«Потенциальный спрос перешёл к стагнации». Что происходило в первом полугодии 2024 года на вторичном рынке квартир в Севастополе?
[image=/uploads/_pages/144660/6c4f660985407c541047577affcff669.png ceny-na-vtorichku.png][/image]
Цены на «вторичку» пришли к стагнации. Источник: Циан.
За I полугодие 2024 года средняя стоимость 1 кв. м в предложении на вторичном рынке в среднем по анализируемым локациям увеличилась лишь на 3,7%. Для шести месяцев это очень скромный рост. Последние три месяца цены практически не менялись. Ежемесячный прирост составлял 0,2–0,5%, тогда как в I квартале этого года он был равен 0,7–1,2%, а во II полугодии 2023-го — 1–1,9%.
На рынке есть предпосылки для коррекции цен вниз: сокращение спроса относительно II полугодия 2023 года, заградительно высокие ставки по ипотеке.
Однако пока продавцы заняли выжидающую позицию и не готовы заметно снижать цены. К тому же рынок уже адаптировался к новой реальности: количество сделок с февраля по апрель увеличивалось (в мае было снижение за счёт длительного периода праздничных дней.
Минимальные темпы роста зафиксированы в Санкт-Петербурге (+0,2%), Москве (+0,4%), Владивостоке (+0,4%) и Ленинградской области (+0,5%). Фактически в этих локациях цены за I полугодие 2024 года не изменились. В последние два–три месяца в Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях наметился разворот тренда на сокращение средних цен. Снижение минимальное, пока рост цен в первые месяцы года компенсировать не удалось.
Максимальный рост отмечен в Набережных Челнах (+9,2%), Красноярске (+8%), Махачкале (+7,9%), Барнауле (+7,5%). В Севастополе рост составил 6,4%.
[image=/uploads/_pages/144660/5fce61c1efe9a9d11c31187601e5baa4.png dinamika.png][/image]
Динамика. Источник: Циан.Аналитики
Потенциальный спрос на вторичном рынке анализируемых локаций снижался с сентября 2023 года до конца марта 2024-го из-за практически недоступной ипотеки (кроме краткосрочного роста в январе из-за влияния федеральной рекламной кампании.
С апреля снижение прекратилось, потенциальный спрос перешел к стагнации — рынок постепенно адаптировался к новым условиям. В целом за шесть месяцев этого года активность потенциальных покупателей примерно на 20% ниже, чем годом ранее.
Зависимость вторичного рынка от ипотеки не такая высокая, как рынка новостроек: здесь многие покупают за живые деньги, много альтернативных сделок.
Поэтому и ужесточение условий кредитования не привело к более резкому падению спроса. К тому же на вторичный рынок пришла часть спроса с рынка новостроек, где также ухудшились условия кредитования. «Вторичка» выигрывает за счёт более низкого уровня цен.
В Севастополе рост на стоимости «вторички» достаточно устойчив, его не ломают никакие кризисы, но и особой активности на рынке не наблюдается - вялотекущий процесс. Так, в июне 2023 года стоимость квадратного метра вторичного жилья в Севастополе составляла 140 010 руб. за кв. м, а в июне 2024 уже 168 178 руб. Исследования стоимости «квадрата» «вторички» по районам показали, что Гагаринский район стал уверенным лидером - 178 055 руб. за кв. м (+ 2% к маю). За ним следует Ленинский район – 169 972 руб. за кв. м (-1% к маю). Далее идут: Балаклавский район – 150 204 руб. за кв. м (+5% к маю) и Нахимовский район – 146 292 руб. за кв. м (+1% по отношению к маю).
Почему речь идёт о стагнации вторичного рынка и какие признаки аналитики усматривают в качестве аргументов?
Эксперты считают, что незначительное увеличение средней цены 1 кв. м в последние месяцы происходит исключительно за счёт вымывания из экспозиции наиболее дешёвых лотов. На практике стоимость объектов не растёт и можно говорить даже о тенденциях к снижению. Не стоит забывать о торге: нередко итоговая стоимость оказывается ниже той, которая была заявлена собственником.