В ответе за госпрограммы
В 2013 году «Стройгазета» писала о передовом застройщике Уральского ФО: «АО «Сибстройсервис» является показательным примером динамично развивающейся компании, входящей в число ведущих фирм строительного комплекса Тюменской области. За последние два года компания вводит в эксплуатацию в среднем по 40 тыс. кв. м в год. В различных районах Тюмени возводятся жилые дома, в основном, для людей среднего и ниже среднего достатка — от квартир-студий 18 кв. м до «трешек» 117 кв. м. Особое внимание уделяется качеству и комфорту жилья».
И в последующие годы компания наращивала темпы строительства. Но вот динамика последних лет: в 2017 году по вводу АО «Сибстройсервис» заняла 3-е место по области, в 2018 году — 6-е, в 2019 году — 7-е. Выяснение причин спада привело нас в офис компании.
Банковское кредитование — двигатель решения
Разговор с гендиректором, почетным строителем России Василием Юрочкиным. Отправная точка — рекомендации Минстроя России, Центробанка РФ и ДОМ.РФ для определения оптимальных процедур взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе жилстроительства на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Документ исполнен по итогам расширенного заседания президиума Госсовета РФ 12 февраля 2019 года. «Мы разработали документ для формирования оптимальных процедур взаимодействия банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование, — отметил глава Минстроя России Владимир Якушев. — Важно, чтобы все участники процесса находились в одной парадигме при переходе на новые правила осуществления строительства и понимали, как работать друг с другом». Застройщикам для финансирования проектов предлагалось в сжатые сроки направить в банк заявку на кредит, при планировании учитывать критерии оценки кредитоспособности, разработанные Банком России, а также подготовленные ДОМ. РФ стандарты качества деятельности, характеристики и требования.
«Говоря о ситуации по финансированию жилпроектов, хочу подчеркнуть, — акцентировал Василий Алексеевич. — Банки, органы власти, бизнес — все, объединенные едиными целями и задачами, обязаны создавать условия для поэтапного замещения средств, привлекаемых для строительства жилья, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риски. В соответствии с новой моделью, финансирование строительства осуществляется либо за счет банковского кредита либо на собственные средства застройщика, а депонированные на счетах эскроу средства поступают в распоряжение застройщика только после завершения строительства и регистрации права собственности на первый объект долевого строительства».
Когда согласья нет
Проблемы с проектным финансированием строительства обострились в прошлом году, когда компания обратилась в Банк ВТБ, обслуживающий фирму 6 лет, и в ПАО «Сбербанк». После долгого рассмотрения банки вынесли отрицательные решения. Основная причина отказа — «отрицательная деловая репутация» компании, к которой отнесены: допущенные просрочки ввода многоквартирных жилых домов; необходимость завершения текущих стройпроектов; наличие арбитражных дел и исполнительных производств в отношении компании-застройщика; негативная, инициированная конкурентами информация в СМИ.
Обратимся к опыту коллег: а эти факты не характерны для любой крупной организации, работающей на рынке? Той, которая единовременно строит несколько объектов? Неужели они никогда не сталкиваются с потребительством дольщиков? Прибавьте к этому изменение кардинального характера в долевом строительстве.
Также отметим: банки предъявляют высокие требования к региональным застройщикам, работающим по доступному экономичному жилью. Они, предельно уменьшая стоимость продажи квадратного метра жилья, требуют заложить максимально высокую стоимость строительно-монтажных работ по объекту. Что ведет к удорожанию себестоимости проекта, снижению инвестиционной привлекательности и обязанности по увеличению вложения собственных средств застройщика в размере 20-25% от общей стоимости.
Руководитель АО «Сибстройсервис» выразился так: «Банки изыскивают причины отказа в предоставлении кредита, а не ищут возможности для поддержания отрасли и выполнения законодательных требований Минстроя по строительству и вводу жилья». Оценка строительных организаций проводится не гибко, исходя из жестких стандартов, разработанных самой кредитной организацией. Складывается впечатление, что судьба большей части застройщиков, их репутации зависит от банковского сектора. Вне зависимости от опыта профессионалов, выстроивших целый город…
У АО «Сибстройсервис» сформировалось убеждение, что банки не желают знать, что такое комплексная застройка территории, требуя схему «один объект — один застройщик», что практически невозможно осуществить. Фирма вела до 10 объектов в год, сдавая жилья 45-50 тыс. кв. м. На данный момент строится два жилых комплекса: ЖК «Москва» и ЖК «Олимпия». За три года АО «Сибстройсервис» уже построило и ввело в эксплуатацию 92 825 кв. м жилья, строится еще 28 645 кв. м, планируется к застройке 76 092 кв. м. Только на выкуп земельных участков, их субаренду, строительство магистральных сетей для ЖК израсходовано 1 273 364 280 рублей.
За 27 лет успешной работы на рынке строительства жилья предприятие не допустило ни одного факта обмана дольщиков. Высокая марка фирмы — это прочный фундамент и естественные преимущества застройщика, к которым следовало прислушиваться при оценке всех обстоятельств.
Градус дискуссии
12 ноября 2019 года в Минстрое заседала комиссия по рассмотрению формирующейся практики взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при проведении операций по расчетным счетам застройщиков в соответствии со статьями 15.4, 18.2 закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». О характере проблемы говорил факт, что на мероприятии были представители 6 ведущих банков и крупных компаний, объединенных общей бедой — «Строительный трест №1», «Строительный трест №3», «Сибстройсервис». На кону стояли репутация и будущность строительных брендов, а главное — выполнение задач государственной важности по обеспечению людей жильем.
Отдельным решением было принято:
1. Рекомендовать АО «Сибстройсервис» продолжить взаимодействие с ПАО «Сбербанк» по вопросу предоставления кредита в рамках проектного финансирования, в том числе по предоставлению необходимых документов и информации для оценки проекта банком.
2. Рекомендовать ПАО «Сбербанк России» продолжить работу с АО «Сибстройсервис», оптимизировать сроки рассмотрения заявки, по итогам рассмотрения документов заявителя и оценки проекта строительства проинформировать Минстрой России, Главное управление строительства об одобрении или отказе в предоставлении кредита.
Однако 25 декабря из Западно-Сибирского отделения ПАО «Сбербанк» пришел отказ в предоставлении кредита. Проведенная оценка банка показала недостаточность денежных потоков для завершения строительства действующих проектов — комплексов «Москва», «Олимпия». Указывалось на риск несвоевременного ввода в эксплуатацию строящихся объектов и отсутствие источников для погашения кредиторской задолженности.
Но чем рискуют банки, когда строящиеся квартиры находятся у них в залоге, стоимость реализации квадратного метра жилья в Тюмени составляет 60-75 тыс. рублей за кв. м, при условии, что застройщик просит у банка кредит из расчета 40 тыс. рублей за кв. м, а действенный контроль можно осуществить лишь по эскроу-счетам?
Надо решать!
Подведем итоги. Затянувшаяся на 9 месяцев работа по получению проектного финансирования АО «Сибстройсервис» уже с пятью банками на сегодня предоставлением кредита не завершилась. Ждут решения от АО «Банк Дом. РФ». Может ли АО «Сибтройсервис» функционировать в рамках №214-ФЗ? Ведь с июля 2019 года не начинается строительство новых объектов, при том, что земля и разрешения на строительство на них получены, численность реальных работников сократилась до 180 человек. Крупнейший застройщик вынужденно продает свои активы. Если в среднем за месяц реализация составляла 120 млн руб., то в сентябре 2019 года снизилась до 55 млн руб.
Худший вариант — банкротство. При этом один из передовых строительных регионов страны лишается масштабного застройщика. В области добавятся 1460 обманутых дольщика. 462 специалиста компании будут выброшены на улицу. Наперекор обстоятельствам, АО «Сибстройсервис» продолжает достраивать площади и выдавать ключи. Но как эти квадратные метры далеки от планов!
Цитата в тему:
Генеральный директор компании «Сибстройсервис » Василий Юрочкин:
«Как нам видится, основная цель перехода на проектное финансирование — обеспечение защиты прав физических лиц — участников долевого строительства, а высокая защищенность средств граждан служит фактором повышения спроса на участие в такой модели. Застройщики должны быть обеспечены стабильным источником финансирования проекта, перестав зависеть от поступления средств участников долевого строительства. Как следствие, в стране исчезнет понятие «обманутый дольщик»
Справочно:
АО «Сибстройсервис» 27 лет строит для жителей Тюмени комфортные и доступные квартиры. Застройщик реализовал 550 384 «квадратов» коммерческой и жилой недвижимости, стал аккредитованным партнером 14 банков по ипотечному кредитованию, войдя в список лучших застройщиков. До 70% увеличится в России к концу 2020 года объем строительства жилья с использованием эскроу-счетов при выходе на рынок новых проектов и поддержании комфортных условий для застройщиков