Аналитический центр Домклик рассмотрел динамику изменений ключевых показателей за период с начала года и выделил ключевые тенденции рынка недвижимости. В этой части была рассмотрена структура ипотеки, а именно распределение выдач Сбера между рынками новостроек, готового жилья и ИЖС.
Как менялась востребованность различных типов жилья в первом полугодии 2024 года
Динамика изменения распределения количества ипотечных сделок Сбербанка по типам недвижимости: на приобретение первичного и вторичного жилья, на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Остальное включает в себя нецелевые кредиты под залог недвижимости, рефинансирование, военную ипотеку. Данные по всей России за период 2023-2024 гг.
Ужесточение условий выдачи льготной ипотеки в конце прошлого года, которые прежде всего затронули программу «Господдержка», привело к значительному охлаждению спроса на новостройки в первом полугодии 2024 года. В результате количество выдач осталось ниже (124,6 тыс. шт.), чем в первом и втором полугодии 2023 года (132,3 тыс. и 274,8 тыс. шт. соответственно).
Однако во II квартале в преддверии завершения программы «Господдержка» и изменения условий по «Семейной ипотеке» спрос начал восстанавливаться. А к концу полугодия показатель и вовсе приблизился к рекордным значениям сентября 2023 года. Если в I квартале Сбер выдавал 7-11 тыс. кредитов в месяц, то во II квартале показатель постепенно увеличился с 16 тыс. до 53 тыс. в месяц.
Доля новостроек в общем количестве выданной ипотеки также выросла с 17,9% (значение I квартала) до 40,8% (значение II квартала). При этом в июне показатель стал рекордным – 48,9%.
Высокие темпы роста спроса на строящееся жилье во II квартале объясняются не только ожиданием изменений на рынке льготной ипотеки, но и улучшением Сбером условий по таким льготным программам, как IT-ипотека и «Дальневосточная и Арктическая ипотека». Кроме того, в конце марта банк отменил требование субсидирования льготных ипотечных программ со стороны застройщиков для зарплатных клиентов Сбера, а в начале апреля снизил минимальный размер комиссионного вознаграждения для всех застройщиков при выдаче льготной ипотеки в сегментах, где необходима субсидия.
В течение первых шести месяцев 2024 года сохранилась высокая востребованность и рынка индивидуального строительства (ИЖС). Количество выдач последовательно росло с января по июнь – с 7,2 тыс. до рекордных 20,8 тыс. Доля при этом оставалась все время стабильно высокой – от 16% до 23%.
Среди причин выросшего спроса стоит выделить не только традиционную сезонность, но и приближающееся завершение льготных программ, в частности, Господдержки – единственной программы, которая позволяет строительство своими силами (без подрядчика). За первое полугодие 2024 года льготные выдачи составили практически 100% кредитов на рынке индивидуального строительства.
Отдельным фактором спроса во II квартале можно назвать выгодные условия от Сбера, включая выдачу ипотеки на ИЖС с открытием эскроу-счетов и снижение минимального возраста для оформления ипотеки на индивидуальное строительство с 21 до 18 лет.
Вторичный рынок в первом полугодии 2024 года, наоборот, оказался менее востребованным, чем в предыдущие периоды. В январе-июне 2024 года количество выдач было стабильным и в среднем составляло около 30 тыс. шт. в месяц, т.е. гораздо ниже среднего показателя первого полугодия 2023 года (примерно 64 тыс.). Кроме того, спрос оказался ниже и среднего значения июля-декабря 2023 года (73 тыс.) – периода после начала последовательного повышения ключевой ставки. Однако, по данным аналитиков, тогда спрос поддерживался в основном за счет предодобренной ипотеки.
Доля выдач на готовое жилье непрерывно снижалась с февраля 2024 года – с 62,8% до рекордно низких 30,8%. Снижение доли вторичного рынка объясняется не только сохранением повышенной ключевой ставки на уровне 16%, но и продолжающимся ужесточением макропруденциальных требований. Так, 1 марта Банк России в очередной раз повысил надбавки по коэффициентам риска в сегменте ипотечного кредитования.
Также уменьшение процента готового жилья в структуре выданной ипотеки стало результатом резкого возрастания спроса на новостройки и ИЖС – типы недвижимости, на которые распространяются льготные программы.
Структура ипотеки в июне 2024
Распределение ипотеки по типам кредитов для ТОП-10 регионов по количеству выдач в июне 2024: приобретение первичного и вторичного жилья (обозначены как «Первичное» и «Вторичное» соответственно), индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). «Остальное» включает в себя нецелевые кредиты под залог недвижимости, рефинансирование, военную ипотеку. Данные отсортированы по доле сделок по покупке первичной недвижимости в общем количестве выдач по региону.
В июне 2024 года Сбер выдал 109,1 тыс. кредитов, т.е. на 41,4% больше, чем в мае. Показатель достиг уровня марта-июня 2023 года – периода до первого повышения ключевой ставки (103-111 тыс. шт. в месяц). Объем выдач в июне – 414,7 млрд рублей ( 49% с мая).
Спрос на строящееся жилье
Количество выдач на первичное жилье в июне достигло 53,4 тыс. шт. ( 75,4% с мая), то есть практически приблизилось к рекордному значению сентября 2023 года (55,3 тыс.). Однако доля новостроек в общем количестве выдач все же побила рекорд – показатель составил 48,9% (предыдущий рекорд был в декабре 2023 года – 39,7%). Значение выросло с мая на 9,5 п.п.
Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка:
«Окончание программы Господдержки и предстоящее изменение Семейной ипотеки послужили для заемщиков серьезными стимулами для оформления ипотечных кредитов на новостройки. Выдачи по этим двум программам составили в июне 92,2% сделок на первичном рынке, что практически достигло рекордного значения декабря 2022 года (94,1%). В результате в июне 2024 года доля выдач на строящееся жилье достигла максимума, составив примерно половину всех выданных кредитов. А количество сделок практически сравнялось с пиковым значением сентября прошлого года».
Доля первичного жилья в ипотечных выдачах больше всего увеличилась в Республике Калмыкия ( 29,5 п.п.), Псковской области ( 24,6 п.п.) и Республике Дагестан ( 24,2 п.п.).
Среди регионов, где есть города-миллионники показатели роста значительно ниже. Так, наибольший прирост доли первичного рынка фиксируется в Красноярском крае ( 14,1 п.п.), Самарской ( 13,6 п.п.) и Волгоградской ( 11,8 п.п.) областях. В столичных регионах прирост оказался еще менее существенным: в Санкт-Петербурге – 5,5 п.п., в Москве – 3,5 п.п. Аналитики Домклик объясняют замедление темпа выдач на новостройки в столицах тем, что ажиотаж по поводу завершения массовой льготной ипотеки начался уже в мае.
Спрос на ИЖС
В июне спрос на рынке индивидуального жилищного строительства достиг рекордного значения: количество выдач составило 20,8 тыс. ( 56,1% с мая). Напомним, что предыдущий рекорд отмечался в октябре прошлого года – 14,7 тыс.
Столь существенный прирост спроса на ИЖС, как и на первичном рынке, связан с окончанием Господдержки и изменением Семейной ипотеки. В совокупности эти программы составили в июне 96,4% выдач на рынке ИЖС.
Доля выдач на строящиеся жилые дома в общем количестве ипотечных сделок также осталась высокой – 19%. Это на 1,8 п.п. больше, чем в мае. Существеннее всего доля рынка ИЖС выросла в Республиках Коми ( 8,1 п.п.), Татарстан ( 6,6 п.п.) и Марий Эл ( 6,5 п.п.).
Спрос на вторичное жилье
Хотя количество выдач на вторичную недвижимость немного подросло ( 5,1% с мая), показатель по-прежнему остается невысоким – 33,6 тыс. А доля ипотеки на готовое жилье и вовсе упала до минимального значения за всю историю наблюдений – 30,8% (-10,6 п.п. с мая).
