ждать «прирост спроса на долгосрочную аренду и вместе с тем — цен», добавляет эксперт.
По мнению Елены Мищенко, «есть вероятность, что люди будут осторожничать и ждать 20 сентября». «Эта дата неоднократно называлась нам как возможное начало второго этапа самоизоляции. Но если нас всех снова не посадят по домам, тогда квартиросъемщики хлынут в Москву. На цены это повлияет несильно. Возможен рост, скорее всего, после Нового года», — резюмирует она.
Рузана Ахмеджанова