La derogación de la Ley de Alquileres en diciembre del año pasado a través del DNU 70/2023 trajo consigo cambios sustanciales en el mercado inmobiliario, especialmente en cuanto a los procedimientos para el desalojo.
La nueva reglamentación, que sigue el marco del Código Civil y Comercial de la Nación, establece plazos y procedimientos claros para garantizar que los inquilinos reciban una notificación adecuada y los propietarios puedan recuperar su inmueble en caso de ser necesario.
Esta medida busca proteger los derechos de ambas partes del contrato, asegurando que se sigan los pasos legales establecidos y se garantice un proceso justo y transparente.
La normativa vigente establece dos causas fundamentales para iniciar un desalojo: la falta de pago del alquiler y la finalización del contrato sin renovación.
En el primer caso, el propietario debe intimar al inquilino para que abone la deuda dentro de un plazo mínimo de 10 días. Si el pago no se realiza dentro de este tiempo, el locador tiene derecho a iniciar la acción judicial correspondiente.
El desalojo también puede ocurrir cuando el contrato de alquiler llega a su fin. En ese caso, si el inquilino no devuelve el inmueble, el propietario podrá recurrir al desalojo, pero siempre respetando los plazos establecidos por la ley.
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La notificación de desalojo comienza con la intimación de pago, que debe realizarse en el domicilio indicado por el inquilino en el contrato. Este aviso es válido incluso si la persona se niega a recibirlo.
El propietario debe especificar claramente el lugar donde la persona solicitada puede realizar el pago, y si el plazo de 10 días pasa sin que se realice el abono, podrá proceder con el proceso judicial.
Además, este solo puede iniciarse después de que haya pasado el plazo de intimación, lo que garantiza que el inquilino tenga tiempo suficiente para regularizar su situación. Si este decide no pagar, el locador podrá iniciar la acción legal.
En caso de que el inquilino no entregue las llaves del inmueble después de la finalización del contrato o de la intimación de pago, el propietario no puede negarse a recibirlas. Si esto ocurre, el arrendatario tiene la opción de consignar las llaves ante un juez.
Esta acción judicial permite que el proceso continúe sin necesidad de la entrega física de las llaves al propietario, y los gastos correrán a cargo del locador. Si el inquilino consignó las llaves dentro de los 10 días hábiles posteriores a la notificación, no se le cobrará el alquiler correspondiente a esos días.
