В «старой» Москве доля бизнес-класса растет четвертый месяц подряд
По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», доля бизнес-класса в старых границах Москвы за последние 4 месяца выросла на 5 п. п. (с 47,9% по итогам октября 2017 г. до 52,9% по итогам февраля 2018 г.).
Рост предложения бизнес-класса привел к увеличению средней площади выставленных на продажу лотов на 0,7% до 65,8 кв. м. В целом, объем предложения на первичном рынке Москвы вырос на 0,6% и составил 2,8 млн кв. метров.
В Новой Москве объем предложения по итогам февраля вырос на 13,5% за счет выхода в продажу новых корпусов (1 экономкласса и 3 комфорт-класса) в текущих проектах. Однако на фоне более высокого спроса на объекты комфорт-класса по итогам февраля доля предложения в данном сегменте все равно сократилась. За счет перераспределения предложения в пользу экономкласса средняя площадь выставленных лотов в Новой Москве сократилась на 1,1% и составила 53,7 кв. м.
Москва
По данным базы объектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», совокупный объем предложения на первичном рынке жилья Москвы в старых границах по итогам февраля 2018 г. составил 2,8 млн кв. м (без учета элитных объектов). По сравнению с январем 2018 г. зафиксирован рост на уровне 0,6%.
За отчетный период рынок пополнился 4 новыми проектами: ЖК «Аалто», ЖК «Небо», ЖК «Береговой», ЖК «Лобачевский 120». Из них один проект относится к комфорт-классу (ЖК «Аалто»), остальные – к бизнес-классу. Также начались продажи в нескольких новых корпусах текущих проектов.
Таким образом, на фоне сезонного снижения спроса в начале года выход 4 новых проектов привел к росту объема предложения на 0,6%. Тем не менее, текущие показатели объема рынка на 4,0% ниже пиковых показателей июля 2017 г., когда на первичном рынке экспонировалось лотов общей площадью 2,89 млн кв. м.
В феврале 2018 г. доля предложения бизнес-класса выросла с 51,2% до 52,9%. Доля комфорт-класса в общей структуре предложения снизилась на 2,3 п. п. (до 38,1%). Доля экономкласса выросла с 8,4% до 9,0%.
В феврале 2018 г. произошла незначительная коррекция структуры предложения в пользу 1-комнатных лотов и студий. Их доля в общей структуре предложения выросла с 36,7% до 37,2%. Доля 2-комнатных лотов снизилась с 37,6% до 37,4%; 3-комнатных – с 21,5% до 21,4%; многокомнатных (от 4 и более комнат) – с 4,2% до 4,0%.
Также в феврале 2018 г. на фоне значительного перераспределение объема предложения в пользу бизнес-класса средняя площадь выставленных на продажу лотов выросла на 0,7% и составила 65,8 кв. м.
По итогам отчетного периода средневзвешенная цена на первичном рынке «старой» Москвы составила 198,4 тыс. р./кв. м (3 492,6 $). По сравнению с январем 2018 г. средневзвешенная цена снизилась на 0,1%, по сравнению с февралем 2017 г. – выросла на 1,6%.
В экономклассе за рассматриваемый период средневзвешенная цена выросла на 0,2% (до 112,5 тыс. р./кв. м). В комфорт-классе средневзвешенная цена снизилась на 1,1% (до 155,0 тыс. р./кв. м). В сегменте бизнес-класса средневзвешенная цена уменьшилась менее заметно – на 0,7% (до 244,3 тыс. р./кв. м).
В зависимости от округа динамика средневзвешенной цены была разнонаправленной. Максимальный рост пришелся на ЦАО (+14,3%), а наибольшее падение – на СВАО (-2,8%).
Тройка наиболее дорогих округов по итогам февраля не изменилась. На первом месте неизменно находится ЦАО (619,2 тыс. р./кв. м), на втором месте – САО (240,4 тыс. р./кв. м), на третьем месте – ЗАО (227,8 тыс. р./кв. м). Наиболее доступными округами в феврале 2018 г. остались ЗелАО (89,9 тыс. р./кв. м) и ЮВАО (137,0 тыс. р./кв. м).
Новая Москва
В Новой Москве в феврале 2018 г. уровень девелоперской активности значительно вырос. Несмотря на то, что новых проектов в ТиНАО не выходило, в феврале 2018 г. стартовали продажи новых очередей сразу в нескольких текущих проектах. Таким образом, даже с учетом стабильно высокого спроса на новостройки Новой Москвы (в особенности на проекты НАО, строящиеся в относительной близости от МКАДа), суммарный объем предложения на первичном рынке вырос на 13,5% и составил 411,2 тыс. кв. м. Суммарное количество лотов, находящихся на экспозиции, по итогам февраля также выросло (на 14,8% до 7655 шт.). При этом количество корпусов, находящихся на реализации, выросло всего на 3,5% (до 178 шт.).
В феврале 2018 г. традиционно максимальный объем предложения приходился на комфорт-класс 68,7%. За месяц его доля снизилась на 5,2 п. п. Доля экономкласса наоборот выросла с 18,1% до 24,5%. Доля бизнес-класса снизилась на 1,2 п. п. до уровня 6,8%.
За исследуемый период доля студий и 1-комнатных квартир в общей структуре предложения выросла на 0,3 п. п. (с 45,6% до 45,9%). Доля 2-комнатных лотов снизилась с 37,7% до 36,3%. Доля 3-комнатных квартир выросла на 1 п. п. (до 17,1%). Доля многокомнатных квартир выросла на 0,1 п. п. и составила 0,7%.
По итогам февраля 2018 г., на фоне изменений в структуре предложения на первичном рынке Новой Москвы в пользу экономкласса, средняя площадь выставленных лотов сократилась на 1,1% и составила 53,7 кв. м.
По итогам февраля 2018 г. средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья ТиНАО составила 98,5 тыс. руб. (или 1734,5 $). За исследуемый период средневзвешенная цена кв. м выросла на 0,3%. Относительно февраля 2017 г. средневзвешенная цена кв. м увеличилась на 0,2%.
В сегменте экономкласса средневзвешенная цена снизилась на 0,4% (до 87,8 тыс. р./кв. м). В сегменте комфорт-класса цена выросла на 2,0% и достигла значений 99,5 тыс. р./кв. м. Средневзвешенная цена бизнес-класса снизилась на 0,1% до 127,5 тыс. р./кв. м.
В феврале 2018 г. средневзвешенная цена НАО составила 102,7 тыс. р./кв. м. Относительно января средневзвешенная цена в данном округе снизилась на 0,6%. Средневзвешенная цена ТАО в исследуемый период выросла на 0,6% и составила 67,2 тыс. р./кв. м.
В целом, в феврале 2018 г. на рынке новостроек «старой» Москвы девелоперская активность выросла как по отношению к январю 2018 г., так и по отношению к февралю 2017 г. На рынок было выведено 4 новых проекта, а также 6 корпусов в текущих. Для справки: в феврале 2017 г. на рынок не выходило ни одного нового проекта. С учетом сезонного снижения объемов спроса, выход новых проектов и корпусов привел к достаточно значительному увеличению суммарного объема предложения (+0,6%). В целом, несмотря на некоторую коррекцию предложения конца года, объем рынка «старой» Москвы стабилизировался и находится в диапазоне 2,7 – 2,9 млн кв. м уже на протяжении 10 месяцев.
Однако, с учетом анонса новых проектов, в ближайшие месяцы 2018 г. возможно возобновление роста объема предложения и выхода новых ЖК. Дополнительными стимулами, которые подстегнут девелоперскую активность, являются поправки в законодательство, повышающие требования к застройщикам при реализации новых проектов. В этой связи многие строительные компании постараются запустить новые проекты до вступления поправок в силу (то есть до конца II квартала 2018 г.). Таким образом, специалисты компании «МИЭЛЬ-Новостройки» прогнозируют пик выхода новых проектов в марте-апреле, поскольку на протяжении нескольких лет именно эти месяцы традиционно лидировали по количеству новых проектов.
В Новой Москве в феврале уровень девелоперской активности значительно вырос по отношению к январю 2018 г., что привело к значительному росту объёма предложения (+13,5%). Таким образом, в феврале 2018 г. объем рынка Новой Москвы вернулся к показателям середины декабря 2017 г. При этом стоит отметить, что для первичного рынка Новой Москвы традиционно характерны достаточно значительные колебания показателей предложения и средневзвешенной цены. Причиной тому – относительно малый объем рынка, на который оказывает гораздо большее влияние выход отдельно взятого проекта, чем на рынках «старой» Москвы и МО», – комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.